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2025年09月02日
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土地財(cái)政的式微，地方政府收取房產(chǎn)稅的積極性可能會(huì)提高。因?yàn)橐郧盎鶖?shù)較高的土地收入，使得政府支出的盤子也比較大，政府支出增長(zhǎng)容易，要消減起來(lái)就比較困難。隨著土地出讓收入增速下降，部分地區(qū)甚至?xí)霈F(xiàn)絕對(duì)值的減少，如何彌補(bǔ)這部分支出缺口，就擺在地方政府面前。
6月11日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布5月份全國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，1-5月份全國(guó)商品房銷售額實(shí)現(xiàn)2.44萬(wàn)億元，增長(zhǎng)3.1%，為2014年年初以來(lái)的首次正增長(zhǎng)。5月份當(dāng)月，全國(guó)商品房銷售快速增長(zhǎng)，銷售面積增長(zhǎng)15.0%，銷售額增長(zhǎng)24.3%。
全國(guó)商品房銷售面積及銷售額，自今年3月份以來(lái)降幅收窄，銷售額在5月份率先轉(zhuǎn)正。其他指標(biāo)，如房企開(kāi)發(fā)到位資金、房企土地購(gòu)置面積、房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅收收入等均在5月份出現(xiàn)降幅收窄。但全國(guó)土地出讓收入、全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速仍在下行通道中。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局投資司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師王寶濱在解讀5月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)時(shí)表示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資主要先行指標(biāo)有向好跡象，商品房銷售明顯回暖，重點(diǎn)城市更為明顯。商品房銷售市場(chǎng)回升，房地產(chǎn)調(diào)控政策效果開(kāi)始顯現(xiàn)，市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生轉(zhuǎn)變，購(gòu)房者信心有所恢復(fù)。
5月份其他宏觀指標(biāo)，也出現(xiàn)分化。如5月份規(guī)模以上工業(yè)增加值增速出現(xiàn)回升，但固定資產(chǎn)投資增速仍在進(jìn)一步下行，全國(guó)財(cái)政收入仍然維持較低的增速。一季度以來(lái)，中央和地方政府出臺(tái)的系列穩(wěn)增長(zhǎng)措施，似乎取得一定效果，但經(jīng)濟(jì)下行的壓力仍不小。
5月份房地產(chǎn)市場(chǎng)釋放的積極信號(hào)是否可持續(xù)？房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖對(duì)地方政府收入將帶來(lái)什么影響？“土地財(cái)政”后續(xù)會(huì)如何？如何看待當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)？穩(wěn)增長(zhǎng)政策是否需要加碼，宏觀政策該往哪個(gè)方向走？帶著這些問(wèn)題，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者對(duì)北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所常務(wù)副所長(zhǎng)蘇劍進(jìn)行了專訪。
樓市回暖恐難持續(xù)
《21世紀(jì)》：數(shù)據(jù)顯示近幾個(gè)月房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)持續(xù)回暖，這波行情會(huì)延續(xù)多久？
蘇劍：房地產(chǎn)銷售走暖是正常的，畢竟政策環(huán)境變了。貨幣供應(yīng)增加，利率在降低，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有拉動(dòng)作用很正常。但從長(zhǎng)期趨勢(shì)來(lái)看，此次回暖將不同于以往，不會(huì)像以前那樣房地產(chǎn)一回暖，就帶來(lái)房?jī)r(jià)每年20%-30%的上漲，房?jī)r(jià)上漲得快的甚至一年翻番。
這次回暖是短期的，能持續(xù)多久令人懷疑。中國(guó)長(zhǎng)期人口結(jié)構(gòu)決定了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期走勢(shì)。最近房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆，主要幾個(gè)一線城市，某些城市部分地區(qū)房?jī)r(jià)上漲了40%-50%，北京的房?jī)r(jià)部分上漲了15%；但二三線城市并沒(méi)有出現(xiàn)太火熱的場(chǎng)面，尤其是一些小城市，住房供給已經(jīng)嚴(yán)重大于需求。
房?jī)r(jià)的恢復(fù)，有可能帶動(dòng)一線城市后續(xù)的投資；但二三線城市供給已經(jīng)過(guò)剩，商品房銷售的恢復(fù)，是否會(huì)帶動(dòng)下一步投資，帶來(lái)新開(kāi)工項(xiàng)目的增長(zhǎng)還不好說(shuō)。單靠幾個(gè)一線城市，對(duì)整個(gè)中國(guó)的房地產(chǎn)拉動(dòng)效果有多大？由于數(shù)據(jù)不充分，不好判斷；但估摸一下，帶動(dòng)作用不會(huì)太大。
我個(gè)人對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)走勢(shì)不看好，按照我們的研究，中國(guó)人口在2020年將達(dá)到峰值，現(xiàn)在只剩五年時(shí)期，房子是給人住的，到時(shí)候房子還有啥前途呢？
《21世紀(jì)》：5月份財(cái)政收入數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)相關(guān)的稅收收入降幅在收窄；但累計(jì)到5月份全國(guó)土地出讓收入仍然是負(fù)增長(zhǎng)，同比下降了約40%，降幅相比4月份還略有擴(kuò)大。土地市場(chǎng)是否恢復(fù)得慢一些呢？
蘇劍：這反映從全國(guó)來(lái)看，開(kāi)發(fā)商拿地的積極性還沒(méi)有恢復(fù)。
《21世紀(jì)》：房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅收和土地出讓金收入，即俗稱的“土地財(cái)政”，地方政府很多項(xiàng)目建設(shè)、舉債多倚重土地財(cái)政。土地財(cái)政收入減少會(huì)帶來(lái)什么影響？
蘇劍：政府收入減少，會(huì)帶來(lái)政府支出的減少，這在穩(wěn)增長(zhǎng)背景下，會(huì)帶來(lái)一定負(fù)面影響。土地財(cái)政一直就難以持續(xù)，地價(jià)靠市場(chǎng)定價(jià)，具有一定的運(yùn)氣成分；隨著長(zhǎng)期房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，土地財(cái)政的作用會(huì)逐漸減弱。
土地財(cái)政的式微，地方政府收取房產(chǎn)稅的積極性可能會(huì)提高。因?yàn)橐郧盎鶖?shù)較高的土地收入，使得政府支出的盤子也比較大，政府支出增長(zhǎng)容易，要消減起來(lái)就比較困難。隨著土地出讓收入增速下降，部分地區(qū)甚至?xí)霈F(xiàn)絕對(duì)值的減少，如何彌補(bǔ)這部分支出缺口，就擺在地方政府面前。
需疏導(dǎo)宏觀政策傳導(dǎo)機(jī)制
《21世紀(jì)》：一季度以來(lái)，各級(jí)政府出臺(tái)不少穩(wěn)增長(zhǎng)措施，但5月份數(shù)據(jù)其實(shí)有分化，工業(yè)增加值相比4月份回升了0.2個(gè)百分點(diǎn)，但固定資產(chǎn)投資增速相較4月份還回落了0.6個(gè)百分點(diǎn)。如何看待當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)？穩(wěn)增長(zhǎng)效果如何？
蘇劍：從5月份數(shù)據(jù)來(lái)看，穩(wěn)增長(zhǎng)是有效果的，但效果不明顯。固定資產(chǎn)投資增速還在進(jìn)一步下滑，工業(yè)增加值的增速增長(zhǎng)只恢復(fù)了0.2個(gè)百分點(diǎn)，這可以當(dāng)做是月度間的正常波動(dòng)。
當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，在于需求萎縮太厲害，這主要是兩方面因素導(dǎo)致的，一是地方政府穩(wěn)增長(zhǎng)籌碼減少，二是中國(guó)企業(yè)融資方式的轉(zhuǎn)變使得固定資產(chǎn)投資增速持續(xù)下滑。
地方政府能做的事情非常有限，土地出讓金增速下滑，甚至絕對(duì)量在下降；中央對(duì)地方政府債務(wù)的管理更嚴(yán)，以前依靠融資平臺(tái)就能輕易借債，現(xiàn)在融資渠道在收緊；地方政府不作為的現(xiàn)象也越來(lái)越多，做事不如不做事安全等。
再者，股市行情的火爆，導(dǎo)致銀行存款搬家，貨幣供給發(fā)生改變，貨幣乘數(shù)下降，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的貨幣供給下降，M2增速比較低，只有10.8%左右，且一直在降低——但直接融資增加的部分，還不足以彌補(bǔ)間接融資規(guī)模的下降，這使得固定資產(chǎn)投資的增速一直在下滑。
《21世紀(jì)》：后續(xù)宏觀調(diào)控政策應(yīng)該側(cè)重什么方面？
蘇劍：當(dāng)前財(cái)政和貨幣政策的傳導(dǎo)機(jī)制都發(fā)生了改變，后續(xù)應(yīng)該注重政策傳導(dǎo)機(jī)制的疏導(dǎo)。
地方政府不作為，懶政惰政的現(xiàn)象較多，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)多次強(qiáng)調(diào)要督促地方政府積極作為；另一方面由于政府收入增速下滑，政府用于項(xiàng)目的支出減少。
現(xiàn)在貨幣政策運(yùn)用中，往經(jīng)濟(jì)中注入一些資金，資金就流向股市；出于風(fēng)險(xiǎn)考慮，銀行又惜貸，貨幣政策的放松并沒(méi)有太多流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)。
《21世紀(jì)》：如何疏導(dǎo)呢？對(duì)于積極財(cái)政政策，最近國(guó)務(wù)院要求加強(qiáng)財(cái)政自己的統(tǒng)籌使用力度，這是否能起到一定作用？
蘇劍：要疏導(dǎo)財(cái)政政策，關(guān)鍵是要調(diào)動(dòng)地方積極性，讓他們?cè)敢飧苫睿@是個(gè)難題。貨幣政策方面也不好辦。要么讓直接融資盡快成長(zhǎng)起來(lái)，能充分彌補(bǔ)間接融資的下降；要么就解決商業(yè)銀行惜貸的問(wèn)題。
穩(wěn)增長(zhǎng)還會(huì)加碼
《21世紀(jì)》：當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，后續(xù)穩(wěn)增長(zhǎng)政策有必要進(jìn)一步加碼嗎？
蘇劍：這要看政策目標(biāo)是什么，如果對(duì)增長(zhǎng)很重視的話，那就有必要；如果只是保證社會(huì)穩(wěn)定的話，那就不一定，因?yàn)榫蜆I(yè)形勢(shì)沒(méi)那么差。
但我相信穩(wěn)增長(zhǎng)的措施還會(huì)繼續(xù)加碼，因?yàn)樵谥醒胝膬?yōu)先序列里，穩(wěn)增長(zhǎng)是排第一的，目標(biāo)還沒(méi)實(shí)現(xiàn)的情況下，還會(huì)繼續(xù)加碼。
《21世紀(jì)》：最近國(guó)務(wù)院要求加強(qiáng)財(cái)政資金的統(tǒng)籌力度，讓積極財(cái)政政策更好發(fā)揮作用，這似乎就屬于財(cái)政政策疏導(dǎo)的一部分。未來(lái)如何穩(wěn)增長(zhǎng)？
蘇劍：就如前面所講的，要想辦法疏通政策傳導(dǎo)渠道。擱在以前，當(dāng)前財(cái)政政策力度是夠用，但由于財(cái)政政策傳導(dǎo)機(jī)制發(fā)生改變，使得財(cái)政政策的力度有所折扣，所以積極財(cái)政政策的力度需要加大。常規(guī)的刺激方式，財(cái)政政策方面可以增加政府支出，多推進(jìn)一些項(xiàng)目，還可以減稅、增加轉(zhuǎn)移支付；貨幣政策方面可以降準(zhǔn)降息等。
減稅是可行的，刺激的是市場(chǎng)端。政府支出政策傳導(dǎo)機(jī)制較差，但收入政策機(jī)制沒(méi)變，給老百姓減稅、增加轉(zhuǎn)移支付之類的，雖然對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響比支出政策要弱一些。
《21世紀(jì)》：今年前5個(gè)月全國(guó)一般公共預(yù)算收入同口徑只增長(zhǎng)了3.1%，增速較低。進(jìn)一步減稅，財(cái)政收支矛盾是否會(huì)進(jìn)一步加大？
蘇劍：收支缺口可以由中央發(fā)行債券，也可以讓地方政府發(fā)債，總歸不同于以前直接從銀行貸款這種方式，未來(lái)政府舉債應(yīng)更多通過(guò)直接融資方式，讓財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)跟金融風(fēng)險(xiǎn)隔離開(kāi)。
《21世紀(jì)》：最近國(guó)務(wù)院力推PPP模式，希望加大基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)領(lǐng)域的投資，并一直在強(qiáng)調(diào)投融資創(chuàng)新，對(duì)此如何看？
蘇劍：這是以后的發(fā)展方向，但短期內(nèi)不能指望。PPP作為一個(gè)大的制度創(chuàng)新，需要摸索試點(diǎn)，也會(huì)有一個(gè)學(xué)習(xí)過(guò)程。
