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2025年07月18日
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房地產調控第一次面臨著“失效”的尷尬。
4月17日，《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(簡稱：新“國十條”)下發時，很多人預期，這套結合土地、信貸、稅收、保障房為一體的地產調控組合拳將是“史上最嚴厲”的樓市調控政策。
而政策執行4個月后，房地產上市公司一份接一份“閃亮”的業績報表，卻開始引發一場是否應當出臺更嚴厲新政的討論。
國家發改委昨天發布的36個大中城市房價數據顯示，樓市經過4個月調控后繼續上漲。為此，國家發改委提醒：“各地應繼續做好穩定房價工作。”
實際上，諸多跡象顯示，樓市調控正在轉向強化房地產企業監管，從上周開始，來自多個渠道的消息表明，多個部委接連“強硬”表態，將聯合“圍剿”囤地、囤房開發商。
據最新報道，繼國土資源部將全國1457宗閑置用地詳情交付銀監會后，監管部門近期也向住房和城鄉建設部表達了類似意見，希望后者能提供兩類開發商的名單以便監管，一類是市場交易秩序“好的”開發商，一類是受過處罰的“差的”開發企業。據稱，住建部已經將前者交付該監管部門，而后者尚未出爐。
種種跡象表明，房地產市場的新一輪調控呼之欲出。
開發商的“定心丸”
地產四大巨頭“招保萬金”日前公布的中報顯示，盡管遭遇了史上最嚴厲的政策調控，四大巨頭上半年業績依舊靚麗。
金地集團以327.02%的凈利潤同比(與去年同期相比)增幅成為四巨頭中增長最快的公司，招商地產、保利地產、萬科的業績同比(比上年同期)增速分別為115.71%、16.56%、11.41%。
上半年的業績已經給開發商服下一顆定心丸。萬科在中報里表示，由于7月又實現銷售金額84.4億元，同比增長64.9%。至此，今年以來萬科已累計實現銷售金額452.1億元。今年后5個月，萬科只要月均銷售額達到40億元，全年銷售業績就將穩超2009年。
開發商似乎并不著急，在很多時間里，我們看到的形式主義的促銷。
“我們開盤的銷售策略很簡單，拉高定價，然后再進行打折。”一名上海本土地產商很輕松地說明了自己的方案：他們給剛剛開盤的新盤進行了20%的優惠，而從實際的成交價來看，這一價格比去年推出的上一批房源價格上浮了接近1000元/平方米。開盤的結果是，數百人排隊，樓盤開盤當場售罄。
這種銷售模式如同百貨商場促銷形式。
半年報中宣布降價15%的萬科7月份業績顯示，這家地產公司銷售均價同比和環比(較上月)均呈現上漲勢頭，分別為27%和9%。
“看起來，需求還是在的。”旗下樓盤將在今年10月份開盤的某地產商松了一口氣。頂著高端住宅的旗號，這家地產商在上海郊區的低密度住宅預計售價將達到4萬元/平方米以上。在剛剛過去的上周末，鄰近該地產商樓盤的一家港資開發商開出的所有房源一售而空。
房價重新上漲
來自中介的報告稱，即使是情況最壞的地區，市場也開始顯露出復蘇的跡象。
國家統計局數據顯示，上海1-7月商品房銷售面積同比下跌幅度達到42.1%，跌幅全國第一。
而進入8月份以后，房地產中介報告稱，這種局面開始扭轉。在苦等4個月還沒有迎來房價實質性下跌的情況下，有購房者等不及開始出手。
佑威及樓市專評網聯合提供的最新一期樓市成交數據顯示，上周(8月9日-8月15日)上海市商品住宅成交面積為17.2萬平方米，比前周上漲26%，這一成交數據已與新“國十條”剛出臺時相當。
更重要的是，過去的幾個月里，還沒經歷下跌就已經反彈。
國家發改委昨天發布的數據顯示，據對36個大中城市監測，7月份，新建商品房價格略漲，存量房價格微落。新建商品房集中成交價為8680元/平方米(下同)，環比(比上月)上漲1.61%；最低和最高成交價分別為6825元/平方米和13158元/平方米，分別比上月上漲12.91%和下降1.04%；存量房集中成交價為6398元/平方米，環比下降0.13%。
機構報告也開始聲稱，他們對于房地產市場的預期已經發生轉變。
國泰君安8月16日發布研報指出，目前中國房價整體尚未下跌，而明顯改善的銷量上升導致開發商和二手房東越來越惜價。報告同時稱，因業績確定性高，且9-11月銷售能連續放量，建議增持并重點推薦萬科A(8.92,0.03,0.34%)、招商地產、首開股份(17.64,0.13,0.74%)(600376)等公司股票。
二次調控？
目前遇到的情況前所未見。
從歷史經驗來看，在過去經歷的數次房地產調控中，盡管每一次調控都在放松后迎來價格重新上漲，但在調控期間，房價還是取得了預期的調控成效。而在2008年，甚至由于房價下跌過猛影響實體經濟增速，甚至還迎來了一波救市的大潮。
國家發改委昨天表示，從7月份的房價變化看，一線城市房地產市場量跌價滯，房價走勢趨穩，對市場變化反應較為靈敏的存量房價格出現回落。但近期部分二三線城市新建商品房價格有所上漲，多數城市平穩，部分城市漲幅較大，各地應繼續做好穩定房價工作。
在國家發改委表態之前，幾大部委都已經表達了進一步加強地產調控的決心。據報道，國土資源部將全國1457宗閑置用地詳情交付中國銀監會，銀行方面將對此類開發商繼續收緊貸款。
另有報道稱，監管部門有關負責人在日前的一次會議上稱，住建部已給了市場交易秩序“好的”開發商名單，并已發給了商業銀行，對開發商進行名單式管理。該部門正爭取向住建部要差的開發商(處罰過)名單，貸款更謹慎。
實際上，中國房地產協會副會長朱中一最近的一則表態透露了更加鮮明的信息。
朱中一在博鰲房地產論壇上表示，中房協7月份已經向國務院有關部門建議，目前暫緩出臺新的緊縮性政策，以穩定市場的預期。該表態一出，隨即引來多方炮轟。如果仔細分析可以發現，朱中一的表態背后所釋放出的信息非常明顯：國務院正在醞釀出臺新的樓市緊縮性政策。
8月13日，國務院副總理李克強在北京考察時強調，當前要繼續貫徹國務院關于房地產市場調控的一系列政策措施，堅決抑制投機炒作等不合理需求，切實增加住房有效供給，鞏固調控的初步成果。
