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2025年09月06日
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◎中國經(jīng)濟(jì)在過去兩千年的歷史當(dāng)中，只有兩百年左右沒有當(dāng)全球老大，在未來十年，中國可能重現(xiàn)過去兩千年的輝煌。
◎講到趨勢，要從最根本來看，不管是哪個行業(yè)帶動，未來中國經(jīng)濟(jì)成長最大的動力還是工業(yè)化進(jìn)程和城市化進(jìn)程。
———龔方雄
房企應(yīng)配合政府穩(wěn)定房價
南方都市報：你如何看待目前限貸、限購、限外的調(diào)控政策？以及近日香港新出臺的半年內(nèi)轉(zhuǎn)手加收15%的印花稅？
龔方雄：很多政策都是被逼出來的，政府出臺這些政策的目的主要是穩(wěn)定房價，所以將來開發(fā)商要好好思考如何配合政府一起穩(wěn)定房價，這是一個很現(xiàn)實(shí)的選擇。香港這次新政的目的是抑制投機(jī)需求，香港確實(shí)很多人炒房，很多還是樓花就已經(jīng)被轉(zhuǎn)賣多次。房地產(chǎn)應(yīng)該鼓勵長期持有，香港這個政策比較好，而且力度也夠大。
南都：中國的城市化進(jìn)程大約多久會結(jié)束目前每年1%的高速增長？之后房地產(chǎn)市場與現(xiàn)階段會有哪些不同？
龔方雄：預(yù)計從今年開始至少還有30年還可以維持目前超過1%的城市化速度。以美國為例，最終的城市化率在80%-90%，10%-20%的人留在鄉(xiāng)村，這是比較穩(wěn)定的狀態(tài)。城市化進(jìn)程到了一定階段完成了，房地產(chǎn)市場就會比較穩(wěn)定。到時候，樓市將會是一個周期性市場，而不是像現(xiàn)在這樣是個成長性市場。再以美國樓市為例，可能10年房價都不漲，或者有時候漲有時候跌，但是長遠(yuǎn)來看會保持穩(wěn)定態(tài)勢，或者按照通脹和經(jīng)濟(jì)的成長速度上升，比如通脹有2%或3%，那么房價也可能就漲2%或者3%，不會像我們目前一年就有30%的漲幅。
行業(yè)大并購或在三五年后
南都：近幾個月來，不斷有房企發(fā)行信托，目前行業(yè)資金狀況如何？2008年底你曾說過，市場低迷時，一些企業(yè)會更愿意用錢來消滅對手，那么行業(yè)大規(guī)模的并購會在何時出現(xiàn)？
龔方雄：目前開發(fā)商資金情況相對還可以，去年今年都賣得不錯，手上并不缺錢。現(xiàn)在很多融資渠道已經(jīng)不對外開放，只要幾證不全，就很難拿到貸款，并且上市再融資、IPO等資本市場上融資也很困難，所以房地產(chǎn)信托現(xiàn)在成為一個主要的融資渠道。大規(guī)模的行業(yè)內(nèi)并購預(yù)計在3-5年以后，因?yàn)椴①彸霈F(xiàn)的前提是，這個行業(yè)一定要有足夠多的上市公司，行業(yè)和資本結(jié)合度比較高的時候才會出現(xiàn)，一個發(fā)展成熟的房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該至少有60%-70%的公司上市，現(xiàn)在全國大約有數(shù)萬家房地產(chǎn)公司，但大概只有幾十家上市，比例還相當(dāng)?shù)汀?/p>
南都：年會上你建議中國的房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該與資本充分對接，那么面對資本市場，你建議房地產(chǎn)企業(yè)如何去做？房地產(chǎn)行業(yè)金融創(chuàng)新方向是什么？目前最大的障礙是什么？
龔方雄：首先企業(yè)發(fā)展的早期階段就要把股權(quán)結(jié)構(gòu)和資本結(jié)構(gòu)設(shè)置好，以助于將來上市之后和資本結(jié)合好，如果只是單純的家族式的企業(yè)，未來會越來越難。房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新渠道，未來可以考慮風(fēng)險投資、股權(quán)投資等。目前最大的障礙是，中國金融創(chuàng)新能力已經(jīng)不太好，但是卻擔(dān)心監(jiān)管環(huán)境更不好。而且股權(quán)投資人最關(guān)心的是退出機(jī)制，現(xiàn)在房地產(chǎn)公司上市很難，那么對于股權(quán)投資人來說，就會覺得很難參與進(jìn)去。
房地產(chǎn)最能抗通脹
南都：本次年會前，我們曾經(jīng)做過全民問題征集，大家關(guān)注最多的問題是目前老百姓該怎樣抵御通脹？買房能抗通脹嗎？
龔方雄：這個答案非常明確，不管是理論上還是實(shí)踐上都得到過印證，房子確實(shí)能抗通脹，至少能跟通脹齊平，無論發(fā)達(dá)國家還是發(fā)展中國家都已驗(yàn)證了，經(jīng)濟(jì)學(xué)理論對此的闡述也非常多，它是實(shí)實(shí)在在的有形資產(chǎn)。通脹就是各種各樣的成本都上升，土地價格上升，建筑材料上升，房子造價越來越貴，房價肯定會跟著通脹同步上升，除非是通縮，比如現(xiàn)在西方國家金融風(fēng)暴，面臨著通縮危險，在通縮過程當(dāng)中，有形資產(chǎn)的價值下降非常快，所以通縮應(yīng)該是對房價最大的威脅，通脹從房價的角度來講是最好的保值機(jī)會，而不是蔬菜、水果。
南都：上次在智慧廣場的分論壇上，金巖石曾表示未來深港有望聯(lián)合形成亞洲的人民幣結(jié)算中心，你認(rèn)為會嗎？
龔方雄：國內(nèi)很多城市都想當(dāng)人民幣結(jié)算中心，應(yīng)該不只是深圳。首先，香港的地位一定是獨(dú)一無二的，未來一定是中國境外人民幣結(jié)算中心的橋頭堡，是人民幣對外結(jié)算最重要的地方。但是結(jié)算現(xiàn)在是個平臺的問題，和地域的關(guān)系并不太大。（上海是否概率更高？）上海的動作很多，而且從國家的布局來看，也不會將類似的結(jié)算中心集中到某一個地區(qū)。
