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2025年07月22日
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今年以來，南京城市綜合體建設(shè)風(fēng)起云涌、遍地開花，一批整體布局完整、功能特色鮮明的城市綜合體項目相繼涌現(xiàn)、逆市熱銷，城市綜合體迅速成為2010年南京樓市的一大熱詞。
對于大多數(shù)人來說，城市綜合體雖非新鮮事物，但此前存在或多或少的仰視或者是盲區(qū)。城市綜合體究竟該如何定義？城市綜合體對于城市的發(fā)展有哪些意義？開發(fā)商一窩蜂上馬城市綜合體項目，如何做才能真正收獲成功？城市綜合體是否會成為未來房地產(chǎn)發(fā)展的主流方向？《揚子樓市》就此連線了中國房地產(chǎn)理論研究屆的泰斗級人物——中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌，一解業(yè)界和購房者心中對于城市綜合體的種種疑問。
城市綜合體提升質(zhì)量和效益
揚子樓市：國內(nèi)現(xiàn)在許多城市都開始蓋綜合體，在城市綜合體的概念上，目前市場上有些魚龍混雜，您認為我們應(yīng)該建怎樣的城市綜合體？
顧云昌：城市綜合體的興起應(yīng)該說是人們對于城市功能逐步認識的過程。大家知道，城和市的概念怎么形成，在古時候我們的人必須居住在一起，防止外來的侵略，在外面蓋一個墻，這叫城，然后里邊必須有市場，要搞交易，這叫市。起先城和市是脫離的，我們許多城市搞了一個經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，經(jīng)濟開發(fā)區(qū)就是搞市場的，搞生產(chǎn)的，商業(yè)都很少，有的又蓋了臥城，大型居住區(qū)，造成了交通的堵塞。所以在現(xiàn)代化的過程當(dāng)中，我們不斷地總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，發(fā)現(xiàn)城和市必須結(jié)合在一起，住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)要互相促進、互相影響。
第二點，是由于人和地的關(guān)系，大家知道，我們國家要貫徹資源節(jié)約，環(huán)境友好的國策，城市化的水平已經(jīng)超過了46%，未來會有更多，城市的土地越來越稀缺，所以我們的城市規(guī)劃必須是緊湊型的，我們不能像美國一樣，做車輪上的國家，而應(yīng)該向歐洲國家學(xué)習(xí)，歐洲的城市很緊湊的，這樣的人地關(guān)系，必然導(dǎo)致我們在城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)當(dāng)中必須是緊湊的，節(jié)約的。
這兩個關(guān)系加在一起，就可以看出我們現(xiàn)在的城市綜合體是什么概念，應(yīng)該是緊湊型的，綜合型的功能，這一點人們現(xiàn)在已經(jīng)越來越重視了。緊湊到一起可以提高質(zhì)量和效益，提高我們的生活質(zhì)量和整個的經(jīng)濟效益，因為在很集中的土地上，我們集中了住宅、辦公、商業(yè)、賓館，讓住在這里的人生活方便、上班方便，購物方便，還有休閑的環(huán)境，這就是我理解的城市綜合體。
根據(jù)中國的國情，我們未來的發(fā)展當(dāng)中，城市綜合體應(yīng)該成為主要的發(fā)展方向。
要調(diào)查100多個問題
揚子樓市：今年國家對住宅市場頻出重拳，樓市前景變得撲朔迷離，因此近期不少開發(fā)商紛紛做起了“加法”，要增加商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)比重，城市綜合體的概念也急劇躥熱，對于想要進軍這個領(lǐng)域 (論壇 新聞)的開發(fā)商，您有何建議？有人說，但凡有城市綜合體的地方，周邊樓盤似乎都能“傍大款”，配套上去了，房價也跟著上去了，對于城市綜合體和房價之間的關(guān)系，您是怎么看的？
顧云昌：作為一個新生事物，城市綜合體掀起建設(shè)熱潮說明大家都看好它的前景。
至于有人所擔(dān)心的開發(fā)過度問題，我的看法是中國的商業(yè)地產(chǎn)既多又少。“多”是指在一些成熟地段已經(jīng)過多了，“少”則是指在一些城郊接合部，城市綜合體仍然很稀缺。
城市綜合體是未來城市發(fā)展的主要方向，但真正要搞一個成功的綜合體還是很有難度的，比開發(fā)住宅要復(fù)雜得多。打個比方，開發(fā)住宅地產(chǎn)就像是在游泳池中游泳，開發(fā)寫字樓是在江河里游泳，而開發(fā)城市綜合體就是在大海里游泳了，在大海里游泳雖然很過癮，但搞不好的話會嗆死人的。市場是無情的，不是所有的開發(fā)商都能去做城市綜合體，做了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商也未必能賺錢，大家在進軍這個領(lǐng)域之前，一定要做好充分的調(diào)研。據(jù)我所知，萬達廣場就不是隨便選址的，僅僅建在什么地方就有100多個問題要調(diào)查。
至于房價問題，城市綜合體能聚合起大量的人氣，是當(dāng)?shù)氐臉?biāo)志性建筑，地塊的價值提升了，房價也自然會跟著提升，但一個城市的整體房價絕不是由城市綜合體決定的。
成功的關(guān)鍵
是做好“四態(tài)”
揚子樓市：城市綜合體是城市功能升級的引擎，但是我們看到并不是所有的城市綜合體項目都能成功，也有不少城市出現(xiàn)了失敗的綜合體案例。開發(fā)城市綜合體，應(yīng)該注意哪些問題呢？
顧云昌：一個城市綜合體項目要成功，關(guān)鍵是要做好“四態(tài)”。第一是形態(tài)，不少城市綜合體都是當(dāng)?shù)氐牡貥?biāo)性建筑，既然是一個城市的地標(biāo)、名片，外在的形態(tài)當(dāng)然一定要做好。
其次是業(yè)態(tài)，大城市綜合體中既有住宅、酒店式公寓、寫字樓，也有商場、酒店、主題公園等，是多業(yè)態(tài)、全功能、大規(guī)模的建筑，但整個城市綜合體如何規(guī)劃設(shè)計、不同業(yè)態(tài)之間的比例如何科學(xué)合理？這些要隨著當(dāng)?shù)爻鞘邪l(fā)展進程、家庭收入情況、居民的購買力和消費結(jié)構(gòu)來決定。像有些中小城市開發(fā)的城市綜合體，就不一定需要那么多的商務(wù)樓，因為你蓋了也租不出去，當(dāng)?shù)貨]有這么大的需求。
第三個是動態(tài)，人流的組織、交通的組織，空間的組合等，不同業(yè)態(tài)之間要做到互相不干擾，使綜合體真正發(fā)揮緊湊型的，綜合性的功能。比如說車庫，白天是寫字樓白領(lǐng)用，晚上上班和逛商店的人走了，當(dāng)?shù)氐木用窬涂梢杂昧耍泻芏嗟目臻g可以節(jié)約，很多人在當(dāng)?shù)厣睢⒐ぷ鳎瑴p輕交通的壓力，對資源和能源是有好處的，
最后一個是生態(tài)，這一點容易被開發(fā)商忽視，生態(tài)首先指的是自然環(huán)境，要有一定的綠化面積，不能全部都是混凝土建筑；其次是人文生態(tài)，讓城市綜合體的居民，商場和酒店里的客人，寫字樓里工作的白領(lǐng)們等這么多的人與人之間要和諧。
新聞鏈接
國內(nèi)外知名城市綜合體品鑒
洛克菲勒中心是全世界城市綜合體開發(fā)的成功典范。這是全世界最大的私人擁有的建筑群，位于美國紐約最繁華的商貿(mào)金融中心——曼哈頓島中部，于1913-1973年建成，共有建筑19座，總建筑面積74萬平方米。每天在這里上班的總?cè)藬?shù)達6.5萬人，每天將近25萬人穿梭于此間。它的商務(wù)中心形象深入人心，成為繼華爾街之后紐約第二個市中心，被視為現(xiàn)代美國商業(yè)文明的象征，同時也是一個十足的不夜城。
拉德芳斯是現(xiàn)代巴黎的象征，原是巴黎西郊一片僻靜的無名高地。1985年，拉德芳斯新區(qū)的建設(shè)工程正式上馬，其總體設(shè)計體現(xiàn)了現(xiàn)代和未來城區(qū)的多功能設(shè)計思想，別具匠心。拉德芳斯的商務(wù)建筑采用了集中與分散相結(jié)合的方式，輔之以相應(yīng)的居住和生活配套，設(shè)施的規(guī)模也是大小結(jié)合，既有數(shù)萬平方米的大型商場，又有多個“鄰里中心”分布在商務(wù)、居住樓宇的底層，為人們提供方便快捷的服務(wù)。
東京六本木
總建筑面積78萬平方米，歷經(jīng)17年完成建設(shè)，是一座集辦公、住宅、商業(yè)設(shè)施、文化設(shè)施、酒店、豪華影院和廣播中心為一身的建筑綜合體，具有居住、工作、游玩、休憩、學(xué)習(xí)和創(chuàng)造等多項功能。
六本木將大體量的高層建筑與寬闊的人行道、大量的露天空間交織在一起。建筑間與屋頂上大面積的園林景 (論壇 新聞)觀，在擁擠的東京都成為舉足輕重的綠化空間，已經(jīng)成為國際著名的舊城改造、城市綜合體的代表項目。
華潤萬象城
華潤集團在深圳投資開發(fā)的“深圳華潤中心·萬象城”，是集零售、餐飲、娛樂、辦公、酒店、居住等諸多功能于一體的大規(guī)模、綜合性、現(xiàn)代化、高品質(zhì)的標(biāo)志性商業(yè)建筑群，總建筑面積55萬㎡，總投資逾40億港幣。首期項目包括超大規(guī)模室內(nèi)購物及娛樂中心“萬象城”、國際標(biāo)準(zhǔn)5A甲級寫字樓“華潤大廈”。二期項目包括五星級商務(wù)大酒店、酒店式服務(wù)公寓及一個由商業(yè)步行街串聯(lián)而成的特大型室外娛樂休閑廣場。
香港太古廣場
在香港金鐘地鐵站上蓋的太古廣場，是商業(yè)、購物、娛樂、文化薈萃之地。整個項目包括樓高四層的大型購物商場、3座甲級寫字樓、2座酒店式住宅、1所會議中心及3間五星級酒店，是體驗香港人吃喝玩樂生活消費模式的極佳去處。廣場擁有3家五星級飯店、高級辦公樓、住宅及200多家專賣店，云集了多種世界名牌。雖然這里的歐洲品牌沒有置地廣場那么多，但物品豐富，價格也比較合理，是許多香港人的購物首選。
