以傳播城市化專業(yè)知識(shí)為己任
2025年09月10日
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身為中國勒泰投資集團(tuán)常務(wù)副總裁的吳鏑對城市化課題頗有研究，他表示：“城市化和中產(chǎn)階級(jí)將是中國21世紀(jì)的兩大主題，隨著城市化的闊步發(fā)展，城市的整合經(jīng)濟(jì)對于GDP的貢獻(xiàn)將產(chǎn)生越來越大的正向作用；大量外資紛紛涌入中國的根本原因也在于他們看中了中國在發(fā)展過程中巨大的市場需求。”
他認(rèn)為，國外城市化的模式不適合中國，國外城市化的理論也不適合中國；中國有自己獨(dú)特的國情，同時(shí)滿載著13億多人口，均使得中國城市化發(fā)展將面臨巨大的挑戰(zhàn)性和創(chuàng)造性。“一方面我們要推進(jìn)城市化的進(jìn)程，一方面還要建構(gòu)城市化方面的理論平臺(tái)。對于一個(gè)有著上下五千年悠久文明史的國家、一個(gè)世界上人口最多的國家、一個(gè)市場化才剛剛?cè)鎲?dòng)的國家、一個(gè)“三農(nóng)”癥結(jié)仍是核心問題的國家，正視如此的現(xiàn)實(shí)，外國人是沒有任何發(fā)言權(quán)的。”他直言，如果一個(gè)開發(fā)商不關(guān)心城市化的進(jìn)程，不考量自己給予城市升級(jí)的貢獻(xiàn)率，怎能做好項(xiàng)目的開發(fā)呢？
城市化：改革開放30年的重大成果之一
吳鏑說，自己對城市化的話題很感興趣，主要緣于他所從事的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)。“中國樓市從1998年進(jìn)入市場到現(xiàn)在才10年時(shí)間，正因?yàn)槠渑c中國城市化發(fā)展進(jìn)程緊密同步，才呈現(xiàn)出房地產(chǎn)市場蒸蒸日上的發(fā)展趨勢。否則僅僅依靠樓市本身的力量、靠開發(fā)商自覺的理想是完全不可能做到的。同時(shí)，城市化升級(jí)的進(jìn)程也讓中國房地產(chǎn)行業(yè)有了更大的發(fā)展后勁、更廣的發(fā)展空間；基于此才會(huì)出現(xiàn)房價(jià)持續(xù)上漲的不動(dòng)產(chǎn)大勢。”他認(rèn)為，中國的城市化進(jìn)程和歐美國家有很大的區(qū)別，表現(xiàn)最為清晰的就是：由于生產(chǎn)力發(fā)展水平的不均衡，導(dǎo)致城市化發(fā)展主題的多樣性。
他直言，城市化應(yīng)該視為中國改革開放30年的重大成果之一。“因?yàn)橹挥性谥袊母镩_放之后，我們才真正脫離了備戰(zhàn)備荒、城市安全的思路，走上城市建設(shè)的民生之道。在一線城市、沿海城市的帶動(dòng)下，中國城市化正朝著中、西部呈階梯狀、梯次性、層級(jí)化地有序拓展。只要中國城市化升級(jí)不停止，中國樓市就必然持續(xù)向好，房子也就永遠(yuǎn)不會(huì)成為廉價(jià)消費(fèi)品；在這一點(diǎn)上，美國如此，歐洲如此，中國更是如此！”此外，他還表示，城市化根本目的就是宜居，汶川大地震所造成的嚴(yán)重后果告知我們：在中國還有很多房子是建在不適宜人居的地方，所以中國13億多人口對住房的需求永遠(yuǎn)都是剛性的。
那么，為什么改革開放30年的重大成果之一卻在30周年之際陷入低迷呢？吳鏑從房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的角度分析到，“我始終認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)是中國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，既然如此，就會(huì)受到國家宏觀調(diào)控政策的直接影響；之所以陷入低迷，是因?yàn)閲覍τ跇鞘械恼{(diào)控沒有和其它產(chǎn)業(yè)區(qū)別對待。改革開放已經(jīng)推行了30年，市場經(jīng)濟(jì)仿佛也切入了30年，但有多少人真正認(rèn)知了市場經(jīng)濟(jì)？有多少企業(yè)是以市場經(jīng)濟(jì)的規(guī)則和方式在運(yùn)轉(zhuǎn)？又有多少領(lǐng)導(dǎo)是真正站在市場經(jīng)濟(jì)的高度予以指導(dǎo)和服務(wù)？所以要徹底地把計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的殘?jiān)嗄跸酶筛蓛魞簦 ?br />
他表示，前30年中國進(jìn)行著改革開放，后30年依然要堅(jiān)持改革開放不放，要實(shí)事求是地、有深度、有廣度地沉浸到市場經(jīng)濟(jì)的潮流之中去。他預(yù)測：樓市將在第四季度進(jìn)入筑底期，股市也將很快重返“牛途”，因?yàn)椤爸袊?jīng)濟(jì)基本面的發(fā)展態(tài)勢不支持市場現(xiàn)在的背離狀況”。菩提本無樹，明鏡亦非臺(tái)？在吳鏑看來，既然是政策讓消費(fèi)者對市場失去了信心，就必須要讓政策重新喚回消費(fèi)者的信心。他堅(jiān)信，國家一定會(huì)對當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)政策如貨幣政策、金融政策和財(cái)政政策做出有效的、有機(jī)的調(diào)整。
“兩型社會(huì)”：中國城市化進(jìn)程的必然選擇
作為泛地產(chǎn)（他自己希望這么表述）從業(yè)人員，吳鏑對當(dāng)前中國各級(jí)政府加快城市建設(shè)和推動(dòng)城市化步伐，堅(jiān)持不懈地推進(jìn)城市化進(jìn)程的舉動(dòng)，表示出極大的擁護(hù)和由衷的欽佩。他尤其認(rèn)為去年國家將武漢都市圈、長株潭城市群同時(shí)作為“兩型社會(huì)”（即資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會(huì)）建設(shè)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)，是極有發(fā)展戰(zhàn)略眼光的英明之策。
“改革開放30年來，我們通過總結(jié)后必然會(huì)發(fā)現(xiàn)，如果將東南沿海城市的發(fā)展模式拷貝到中、西部去，已經(jīng)是完全不適應(yīng)中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的階段性了。因?yàn)槟鞘且原h(huán)境資源的犧牲、人力福利的犧牲、發(fā)展后勁的犧牲，甚至是產(chǎn)品價(jià)值的犧牲，以此作為代價(jià)獲得的不均衡的發(fā)展，如果延續(xù)這種發(fā)展模式，我們不僅將要付出更慘重代價(jià)，而且將不會(huì)給子孫留下任何可以寄生的東西。”
然而在中部的塌陷區(qū)鎖定湖北和湖南，并以都市圈和城市群的模式來構(gòu)建兩型社會(huì)，其意義不可小視。吳鏑認(rèn)為，這是我們黨為城市化戰(zhàn)略的未來發(fā)展所制定的正確方向，表明最高管理層已經(jīng)認(rèn)識(shí)到，中國在城市化進(jìn)程中更應(yīng)該注重人文、注重民生、注重人居、注重生存價(jià)值；只有這樣，我們的社會(huì)才能更加和諧。他同時(shí)指出，與房價(jià)相比，“兩型社會(huì)”更應(yīng)該成為全社會(huì)各界共同關(guān)注的焦點(diǎn)，尤其是泛地產(chǎn)從業(yè)人員必須領(lǐng)會(huì)的核心。
2.5線城市：未來城市化發(fā)展的主戰(zhàn)場
單就房地產(chǎn)（住宅地產(chǎn)）發(fā)展態(tài)勢而言，吳鏑認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)正在由一線城市向二線城市推進(jìn)的過程中，然后將向2.5線城市、三線城市、四線城市推進(jìn)，最后由城市帶動(dòng)整個(gè)農(nóng)村，呈梯狀發(fā)展。
他認(rèn)為二、三線城市的說法很含混，有悖市場細(xì)分的原則，于是提出了“2.5線城市”的概念。“石家莊、長沙、呼和浩特、南昌、昆明、銀川、貴陽、西寧甚至哈爾濱等省會(huì)城市，無論是從人口數(shù)量，還是城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力、區(qū)域消費(fèi)力、產(chǎn)業(yè)布局等，當(dāng)下都?jí)虿簧隙€城市，但由于行政區(qū)劃的淵源，賦予了它們特殊的符號(hào)，那么將它們劃歸于三線城市也是不盡合理的。”他特別強(qiáng)調(diào)，“2.5線城市”是一個(gè)動(dòng)態(tài)型、過程性的概念，發(fā)展得好就會(huì)升級(jí)為二線城市，否則就會(huì)淪陷為三線城市。以行政區(qū)劃而命名的很多省會(huì)城市，將成為未來二三十年中國城市化發(fā)展的主力戰(zhàn)場。
吳鏑還一針見血地指出這些城市普遍存在的主要問題，就是不擅長推廣和經(jīng)營城市。“作為一個(gè)城市的管理者，首先應(yīng)該將城市作為國有資產(chǎn)中最具價(jià)值精華的資本進(jìn)行整合推廣；然而他們普遍缺乏經(jīng)營和推廣城市的意識(shí)。因?yàn)橐庾R(shí)不強(qiáng)，所以行為不力；造成城市的資金流和資源流的沉淀極少，導(dǎo)致城市發(fā)展的節(jié)律緩慢。這也是今年石家莊到北京進(jìn)行土地推薦，導(dǎo)致大多流拍的根本原因所在。”他反問道：當(dāng)人們對一個(gè)城市還沒有深刻認(rèn)知的情況下，如何去投資？
“所以，我們?nèi)匀灰獔?jiān)持解放思想、開放創(chuàng)新；中國要獲得大發(fā)展，政治體制要改革，城市的領(lǐng)導(dǎo)者要成為城市的經(jīng)營者。”
就中國勒泰投資集團(tuán)在大陸投資的第一個(gè)項(xiàng)目——“勒泰中心”為什么落戶石家莊，吳鏑坦言，首先，它是個(gè)2.5線城市；其次，正因?yàn)闅v史欠賬，所以有發(fā)展空間；第三，石家莊具有良好的輻射性區(qū)位優(yōu)勢，同時(shí)周邊區(qū)域城市經(jīng)濟(jì)都很有特點(diǎn)，比如山西的煤炭，山東的制造業(yè)、高附加值的農(nóng)副產(chǎn)品，河南的物流中樞，北京的政治文化中心，互補(bǔ)性相當(dāng)強(qiáng)。尤其是隨著“高鐵時(shí)代”的到來，石家莊到北京、太原、鄭州、濟(jì)南僅只要50分鐘，跨區(qū)域的“同城效應(yīng)”必然強(qiáng)化；“勒泰中心”的輻射性也自然伴隨著石家莊城市的輻射性擴(kuò)張而同步增強(qiáng)，運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)也必然大幅降低；第四，城市管理者的支持。河北省委書記張?jiān)拼ㄏ壬瑩碛虚L沙的成功案例，他到任后就提出石家莊“三年大變樣”的城市發(fā)展目標(biāo)，這必將有助于改變整個(gè)城市的面貌。此外，石家莊市委書記、市長也都很有戰(zhàn)略眼光；“當(dāng)城市管理者的想法和我們的理念一致時(shí)，對我們所產(chǎn)生的推動(dòng)作用不可限量。”第五，“勒泰中心”所在的核心區(qū)位，是石家莊最黃金地段，符合都心型城市綜合體的市場定位；“我堅(jiān)信，未來‘勒泰中心’必將成為石家莊的城標(biāo)，而不是地標(biāo)。”
“5年后，石家莊——華北地區(qū)的流通之城，必將成為東南西北商家云集的物流商貿(mào)中樞，華北區(qū)域性的中心城市。我甚至認(rèn)為，北京的副都就是石家莊，未來將有能力承接來自北京的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和研發(fā)基地。我由衷地希望有更多投資商、開發(fā)商加入進(jìn)來，共同努力將中國的2.5線城市全力推向二線城市。”
泛地產(chǎn)開發(fā)商：城市化的推手
學(xué)哲學(xué)專業(yè)的吳鏑在上個(gè)世紀(jì)的90年代，因?yàn)椤安话卜帧钡幕蝌?qū)使他來到深圳主動(dòng)“下海”，將自己完全市場化。“當(dāng)時(shí)真的不適應(yīng)，很自負(fù)、很傲氣，自然更痛苦，”回憶當(dāng)初吳鏑深有感觸。對于步入房地產(chǎn)行業(yè)，吳鏑說“自己是稀里糊涂進(jìn)入這個(gè)行業(yè)”的，“進(jìn)入這個(gè)行業(yè)后，才發(fā)覺很有意思，至今認(rèn)為沒有一個(gè)行業(yè)比房地產(chǎn)行業(yè)更具挑戰(zhàn)性。準(zhǔn)確地說，應(yīng)該是房地產(chǎn)行業(yè)選擇了我，而不是我選擇了房地產(chǎn)行業(yè)。”
之后的10年，吳鏑一直整合著住宅地產(chǎn)的項(xiàng)目。2002年，當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)開始在中國大地顯露時(shí)，吳鏑敏銳地意識(shí)到，與住宅地產(chǎn)相比，商業(yè)地產(chǎn)不僅更能提升城市的影響力，而且能為城市提供優(yōu)質(zhì)稅源，解決更多的就業(yè)崗位和機(jī)會(huì)，同時(shí)作為地產(chǎn)從業(yè)人員，也更能為城市升級(jí)做出更多的貢獻(xiàn)，于是他成為中國商業(yè)地產(chǎn)先行者陣營中的一份子。
2004年唐山遠(yuǎn)洋城MALL全面落成運(yùn)營，集購物、休閑、娛樂、餐飲、文化于一體，以嶄新的都市消費(fèi)文化創(chuàng)造了新的消費(fèi)熱點(diǎn)，成為唐山市新商圈的旗幟。2006年商住復(fù)合型項(xiàng)目——華城在荊州落成，由于其對城市整合的貢獻(xiàn)，吳鏑被授予荊州市榮譽(yù)市民稱號(hào)；“這對我來說是最高的榮譽(yù)，至今都引以為豪”，同時(shí)更堅(jiān)定了他“以擔(dān)當(dāng)中國城市化之推動(dòng)者和追隨者為榮”的信念。目前，他正在籌備
“我認(rèn)為，中國的房地產(chǎn)將百年不衰，但對于房地產(chǎn)商的開發(fā)理念、開發(fā)模式、自身修為等各方面綜合素質(zhì)的要求將會(huì)越來越高，應(yīng)該說，一個(gè)優(yōu)秀的泛地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該不遜色于一個(gè)優(yōu)秀的城市市長。作為一個(gè)泛地產(chǎn)開發(fā)界的從業(yè)人員，要把項(xiàng)目做成功，就必須占位足夠高，認(rèn)知足夠深，層面足夠廣；要研究宏觀經(jīng)濟(jì)、城市經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，研究得多了，項(xiàng)目的市場風(fēng)險(xiǎn)就小了，成功的概率就提高了。泛地產(chǎn)開發(fā)界的從業(yè)人員不一定是宏觀經(jīng)濟(jì)專家，但一定是宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)者，這樣才能成為城市化的推手；如果中國的城市管理者團(tuán)結(jié)了一批這樣的城市化推手，那么這個(gè)城市就必然是發(fā)展得越來越好。”
【吳鏑自傳】
如果要貼一個(gè)標(biāo)簽的話——“60后”中國男性公民。
曾經(jīng)屬于“陽光下最燦爛職業(yè)”的群體之一，因抵擋不住“春天的故事”之誘惑，攜帶著僅有的理想和激情；在上個(gè)世紀(jì)九十年代那個(gè)夏末秋初的夜晚——隨著陌生而涌動(dòng)的人潮——毫無著落地潛入深圳。只有一點(diǎn)文化，故不敢懈怠；倡導(dǎo)和踐行終生學(xué)習(xí)。雖然也有些什么“EMBA”的證明文件，但自己卻從不在意諸如此類的學(xué)歷符號(hào)；因?yàn)槌掷m(xù)堅(jiān)守以“市場實(shí)戰(zhàn)派”為榮。
自21世紀(jì)以來，依托著源自深圳的“市場補(bǔ)鈣”閱歷，一直游走于中國內(nèi)地的地產(chǎn)江湖。從住宅地產(chǎn)到商業(yè)地產(chǎn)再到城市綜合體，受益于改革開放的時(shí)代，受益于市場經(jīng)濟(jì)的垂青。
近來江湖授予我：“中國雜種”、“地產(chǎn)狂人”、“地產(chǎn)詩人”“地產(chǎn)文士”等雅號(hào)，我欣然接納；因?yàn)檫@是最由衷的激勵(lì)和鞭策。
在2008年中國樓市最激蕩的思辨浪潮中，我旗幟鮮明地通過公開媒體表明：吳鏑是中國樓市的“死多頭”。好像還有“德政派”一說，我深以為然；中國的泛地產(chǎn)必須是“以市場之德，謀價(jià)值之政”。崇尚溝通，渴望交流。
