短期房價下降壓力大 長期看仍將攀升
時間：2010-08-17 09:56:07
來源：新華網(wǎng)海南頻道 作者：王暉余
記者從日前舉行的“２０１０博鰲房地產(chǎn)論壇”上了解到，國家４月份以來出臺的一系列調(diào)控政策對開發(fā)商已形成不同程度的沖擊，房地產(chǎn)市場目前呈現(xiàn)量跌價滯的局面，開發(fā)商正密切關注政策走向和市場動向。
與會人士分析認為，從長期看，中國城鎮(zhèn)化進程仍將處于快速推進的時期，稀缺的土地資源和膨脹的城市規(guī)模將進一步拉動房地產(chǎn)市場價格攀升；從短期來看，下半年由于面臨供給量大幅增多和開發(fā)商資金壓力逐漸加大等因素，或將促使開發(fā)商實質性降價，以拉動銷售量回升，加速資金回籠；而二三線城市受到的政策沖擊及降價幅度將小于一線城市。
——城鎮(zhèn)化進程將拉動房地產(chǎn)市場價格長期攀升
中國社會科學院７月２９日發(fā)布的《中國城市發(fā)展報告》藍皮書稱，截至２００９年，中國城鎮(zhèn)化率為４６．６％，城鎮(zhèn)人口達６．２億，城鎮(zhèn)化規(guī)模居全球第一。目前中國的城鎮(zhèn)化呈現(xiàn)出典型的不完全城鎮(zhèn)化特征，即中國現(xiàn)有的城鎮(zhèn)人口統(tǒng)計中包含大量的農(nóng)業(yè)人口。僅此一項，就使得中國的城鎮(zhèn)化率被高估９個百分點左右。如果再考慮到大量尚未融入城市的農(nóng)民工，中國完全的人口城鎮(zhèn)化率至少要降低１０個百分點。
社科院藍皮書指出，今后一段時間，中國城鎮(zhèn)化進程仍將處于一個快速推進的時期。到２０１５年城鎮(zhèn)化率達到５２％左右，到２０３０年達到６５％左右。
目前，中國城市化的水平仍然低下：其一，目前中國大多數(shù)人口居住在農(nóng)村，而且４０％以上的勞動力仍在農(nóng)村從事傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)；其二，作為城市化標志的第三產(chǎn)業(yè)所占份額低下，無論是ＧＤＰ貢獻份額，或是接納勞動力就業(yè)比例，我國第三產(chǎn)業(yè)所占比重均只有３０％略多的水平，這與西方國家超過６０％的比例差距十分遙遠。有專家預測，中國地級和縣級市的未來城市人口擴容，從目前起的十年時間中，基本上以每年１０％左右的速度增長。
業(yè)內(nèi)人士分析認為，隨著城鎮(zhèn)化進程的推進，將來至少要有過半的中國人口需要遷入城市或是生活在城市。因此，稀缺的土地資源和膨脹的城市規(guī)模必將進一步拉動中國房產(chǎn)價格向上步步攀升，這是一種長期趨勢。長期看好中國房地產(chǎn)市場得到參加“２０１０博鰲房地產(chǎn)論壇嘉賓”的普遍認同。
前瑞銀集團投資銀行亞洲區(qū)主席蔡洪平說，目前全球投資者對中國房地產(chǎn)業(yè)還是“情有獨鐘”。從今年上半年開始，宏觀調(diào)控以來，資本市場連續(xù)出現(xiàn)三次對房地產(chǎn)估值大型的波動，每次升幅都在２０％－３０％左右，目前亞洲區(qū)資本市場上，中國房地產(chǎn)板塊最活躍，今年對沖基金賺的錢也最多。在投資者看來，房地產(chǎn)業(yè)還是非常受關注的一個行業(yè)。
蔡洪平說，資本市場期待著房地產(chǎn)能夠趨穩(wěn)甚至向上。這半年來，每次香港資本市場房地產(chǎn)股票波動，都是意味著或者寄托著投資者對未來房地產(chǎn)會繼續(xù)反彈的期望，房價只要不去觸及社會和政府關于房價過高帶來不公平的社會神經(jīng)，中國房地產(chǎn)將始終是中國內(nèi)需的火車頭，保持平穩(wěn)發(fā)展。
中國改革基金會國民經(jīng)濟研究所所長樊綱表示，雖然從短期看，房地產(chǎn)市場和價格有可能波動，但從長期來看，只要投資和需求更加平衡，中國房地產(chǎn)一定大有前途，是支柱產(chǎn)業(yè)。
盛高置地（控股）有限公司董事總經(jīng)理兼行政總裁謝世東認為，從中長期來看，由于城市化進程和家庭結構等因素，再加上實際投資渠道有限，整個房地產(chǎn)市場還是會平穩(wěn)較快發(fā)展。
北京師范大學金融研究中心主任鐘偉分析，從長期來看，房地產(chǎn)市場將量穩(wěn)價升。未來的４年到１０年之間，房地產(chǎn)行業(yè)主要特點是銷售面積是非常平穩(wěn)的，但是銷售金額和投資仍然穩(wěn)步增長。房地產(chǎn)行業(yè)將從一個領先于中國經(jīng)濟增長的行業(yè)逐步調(diào)整為和中國經(jīng)濟增長幾乎同步的行業(yè)。
——資金和庫存雙重壓力將使短期房價下降
國家４月份出臺一系列調(diào)控政策以來，國內(nèi)樓市降溫明顯，整體呈現(xiàn)量跌價滯的狀態(tài)。國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，１至７月，全國商品房銷售面積４．５８億平方米，比去年同期增長９．７％，增幅比上半年回落５．７個百分點；銷售額２．２９萬億元，同比增長１６．８％，增幅比上半年回落８．６個百分點。７月當月，全國商品房銷售面積６４６６萬平方米，同比下降１５．４％，較６月份減少２９．７％，低于去年７８００萬平方米的月度均值。價格方面，７月份，全國７０個大中城市房屋銷售價格同比上漲１０．３％，漲幅比６月份縮小１．１個百分點，環(huán)比持平。
國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年６月末全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房待售面積為１９１８２萬平方米，同比增長６．４％。今年１至６月，房屋新開工面積８．０５億平方米，同比增長６７．９％，其中，６月全國商品房新開工面積達到１．９億平方米，成為近兩年來新開工量最多的一個月。不斷增大的銷售壓力、越來越強的降價預期，使上市公司選擇更加謹慎的發(fā)展戰(zhàn)略。
大型開發(fā)商上市公司公布的中報顯示，在完成全年銷售指標方面，萬科、綠城、富力、保利、金地、恒盛、龍湖、復地等上市公司未實現(xiàn)時間過半、任務過半。同時，一些企業(yè)上半年的銷售面積同比大幅下滑，萬科銷售面積同比下降８％、金地集團下降４２．８％、招商地產(chǎn)下降達５３．８７％。
一些企業(yè)采取重新定價新盤變相降價的方式帶動成交，萬科企業(yè)股份有限公司副總裁肖莉介紹，萬科５、６月份的平均房價比４月份下調(diào)１４％。
金地集團董事長凌克表示，接下來房價還是會繼續(xù)調(diào)整。首先是由于購買力不足；其次，供應量來還會進一步放大。凌克預計，全國７０個大中城市房價將下跌１０％左右。
肖莉表示，對于下半年的政策，仍不能存有任何的僥幸心理，認為政府會放寬政策是非常有風險的想法，開發(fā)商還是要積極面對。謝世東也認為，在目前的政策背景下，開發(fā)商應該順應市場，合理定價，使成交量能夠有一個比較好的復蘇。
華遠地產(chǎn)股份有限公司董事長任志強表示，目前房地產(chǎn)市場運行實際上仍在高位，但是已經(jīng)進入了下行通道。下行通道會比較明顯在后幾個月充分顯現(xiàn)出來。從投資到資金、銷售、信貸、土地，可能會比較強烈反映出來下降趨勢。
盡管去年開發(fā)商已經(jīng)回籠了大量資金，但中南恒展集團沈陽房地產(chǎn)公司總經(jīng)理張曉文表示，中小型開發(fā)商在政策預見性和資金規(guī)模方面與上市公司相比存在明顯劣勢，中小型開發(fā)商除了銀行沒有其他的融資渠道，如果政策影響持續(xù)時間長，開發(fā)商遲早會遇到資金問題。
張曉文介紹，該公司已經(jīng)對開發(fā)進度和規(guī)模進行控制，開發(fā)投資趨于保守。“我們現(xiàn)在的心理狀態(tài)就是‘潛伏’，密切關注政策走向和市場動向，長期樂觀，但短期謹慎。如果房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)下去，基于回籠資金的壓力，下半年將根據(jù)拓展規(guī)模進行價格的調(diào)整。”
張曉文表示，目前房地產(chǎn)市場處于政府、開發(fā)商和購房者三方博弈的狀態(tài)，開發(fā)商仍在觀望政策影響到底有多深，揣測接下來的政策會如何調(diào)整。張曉文認為，由于上半年大型房地產(chǎn)上市公司完成銷售指標不理想，年底前出于業(yè)績和銷售的壓力，可能形成較大規(guī)模的降價，進而引起中小型開發(fā)商降價的連鎖反應。
小型開發(fā)商出于資金壓力，期望下半年整體房價有所下降，進而拉動成交量增長。海南圣煜投資有限公司總經(jīng)理朱暉說，房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺后，三亞許多樓盤銷售幾乎停滯。“我們原本打算在五指山市和三亞市同時開發(fā)新樓盤，由于看不清形勢，目前決定只開發(fā)其中一個，希望下半年市場打破僵局，房價下降拉動成交量上升。”
北京師范大學金融研究中心主任鐘偉認為，房地產(chǎn)市場短期價穩(wěn)量升，價格穩(wěn)定是指在售樓盤價格平穩(wěn)，新盤低價入市。盡管從傳統(tǒng)來看，第四季度、明年第一季度并不是商品房銷售旺季，但是今年可能例外。在未來２至３年的中期內(nèi)，房地產(chǎn)稅收政策、住房保障體系和通貨膨脹壓力等因素將對房地產(chǎn)行業(yè)造成較大影響。
——二三線城市降價幅度將小于一線城市
從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，上半年一線城市房屋銷售以及房價的回落情況比較明顯。但是，仍有不少省份上半年商品房銷售面積快速增長。上半年，海南商品房銷售面積同比增長１２１．７％、河北增長６８．８％、云南增長６１．４％、山東增長４０．１％。
來自中國指數(shù)研究院等其他市場機構的數(shù)據(jù)也顯示，在一線城市房價和房屋銷售出現(xiàn)下降的同時，二、三線城市的房地產(chǎn)市場依然保持著較高熱度。
盛高置地（控股）有限公司董事總經(jīng)理兼行政總裁謝世東表示，一線城市與二、三線城市的所受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響程度不同。房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺后，盛高置地在上海一些投資型產(chǎn)品的銷售量基本上處于停滯狀態(tài)，在二、三線城市的自住型住房銷售形勢則好很多，“因此我們將多做一些自住型的產(chǎn)品，而不是多做投資型產(chǎn)品。”
萬科的中報顯示，其上半年新增項目多位于二、三線城市。新進入昆明、貴陽、唐山、吉林等城市，累計新增項目３８個，對應的按萬科權益計算的規(guī)劃建筑面積合計８９３萬平方米。新增項目的平均樓面地價在２３００元左右，繼續(xù)保持在較低水平。
保利在中報中明確表示將加大二、三線城市投資，提高市場占有率和產(chǎn)品覆蓋率；及時調(diào)整產(chǎn)品結構，將主流產(chǎn)品定位為滿足“普通住宅自住型、剛性需求”；積極參與各地保障性住房建設，履行企業(yè)社會責任；開拓“房地產(chǎn)基金”等創(chuàng)新投融資渠道，降低宏觀調(diào)控的影響。
中原集團主席施永青認為，未來一線和二、三線城市房地產(chǎn)業(yè)扮演的角色會有點不同。在二、三線城市還是剛性需求為主，但是在上海、北京這類一線城市中，投資的比例將會很高。
一些房地產(chǎn)企業(yè)正加緊向二、三線城市轉移布局，力求均衡發(fā)展，規(guī)避風險。深圳明源房地產(chǎn)管理研究院院長姚武介紹說，由于二、三線城市房地產(chǎn)市場成本較低，風險較小，很多房地產(chǎn)企業(yè)開始在二、三線城市拿地，增強異地發(fā)展和多項目發(fā)展的能力。
姚武表示，一是許多二、三線城市仍然處于高速城市化的階段，有著較大的剛性需求；二是由于各地投資、投機需求所占比重不同，本輪調(diào)控主要打擊的是投資、投機需求，對于二、三線城市以自住和改善性需求為主的房地產(chǎn)市場影響并不是十分明顯。
張曉文分析，下半年房價下降是必然的趨勢，只是比例不一樣。與一線城市相比，二、三線城市受到的沖擊明顯要小。這主要是由于部分一線城市房價過高，二、三線城市房價相對合理；其次是二、三線城市受政策的影響具有延遲性。張曉文預計，今年下半年至明年，一線、二線、三線城市房價可能分別下降２０％、１０％至１５％、５％左右，呈遞減的趨勢。
