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住建部秦虹:中國(guó)樓市不會(huì)崩盤(pán) 但有三點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)
時(shí)間:2014-07-14 23:29:20  來(lái)源:上海證券報(bào) 

    “既不同于美國(guó),也不同于日本,中國(guó)房地產(chǎn)所處階段是調(diào)整期,但不會(huì)崩盤(pán)。”住建部政策研究中心主任秦虹11日公開(kāi)發(fā)聲。

    作為中國(guó)房地產(chǎn)研究領(lǐng)域的專(zhuān)家,秦虹給出了對(duì)于中國(guó)樓市的結(jié)論,但值得注意的是,她還進(jìn)一步闡述了支持這一結(jié)論的一系列論據(jù)和三組數(shù)據(jù)。

    “中國(guó)與美國(guó)不同,中國(guó)不太可能出現(xiàn)美國(guó)這種大面積的泡沫破裂。”秦虹11日在首屆樓宇經(jīng)濟(jì)論壇上如是說(shuō)。

  三組數(shù)據(jù)

  她給出了第一組數(shù)據(jù):中國(guó)的房貸政策是非常嚴(yán)格的,中國(guó)有全世界最高的住房首付,首套房的首付一般是30%,二套房的首付一般是60%,像北京等一些城市二套房首付達(dá)到70%。而且中國(guó)家庭住房的平均貸款年限低于10年。“這是因?yàn)橹袊?guó)人不愿意欠債。”

  “2008年我正在美國(guó)做訪問(wèn)學(xué)者,住了半年多時(shí)間,我租住在美國(guó)一位老太太的家里,眼睜睜看到,她的兩個(gè)鄰居因?yàn)閮斶€不了銀行貸款,房子被銀行收回出售。”秦虹說(shuō),長(zhǎng)期以來(lái),美國(guó)住房自住率為60%左右,其中2006年時(shí)為63-65%。而在低利率的刺激之下,很多人都買(mǎi)了房子,到了2008年時(shí)美國(guó)的住房自住率達(dá)到了69%。

  “那時(shí)候美國(guó)有句話叫做‘買(mǎi)房基本不貴’,因?yàn)榉孔拥膬r(jià)格漲幅遠(yuǎn)超買(mǎi)房子時(shí)的價(jià)格,第二句話是‘貸款基本沒(méi)費(fèi)’,因?yàn)楫?dāng)時(shí)美國(guó)的貸款利率非常低,且低首付(一般在5%-10%)甚至于零首付。”秦虹說(shuō),寬松的貨幣政策導(dǎo)致2000至2006年美國(guó)房?jī)r(jià)一路上漲,而隨之而來(lái)的2007年,以糧食和石油為代表的物價(jià)上漲,美國(guó)出現(xiàn)了通貨膨脹,之后美國(guó)兩年內(nèi)連續(xù)升息,利率從1%一直升到5.5%,由此,房貸的利息成倍提高,導(dǎo)致美國(guó)很多家庭無(wú)力負(fù)擔(dān)而斷供。

  在首付比例的差別外,秦虹又給出了第二組數(shù)據(jù)—“2012年不同國(guó)家家庭住房貸款余額與GDP之比”的數(shù)據(jù)。記者注意到,其中美國(guó)超過(guò)50%,英國(guó)接近50%,法國(guó)超過(guò)40%,日本超過(guò)20%接近30%,而中國(guó)低于20%。

  “由此判斷,目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)調(diào)整,不會(huì)出現(xiàn)大面積的斷供現(xiàn)象,也不會(huì)出現(xiàn)大面積的拋售。”

  那么,中國(guó)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)日本房地產(chǎn)的情況呢?秦虹同樣給出了否定的答案,支撐這個(gè)答案的,是第三組數(shù)據(jù)。

  “日本的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)兩次大跌,一次是1975年,一次是1989年。數(shù)據(jù)顯示,1968年的時(shí)候,日本的家庭戶(hù)數(shù)與住房套數(shù)之比是1:1,而房地產(chǎn)大跌的1989年,此比值為比1:1.3,也說(shuō)是有住房套數(shù)多于家庭戶(hù)數(shù)30%。”秦虹進(jìn)一步指出,日本在上世紀(jì)70年代初時(shí)城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到76%,到房地產(chǎn)泡沫破裂的90年代初時(shí),日本的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)接近停滯了近20年。

  “我認(rèn)為中國(guó)不同于日本,目前中國(guó)的城鎮(zhèn)化率是53%,按照全世界一般水平,中國(guó)的城鎮(zhèn)化率還要提高十幾個(gè)百分點(diǎn),即使到70%的水平,還有很大增長(zhǎng)空間。”秦虹指出,這意味著中國(guó)每年新增城鎮(zhèn)常住人口近2000萬(wàn)人。

  三點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)

  那么,到底目前中國(guó)住房究竟缺不缺房呢?秦虹表示,“按照第六次人口普查數(shù)據(jù)推算,把成套和非成套住宅都算進(jìn)去,中國(guó)城鎮(zhèn)住房套數(shù)和家庭戶(hù)數(shù)之比接近于1:1。也就是說(shuō),如果算總賬,目前中國(guó)住房基本上平衡,但是結(jié)構(gòu)不平衡,新增城鎮(zhèn)人口還需要住房。”

  “當(dāng)然,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也存在風(fēng)險(xiǎn)。”秦虹認(rèn)為,雖然目前中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展階段異與美日,不會(huì)出現(xiàn)崩盤(pán),但有三點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)。其一,中小房企的資金鏈壓力大,即由于中國(guó)銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施的名單化管理,導(dǎo)致中小房企資金成本更高,被迫退出市場(chǎng)的情況時(shí)有發(fā)生,但這屬于正常現(xiàn)象,不足為奇;其二房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整會(huì)首先波及土地市場(chǎng),這對(duì)地方融資平臺(tái)債務(wù)的償還直接造成影響;其三,商業(yè)地產(chǎn)受產(chǎn)業(yè)投資人主業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況影響大。

  但是,秦虹認(rèn)為,上述三個(gè)方面不足以影響全局,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給速度快于銷(xiāo)售速度,造成的現(xiàn)階段性供給偏松,所以必然調(diào)整,但這種供給結(jié)構(gòu)會(huì)發(fā)生變化,如果開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)量下降,結(jié)構(gòu)就可能發(fā)發(fā)生逆轉(zhuǎn)。

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