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2025年07月19日
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“既不同于美國(guó)，也不同于日本，中國(guó)房地產(chǎn)所處階段是調(diào)整期，但不會(huì)崩盤(pán)。”住建部政策研究中心主任秦虹11日公開(kāi)發(fā)聲。
作為中國(guó)房地產(chǎn)研究領(lǐng)域的專(zhuān)家，秦虹給出了對(duì)于中國(guó)樓市的結(jié)論，但值得注意的是，她還進(jìn)一步闡述了支持這一結(jié)論的一系列論據(jù)和三組數(shù)據(jù)。
“中國(guó)與美國(guó)不同，中國(guó)不太可能出現(xiàn)美國(guó)這種大面積的泡沫破裂。”秦虹11日在首屆樓宇經(jīng)濟(jì)論壇上如是說(shuō)。
三組數(shù)據(jù)
她給出了第一組數(shù)據(jù)：中國(guó)的房貸政策是非常嚴(yán)格的，中國(guó)有全世界最高的住房首付，首套房的首付一般是30%，二套房的首付一般是60%，像北京等一些城市二套房首付達(dá)到70%。而且中國(guó)家庭住房的平均貸款年限低于10年。“這是因?yàn)橹袊?guó)人不愿意欠債。”
“2008年我正在美國(guó)做訪問(wèn)學(xué)者，住了半年多時(shí)間，我租住在美國(guó)一位老太太的家里，眼睜睜看到，她的兩個(gè)鄰居因?yàn)閮斶€不了銀行貸款，房子被銀行收回出售。”秦虹說(shuō)，長(zhǎng)期以來(lái)，美國(guó)住房自住率為60%左右，其中2006年時(shí)為63-65%。而在低利率的刺激之下，很多人都買(mǎi)了房子，到了2008年時(shí)美國(guó)的住房自住率達(dá)到了69%。
“那時(shí)候美國(guó)有句話叫做‘買(mǎi)房基本不貴’，因?yàn)榉孔拥膬r(jià)格漲幅遠(yuǎn)超買(mǎi)房子時(shí)的價(jià)格，第二句話是‘貸款基本沒(méi)費(fèi)’，因?yàn)楫?dāng)時(shí)美國(guó)的貸款利率非常低，且低首付(一般在5%-10%)甚至于零首付。”秦虹說(shuō)，寬松的貨幣政策導(dǎo)致2000至2006年美國(guó)房?jī)r(jià)一路上漲，而隨之而來(lái)的2007年，以糧食和石油為代表的物價(jià)上漲，美國(guó)出現(xiàn)了通貨膨脹，之后美國(guó)兩年內(nèi)連續(xù)升息，利率從1%一直升到5.5%，由此，房貸的利息成倍提高，導(dǎo)致美國(guó)很多家庭無(wú)力負(fù)擔(dān)而斷供。
在首付比例的差別外，秦虹又給出了第二組數(shù)據(jù)—“2012年不同國(guó)家家庭住房貸款余額與GDP之比”的數(shù)據(jù)。記者注意到，其中美國(guó)超過(guò)50%，英國(guó)接近50%，法國(guó)超過(guò)40%，日本超過(guò)20%接近30%，而中國(guó)低于20%。
“由此判斷，目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)調(diào)整，不會(huì)出現(xiàn)大面積的斷供現(xiàn)象，也不會(huì)出現(xiàn)大面積的拋售。”
那么，中國(guó)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)日本房地產(chǎn)的情況呢？秦虹同樣給出了否定的答案，支撐這個(gè)答案的，是第三組數(shù)據(jù)。
“日本的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)兩次大跌，一次是1975年，一次是1989年。數(shù)據(jù)顯示，1968年的時(shí)候，日本的家庭戶(hù)數(shù)與住房套數(shù)之比是1：1，而房地產(chǎn)大跌的1989年，此比值為比1：1.3，也說(shuō)是有住房套數(shù)多于家庭戶(hù)數(shù)30%。”秦虹進(jìn)一步指出，日本在上世紀(jì)70年代初時(shí)城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到76%，到房地產(chǎn)泡沫破裂的90年代初時(shí)，日本的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)接近停滯了近20年。
“我認(rèn)為中國(guó)不同于日本，目前中國(guó)的城鎮(zhèn)化率是53%，按照全世界一般水平，中國(guó)的城鎮(zhèn)化率還要提高十幾個(gè)百分點(diǎn)，即使到70%的水平，還有很大增長(zhǎng)空間。”秦虹指出，這意味著中國(guó)每年新增城鎮(zhèn)常住人口近2000萬(wàn)人。
三點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)
那么，到底目前中國(guó)住房究竟缺不缺房呢？秦虹表示，“按照第六次人口普查數(shù)據(jù)推算，把成套和非成套住宅都算進(jìn)去，中國(guó)城鎮(zhèn)住房套數(shù)和家庭戶(hù)數(shù)之比接近于1：1。也就是說(shuō)，如果算總賬，目前中國(guó)住房基本上平衡，但是結(jié)構(gòu)不平衡，新增城鎮(zhèn)人口還需要住房。”
“當(dāng)然，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也存在風(fēng)險(xiǎn)。”秦虹認(rèn)為，雖然目前中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展階段異與美日，不會(huì)出現(xiàn)崩盤(pán)，但有三點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)。其一，中小房企的資金鏈壓力大，即由于中國(guó)銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施的名單化管理，導(dǎo)致中小房企資金成本更高，被迫退出市場(chǎng)的情況時(shí)有發(fā)生，但這屬于正常現(xiàn)象，不足為奇；其二房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整會(huì)首先波及土地市場(chǎng)，這對(duì)地方融資平臺(tái)債務(wù)的償還直接造成影響；其三，商業(yè)地產(chǎn)受產(chǎn)業(yè)投資人主業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況影響大。
但是，秦虹認(rèn)為，上述三個(gè)方面不足以影響全局，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給速度快于銷(xiāo)售速度，造成的現(xiàn)階段性供給偏松，所以必然調(diào)整，但這種供給結(jié)構(gòu)會(huì)發(fā)生變化，如果開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)量下降，結(jié)構(gòu)就可能發(fā)發(fā)生逆轉(zhuǎn)。
