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2025年09月02日
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8月15日，國務(wù)院法制辦公室公布《不動產(chǎn)登記暫行條例(征求意見稿)》，明確不動產(chǎn)是指土地、海域以及房屋、林木等定著物，國家實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。
在此次發(fā)布的征求意見稿中，最受市場關(guān)注的不動產(chǎn)就是房產(chǎn)。在中國社會科學(xué)院農(nóng)村發(fā)展研究所宏觀室主任黨國英看來，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是市場經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展“倒逼”出來的。
隨著征求意見截止時間的步步逼近，此項廣受公眾關(guān)注的條例在真正出臺之后會引發(fā)哪些連鎖反應(yīng)，成為了目前輿論關(guān)注的話題。本報記者針對其中的焦點問題采訪了多位業(yè)內(nèi)專家。
焦點之一 房產(chǎn)稅何時“落地”？
不動產(chǎn)統(tǒng)一登記尚未實施，關(guān)于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記或?qū)⑼苿臃慨a(chǎn)稅出臺的新聞已屢見報章。有一種觀點認(rèn)為，“不動產(chǎn)登記成熟后，房產(chǎn)稅必定會推出”。
不過，也有不少業(yè)內(nèi)人士持反對意見，覺得如此判斷夸大了不動產(chǎn)登記的作用。他們表示，雖然只有等不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，房產(chǎn)稅才可能全面落地，但房產(chǎn)稅的出臺、征收要經(jīng)過立法等多道程序，短期內(nèi)不會落地。目前過度的解讀雖然很吸引眼球，但有些牽強(qiáng)附會，也低估了不動產(chǎn)登記條例的價值與格局。
中國財稅法學(xué)研究會副會長、中國政法大學(xué)財稅法研究中心主任施正文，此前曾在財政部條法司從事過財稅立法和政策研究工作，參與過7部財稅法律的起草和立法咨詢。針對房產(chǎn)稅的種種猜測，施正文在接受《法制日報》記者采訪時表示，房地產(chǎn)稅開征是必要的，但一直沒有征收，其中一個重要障礙是不動產(chǎn)登記制度沒有建立起來。為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場的有序和整個國家經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，房地產(chǎn)稅的征收過程是循序漸進(jìn)的。
目前征收房地產(chǎn)稅仍面臨障礙
“房地產(chǎn)稅的開征要以獲得房地產(chǎn)信息為基本前提。房地產(chǎn)稅是一種直接稅，它是直接向自然人征收的，所以把自然人的一些基本信息匯集起來有利于房地產(chǎn)稅的征收。比如個人所得稅在征收的時候，稅的征收分布在不同的機(jī)關(guān)中，無法對個人所得的收入信息進(jìn)行統(tǒng)一的衡量，因此最終只是征收工薪稅，而不是直接稅。而房地產(chǎn)稅作為一種直接稅就需要對自然人的不動產(chǎn)進(jìn)行登記。”在施正文看來，目前征收房地產(chǎn)稅面臨著不少障礙。
施正文向記者解釋說，首先，在技術(shù)上，稅務(wù)部門并不掌握不動產(chǎn)信息。稅務(wù)機(jī)關(guān)主要負(fù)責(zé)企業(yè)征稅等，而房地產(chǎn)稅是針對千家萬戶的直接稅，緊靠目前的稅務(wù)部門是無法推行的。
“第二，一些部門和利益群體會擁有高檔房屋或者是多套房屋，向他們征稅存在著一定的阻力。”施正文說。
“第三，需要明確的是，房地產(chǎn)稅的實施需要有一定的時間。《不動產(chǎn)登記暫行條例(征求意見稿)》的出臺，表明我們在立法上已經(jīng)取得了重大的進(jìn)展。條例有望在今年年內(nèi)正式出臺，但在實施的過程中，不動產(chǎn)登記信息基礎(chǔ)平臺的真正運(yùn)行還需要4年左右的時間，因為要在全國將所有不動產(chǎn)信息進(jìn)行采集和整理，按照統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃定。有關(guān)部門只有在掌握這些不動產(chǎn)信息的基礎(chǔ)上，才可以按照計劃進(jìn)行房地產(chǎn)稅的征收。”施正文說。
查閱相關(guān)資料，記者注意到，今年3月，國土資源部部長姜大明就曾表態(tài)，要用4年左右時間，運(yùn)行統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺，實現(xiàn)不動產(chǎn)審批、交易和登記信息實時互通共享以及依法查詢，形成不動產(chǎn)統(tǒng)一登記體系。
對于“4年”時間的估量，施正文向記者獨家解釋了計算理由：首先，采集信息是需要有一定的時間的；其次，向登記的不動產(chǎn)個人進(jìn)行征稅，房地產(chǎn)可能會出現(xiàn)集中拋售的現(xiàn)象。為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場的有序和整個國家經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，征稅的過程也是循序漸進(jìn)的。這是一種改革方法，讓社會各界和經(jīng)濟(jì)發(fā)展能夠有一個承受的時間；第三，房地產(chǎn)稅征收所需要的評估機(jī)構(gòu)，有待進(jìn)一步加強(qiáng)評估的合理性和科學(xué)性。
立法或在兩至三年后通過
施正文向記者透露說，房地產(chǎn)稅法草案目前正處于起草階段，從草案的考察、收集資料、調(diào)研、討論等各個環(huán)節(jié)乃至對于房地產(chǎn)稅要不要征、對誰征、稅率多高等基本內(nèi)容的探討，最后到審議的各個部分都需要時間。這個時間大概需要2年至3年。
“到2016年年底至2017年，房地產(chǎn)稅法的起草可能會通過，但通過之后并不代表著房地產(chǎn)稅就能夠同時開征。因為按照國際標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)稅是一種地方稅，是由各地方來征收的，稅率也是由地方來制定的。”施正文介紹說，“我國是通過全國統(tǒng)一立法，這為房地產(chǎn)稅的征收提供了一個標(biāo)準(zhǔn)法，規(guī)定基本的征收規(guī)則，而最終還是由各省來決定開征的具體事項。比如，對于征收的稅率，中央會給予一個征收的幅度，各省在此基礎(chǔ)上自己制定具體條例來規(guī)定起稅率。”
施正文再一次向記者強(qiáng)調(diào)說，根據(jù)我國目前的國情和復(fù)雜的利益關(guān)系，房地產(chǎn)稅的開征必須按照階段性和漸進(jìn)的節(jié)奏來進(jìn)行，這樣才會有效的開展下去。
不過，在采訪即將結(jié)束之際，施正文也向記者表示，房地產(chǎn)稅的征收是大勢所趨，具有一定的重要意義。
“一個基本的意義就是對于房價的調(diào)節(jié)，但這不是最主要的。房地產(chǎn)稅更重要的意義在于，房產(chǎn)稅將成為地方政府財政收入的主要來源；對財富具有一定的調(diào)節(jié)作用，即有助于調(diào)節(jié)收入分配；將推進(jìn)國家、政府治理的現(xiàn)代化，因為征收房產(chǎn)稅是面向所有公眾的，那么征收的公平和稅的使用就會被老百姓關(guān)注，這將有利于法治建設(shè)的進(jìn)程。”施正文說。
焦點之二 強(qiáng)制還是自愿登記？
《不動產(chǎn)登記暫行條例(征求意見稿)》規(guī)定，國家實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，但在征求意見稿的相關(guān)規(guī)定中，并未對不動產(chǎn)登記實行自愿登記還是強(qiáng)制登記進(jìn)行明文規(guī)定。在采訪中，記者發(fā)現(xiàn)，業(yè)內(nèi)專家對此也是眾說紛紜。
在參與起草征求意見稿的中國社會科學(xué)院法學(xué)所研究員孫憲忠看來，不動產(chǎn)登記屬于自愿登記。但是，如果不到登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記，會使得房產(chǎn)、土地等不動產(chǎn)權(quán)利歸屬和轉(zhuǎn)讓存在隱患。
“首先，在法律的基礎(chǔ)上，不動產(chǎn)權(quán)利的擁有不是通過登記才產(chǎn)生的，這是一項基礎(chǔ)性權(quán)利。其次，在法律的基礎(chǔ)上進(jìn)行的不動產(chǎn)交易，實質(zhì)上是一種權(quán)利的交易，在不動產(chǎn)交易的過程中，如何確認(rèn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移？當(dāng)遇到侵權(quán)的情況如何得到保護(hù)？針對這些問題應(yīng)當(dāng)說有不同的方法，但是不動產(chǎn)登記可以說是最好的方法。經(jīng)過登記，物權(quán)的變動是可以得到法律有效保護(hù)的，而且官方進(jìn)行登記也是具有恒久和持續(xù)的價值。”孫憲忠向記者解釋說，如果進(jìn)行不動產(chǎn)登記，公民的相關(guān)權(quán)利可以得到充分保護(hù)，在他看來，這是一種“自愿的強(qiáng)制”，根據(jù)物權(quán)法第十六條“不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理”，不動產(chǎn)登記是物權(quán)的根據(jù)。
不過，他同時表示，如果不登記，公民擁有的不動產(chǎn)相關(guān)權(quán)利也是有保護(hù)的。比如，物權(quán)法第一百四十二條規(guī)定“建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人，但有相反證據(jù)證明的除外”。他認(rèn)為，只要有充分的證據(jù)能夠證明，公民的合法不動產(chǎn)相關(guān)權(quán)利是能得到保護(hù)的。
國家行政學(xué)院教授汪玉凱則認(rèn)為，根據(jù)征求意見稿，不動產(chǎn)登記應(yīng)該具有一定的強(qiáng)制性。“就像每個人都要辦身份證一樣，這是國家的一項基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。可以通過全國房屋普查，對不動產(chǎn)進(jìn)行強(qiáng)制登記。”汪玉凱稱，只有通過強(qiáng)制性登記，形成一套完整的、全國聯(lián)網(wǎng)的數(shù)據(jù)庫，才能為今后的不動產(chǎn)交易提供服務(wù)并能為征收房產(chǎn)稅、宏觀調(diào)控提供依據(jù)。
“國家制定的不動產(chǎn)登記條例，可以說是進(jìn)行不動產(chǎn)登記的最高法律依據(jù)。”汪玉凱在接受《法制日報》記者采訪時表示，“有了法律就要去實施，在很多情況不明的情況下，相關(guān)工作可能會比較零散。那么，在實施登記的時候是需要進(jìn)行強(qiáng)制登記的，就如同人口普查，每個公民有義務(wù)進(jìn)行普查，對于不動產(chǎn)的登記也是類似于普查這樣。這項工作需要每個個人、單位和集體的配合來進(jìn)行。”
汪玉凱進(jìn)一步向記者解釋說：“對于普通老百姓來說，不動產(chǎn)主要就是房產(chǎn)，我們要進(jìn)行房屋的普查，是為了更好建立起國家的不動產(chǎn)數(shù)據(jù)庫。當(dāng)然要在結(jié)合法律的基礎(chǔ)上進(jìn)行強(qiáng)制性的登記，這是為了更好的進(jìn)行房屋普查，更好的實施這項法律。”
不過，汪玉凱也向記者表示，他認(rèn)為在平時可以進(jìn)行自愿登記，但是在不進(jìn)行普查房屋的情況下，在推行實施不動產(chǎn)登記條例的過程中，如果不進(jìn)行強(qiáng)制登記，數(shù)據(jù)就會不完整、不真實，相關(guān)的宏觀宣傳也就沒有效果。
焦點之三 公民隱私怎么保護(hù)？
為加強(qiáng)登記信息共享與保護(hù)，《不動產(chǎn)登記暫行條例(征求意見稿)》作出規(guī)定，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、不動產(chǎn)登記信息共享單位及其工作人員應(yīng)當(dāng)對不動產(chǎn)登記信息保密。泄露不動產(chǎn)登記資料或者登記信息，給他人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任，對有關(guān)責(zé)任人員依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
在業(yè)內(nèi)人士看來，目前不動產(chǎn)登記推進(jìn)面臨兩大阻力：一是涉及個人私有財產(chǎn)或者隱私，人們不愿意配合，這與國人“有財不外露”的觀念有關(guān)；二是一些人屬于擁有多套住房的群體，進(jìn)行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記、住房信息聯(lián)網(wǎng)，無異于打破既得利益，所以他們大多不愿主動配合聯(lián)網(wǎng)工作。
“征求意見稿的現(xiàn)實意義就在于統(tǒng)一了國家的登記機(jī)關(guān)，統(tǒng)一了國家的登記事項，統(tǒng)一了不動產(chǎn)登記程序。”在中南財經(jīng)政法大學(xué)廉政研究院院長喬新生看來，在保護(hù)權(quán)利人隱私方面，征求意見稿沒有作出具體的規(guī)定，這一方面是因為我國頒布了政府信息公開條例，對于政府機(jī)關(guān)保護(hù)公民個人隱私作出了明確的規(guī)定；另一方面則是因為2012年12月28日第十一屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第三十次會議通過了《關(guān)于加強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)信息保護(hù)的決定》，其中明確規(guī)定國家機(jī)關(guān)及其工作人員對在履行職責(zé)中知悉公民個人電子信息應(yīng)當(dāng)予以保密，不得泄露、篡改、毀損，不得出售或者非法向他人提供。
“換句話說，關(guān)于全面信息保護(hù)問題，征求意見稿具有原則性的規(guī)定，而具體的法律規(guī)范則體現(xiàn)在政府信息公開條例和全國人大常委會《關(guān)于加強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)信息保護(hù)的決定》之中。”喬新生向《法制日報》記者表示，外界普遍認(rèn)為，征求意見稿在信息查詢方面，可能要作出特別規(guī)定，針對不同的群體制定不同的查詢規(guī)則。現(xiàn)在看來，征求意見稿為了保護(hù)公民的個人隱私，嚴(yán)格限定了查詢范圍和查詢申請人，這項規(guī)定和我國物權(quán)法的規(guī)定基本一致。
