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2025年07月17日
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城市化網訊 日前，城市化委員會企業家委員、朗詩集團董事長田明現身朗詩上海虹橋綠郡，對媒體詳解朗詩升級進化戰略：朗詩將于兩年內完成調整投資結構，將傳統開發模式項目股權占比調至30%，其余為小股操盤，其中又以盤活存量資產為主。比如上海作為朗詩一個非常重要的改革試驗區，不排除會收購一些既有建筑，做節能改造，再用于出租或出售。
也就是說，朗詩正在運作一系列輕資產動作，田明不諱言，技術服務商的角色轉換不易，朗詩為此將投入很大力度。讓田明有如此大決心啟動輕資產運作的，是當下經濟大環境不可逆轉的下行周期與房地產行業被迫變革這兩大沖擊。田明認為，從企業經營的本質看，要資產周轉和速度快，然后讓一定的盈利率加上更快的周轉速度來體現更高的ROE，賺更多的錢。要做到這樣必然要走輕資產路線。
資產周轉速度快，對應的是銷售利潤、利潤率、杠桿率，三個指標構成ROE的水平。而企業經營主旨在于追求ROE水平，ROE水平越高，則凈資產收益率高。田明深諳此道，“我們過去講的資產高周轉的方式，包括朗詩過去也是高周轉，我認為第一個是得不到后續環境的支持，后續環境會發生改變，如果這個企業今年是一千億，明年兩千億，后年三千億，是這樣一個增長市場，你當然可以去追求高周轉。但是即便萬科，現在也要思考一個問題，要做到多少千億，是不是可以一直這么高周轉下去。”
但是，田明話鋒一轉，“如果你追求周轉速度非常快，這個已經得不到市場支持，或者你們內部對利潤率下降會很多，這時候速度快可能是得不償失。所以我想過去傳統的那種高周轉模式有可能遇到市場挑戰，所以我們強調關注利潤率，就是傳統業務上要關注利潤率。”
田明認為，在去庫存、消化產能過剩的現階段，有能力做小股操盤、輕資產運作的房企才能掌握未來趨勢。
從2007、2008年開始，朗詩就開始著手醞釀轉型，以鐵獅門為標桿，要做行業優秀的資源整合者。這意味著以前“拿地-蓋房子-銷售回款”的循環模式不再適用于朗詩，朗詩轉而不會100%持有股權，而是小股操盤。
在田明的未來規劃中，到2016年底2017年初，整個集團投資結構將調整到一個比較理想的比值。具體而言，朗詩出品中，能歸結到股東權益下的理想狀態是30%，朗詩要做最專業的地產資源整合者之一，逐步減重。田明透露，預計2016-2017年就可以調整到理想比值。
如何做更專業的資源整合者？田明以鐵獅門北美項目為例，萬科作為財務投資者，投資買入60%股權，剩下的40%資金來源于鐵獅門私募基金，最終鐵獅門僅出了5%的錢，實現以5%動40%的收益。“這是他的商業模式，贏利點有很多—股權、開發商向所有人收取開發管理費也就是服務費、超額累進計提獎勵。”田明分析，與之類似，朗詩現在有10個項目是輕資產項目，朗詩均不是主要股東，但充當操盤手，利潤來自于四個方面-股權收益、開發管理費、營銷收益、超額累進計提獎勵。這個經營模式對于朗詩而言，并不會產生經營性風險和流動性風險。
