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2025年09月02日
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近年來(lái)，北京可入市的地塊正越來(lái)越向四周郊區(qū)擴(kuò)展，三環(huán)內(nèi)鮮有土地入市，甚至四環(huán)、五環(huán)內(nèi)新增地塊都屈指可數(shù)，一旦有地塊競(jìng)拍便引來(lái)眾房企哄搶。
近日，北京大興區(qū)的土地市場(chǎng)集中爆發(fā)，在不到兩周時(shí)間里共有8宗地塊成交，讓一度冷清的北京土地市場(chǎng)瞬間升溫。其中，大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)地塊減去限價(jià)商品房后，商業(yè)部分樓面價(jià)約為3.6萬(wàn)/平米，遠(yuǎn)超區(qū)域內(nèi)商品房售價(jià)。
商業(yè)類地塊的火熱成交，再度將公眾的目光聚焦到了商業(yè)地產(chǎn)。中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道梳理發(fā)現(xiàn)，近年來(lái)北京土地市場(chǎng)商業(yè)地塊多受熱捧，溢價(jià)率普遍偏高。在經(jīng)歷了你爭(zhēng)我?jiàn)Z的“拼殺”之后，昔日的黃金地塊也進(jìn)入施工運(yùn)作階段，在考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商專業(yè)能力的同時(shí)，也見(jiàn)證著北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。
昔日熱點(diǎn)商業(yè)地塊進(jìn)展緩慢部分仍在地下工程階段
在繁華的崇文門的商圈，每日熙熙攘攘的人流穿梭于國(guó)瑞城、新世界百貨等幾大購(gòu)物中心，或許沒(méi)有太多人去留意，在這里，一座新購(gòu)物中心正在建造。記者多次從這里經(jīng)過(guò)發(fā)現(xiàn)，建筑已經(jīng)高達(dá)十多米，外觀時(shí)尚的圍擋內(nèi)正緊張施工，從圍擋信息中可以知道這個(gè)在建項(xiàng)目叫摩方。
摩方所在位置，正是多年前曾轟動(dòng)業(yè)內(nèi)的崇文菜市場(chǎng)地塊。據(jù)了解，2011年6月27日，合景泰富地產(chǎn)旗下子公司廣州豐璟房地產(chǎn)在33輪競(jìng)拍后，以7.1億的總價(jià)力壓新世界和蘇寧，競(jìng)得北京崇文菜市場(chǎng)地塊，樓面價(jià)4.32萬(wàn)元/平米，溢價(jià)率近140%，當(dāng)時(shí)被稱為“單價(jià)地王”。
隨后，該地塊施工進(jìn)展的似乎并不順利，此間曾有報(bào)道合景泰富涉嫌囤地，或是陷入“商圈”困局，但各方對(duì)項(xiàng)目進(jìn)展不置可否。大約一年前，合景泰富就該地塊建設(shè)情況發(fā)聲，表示這里將建成全部自持的購(gòu)物中心，預(yù)計(jì)2016年底開(kāi)業(yè)。
作為合景泰富在北京的首個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，崇文門菜市場(chǎng)地塊從拿地到現(xiàn)在已經(jīng)整整4年時(shí)間，如今摩方內(nèi)部進(jìn)展情況如何？為此，中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道向合景泰富發(fā)去采訪提綱，但對(duì)方并未就具體問(wèn)題給予回復(fù)，不過(guò)表示項(xiàng)目招商中心即將落成，不久就要開(kāi)幕，這讓外界對(duì)項(xiàng)目多了一份期待。
在寸土寸金的北京的二環(huán)，地段優(yōu)勢(shì)不言而喻，同樣具有這樣優(yōu)勢(shì)區(qū)位的地塊還有朝陽(yáng)區(qū)的霞光里商業(yè)地塊。2012年7月30日，和裕地產(chǎn)旗下寶鴻天城經(jīng)過(guò)63輪競(jìng)拍，最終以15.15億元總價(jià)摘得朝陽(yáng)區(qū)霞光里5號(hào)、6號(hào)金融用地，樓面價(jià)約合3.79萬(wàn)元/平米，溢價(jià)率高達(dá)169%。
與崇文的菜市場(chǎng)地塊相比，霞光里地塊占地面積和溢價(jià)率上都略勝一籌，不過(guò)拿地將滿3年其開(kāi)發(fā)進(jìn)度更顯緩慢。記者從現(xiàn)場(chǎng)看到，隔著高高圍擋只能見(jiàn)到施工中的挖掘機(jī)，繞到東面一個(gè)門口后，記者進(jìn)去看到現(xiàn)場(chǎng)正在進(jìn)行地基階段工程，但立刻被門衛(wèi)勸離現(xiàn)場(chǎng)。在問(wèn)及這里要建什么時(shí)，對(duì)方稱是在蓋房子。
霞光里地塊位于三元橋商圈，在東北三環(huán)和四環(huán)之間，周邊配套成熟，被業(yè)內(nèi)稱為當(dāng)年以來(lái)最優(yōu)質(zhì)純商業(yè)地塊。對(duì)于項(xiàng)目具體規(guī)劃及施工進(jìn)程，記者致電和裕地產(chǎn)營(yíng)銷中心總經(jīng)理王騫，但電話并未接通，短信息也未給予回復(fù)。
近幾年來(lái)，北京商業(yè)金融類的地塊多受熱捧，除以上優(yōu)質(zhì)區(qū)位地塊外，CBD中服地塊、香河園住宅及商業(yè)金融用地都曾引發(fā)房企爭(zhēng)搶，區(qū)位優(yōu)勢(shì)更是難以復(fù)制。如今，香河園地塊已由南昌市政與融創(chuàng)中國(guó)聯(lián)合開(kāi)發(fā)，住宅項(xiàng)目使館壹號(hào)院已于近期入市，但商業(yè)部分進(jìn)程并未提及。同樣紅極一時(shí)的CBD核心區(qū)眾商業(yè)金融類地塊，入市4年來(lái)目前仍在地下施工階段。
一線城市商業(yè)地產(chǎn)未飽和需求將上升
不難發(fā)現(xiàn)，北京眾多的核心區(qū)商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)展緩慢，具體原因或許只有開(kāi)發(fā)商自己了解。對(duì)此，世邦魏理仕華北區(qū)研究部副董事孫祖天在接受中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道采訪時(shí)分析稱，商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度受到多種原因的影響，如建筑、拆遷、開(kāi)發(fā)商策略等，每個(gè)項(xiàng)目的情況都不盡相同，不能一概而論。
“如今零售物業(yè)市場(chǎng)對(duì)開(kāi)發(fā)商運(yùn)營(yíng)管理能力的要求越來(lái)越高，具體表現(xiàn)在成熟開(kāi)發(fā)商通常在對(duì)購(gòu)物者需求的調(diào)查研究，品牌招商資源，項(xiàng)目資產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)，著眼于長(zhǎng)期的財(cái)務(wù)回報(bào)規(guī)劃和預(yù)期等方面都做到精益求精，這一方面靠開(kāi)發(fā)商對(duì)自身核心競(jìng)爭(zhēng)力的培養(yǎng)，另一方面也有賴于專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)商的支持。”孫祖天說(shuō)。
近年來(lái)，住宅市場(chǎng)經(jīng)歷多輪政策調(diào)整，而商業(yè)地產(chǎn)卻鮮有政策束縛，發(fā)展空間相對(duì)自由。為此，很多城市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛，一時(shí)間各類商場(chǎng)、寫字樓拔地而起，但受到市場(chǎng)需求和產(chǎn)品同質(zhì)化影響，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目空置率較高，市場(chǎng)趨于飽和，有些城市甚至出現(xiàn)泡沫。
不過(guò)，以上情況在北京等一線城市似乎并未顯現(xiàn)。來(lái)自戴德梁行的最新數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)過(guò)后北京寫字樓市場(chǎng)逐漸回暖。北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)在二季度的平均租金環(huán)比微漲0.31%，至每月每平米 383.53 元(61.66美元)，同比微漲0.86%。由于本季度新入市項(xiàng)目的預(yù)租狀況較好，并且企業(yè)租賃活動(dòng)比上季度活躍，全市甲級(jí)寫字樓平均空置率因此環(huán)比下降0.86個(gè)百分點(diǎn)至4.55%。另外，零售物業(yè)的空置率為12.05%，租金也表現(xiàn)為相對(duì)穩(wěn)定。
有專家對(duì)中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道表示：“對(duì)于一線城市而言，商業(yè)和辦公的去庫(kù)存周期都在持續(xù)增加，但這不意味著此類城市已經(jīng)面臨飽和。隨著靈活租賃模式的推進(jìn)，最典型的是后續(xù)為了配合創(chuàng)客空間的打造，不排除一些商業(yè)和寫字樓物業(yè)存在招租模式的轉(zhuǎn)變。在政策優(yōu)惠力度增加的情況下，對(duì)于此類物業(yè)的需求會(huì)繼續(xù)上升，進(jìn)而縮小空置率。”
同樣，在孫祖天看來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)飽和也是相對(duì)的，而非絕對(duì)。以北京為例，無(wú)論是辦公樓市場(chǎng)還是零售市場(chǎng)，處于核心商圈，開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)策略有合理而有針對(duì)性的物業(yè)仍處于稀缺狀態(tài)。
