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2025年07月18日
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城市化網(wǎng)訊 近日，城市化委員會(huì)戰(zhàn)略咨詢(xún)委員、獨(dú)立房地產(chǎn)評(píng)論人馬躍成撰文指出，2015年的房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)將發(fā)生根本改變。
馬躍成表示，2014年底還一片衰聲的樓市，在元旦剛過(guò)幾天的時(shí)間里，卻像打了雞血一樣，突然振奮起來(lái)了。究其原因，是因?yàn)楸本┰谶@兩天拿出了兩塊地，不少知名地產(chǎn)商都赤膊上陣要搏殺一番。這么多重量級(jí)開(kāi)發(fā)商涌向土地市場(chǎng)，被很多人解讀為，房?jī)r(jià)又要開(kāi)始新的一輪上漲了。道理很簡(jiǎn)單，如果房?jī)r(jià)不漲，開(kāi)發(fā)商為什么大代價(jià)拿地?可以說(shuō)這種思維還停留在賣(mài)方市場(chǎng)的思維上，他們認(rèn)為開(kāi)發(fā)商是樓市的決定者，開(kāi)發(fā)商能確定房?jī)r(jià)高低，是漲是跌。而實(shí)際上從2014年開(kāi)始，樓市博弈已出現(xiàn)根本性逆轉(zhuǎn)，到去年10月份，全國(guó)70個(gè)主要城市房?jī)r(jià)已呈現(xiàn)全面下跌的局面。這不是開(kāi)發(fā)商想要看到的，但事實(shí)就是如此。
據(jù)馬躍成分析，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2014年11月末，商品房待售面積59795萬(wàn)平方米，比10月末增加1556萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積增加1046萬(wàn)平方米。任志強(qiáng)也認(rèn)為，如果底部運(yùn)行在一個(gè)較長(zhǎng)的周期，會(huì)有很多企業(yè)面臨現(xiàn)金壓力問(wèn)題、資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題、銀行信貸問(wèn)題、高利貸問(wèn)題。如果貨幣政策和財(cái)政政策不改變的話(huà)，這個(gè)周期就會(huì)加長(zhǎng)，不能試圖因?yàn)榻迪ⅰⅰ?•30”房貸新政以及其他一些政策而過(guò)度樂(lè)觀，要消化現(xiàn)有的庫(kù)存，可能會(huì)持續(xù)比較長(zhǎng)的時(shí)間。除了庫(kù)存以外，任志強(qiáng)對(duì)于開(kāi)發(fā)商目前所擁有的資金情況顯得更加悲觀，“到目前為止，維持10%左右的投資增速已經(jīng)是竭盡全力了”。令人疑惑的是，一貫唱多的任志強(qiáng)突然“變臉”開(kāi)始“唱衰”，但北京兩塊土地拍賣(mài)后，他又稱(chēng)，在2015年6萬(wàn)的房?jī)r(jià)，或者說(shuō)地價(jià)高過(guò)房?jī)r(jià)將成為新常態(tài)。
今年1月5日-7日三個(gè)交易日內(nèi)，北京土地市場(chǎng)成交5宗土地，吸金179.3億元，溢價(jià)率一塊地是50%，另一塊是22%，不能說(shuō)都處于高位。有人說(shuō)，樓面價(jià)接近或者超過(guò)房?jī)r(jià)已經(jīng)成為一線城市，特別是北京土地市場(chǎng)的新常態(tài)。這其實(shí)不是新常態(tài)，是前幾年的舊常態(tài)，2012年前，面粉貴過(guò)面包，地價(jià)高過(guò)房?jī)r(jià)的情況經(jīng)常出現(xiàn)。而現(xiàn)在，有保障房壓著，也就是2萬(wàn)左右的房?jī)r(jià)，即使地價(jià)高過(guò)周邊房?jī)r(jià)，也不能對(duì)保障房?jī)r(jià)格產(chǎn)生影響。對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響的，只有豪宅部分。
“當(dāng)然，我們也不能對(duì)豪宅市場(chǎng)無(wú)動(dòng)于衷，豪宅不能對(duì)保障房產(chǎn)生影響，但是，對(duì)普通商品房市場(chǎng)是有帶動(dòng)作用的，如果，樓市除了保障房，就是豪宅市場(chǎng)，顯然也不是好的市場(chǎng)，我們希望的是保障房之外，還有大量的可供自住需求選擇的低價(jià)商品房，放開(kāi)少量豪宅市場(chǎng)的條件，應(yīng)當(dāng)是不能影響中低收入者的利益。”馬躍成如是說(shuō)道。他表示，影響2015年房?jī)r(jià)的除了庫(kù)存量壓力、開(kāi)發(fā)商資金壓力，以及保障房政策之外，還有不動(dòng)產(chǎn)登記以及房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)化、京津冀一體化、經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式調(diào)整、不唯GDP論等等因素。
