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2025年07月20日
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◎中國經(jīng)濟(jì)在過去兩千年的歷史當(dāng)中，只有兩百年左右沒有當(dāng)全球老大，在未來十年，中國可能重現(xiàn)過去兩千年的輝煌。
◎講到趨勢(shì)，要從最根本來看，不管是哪個(gè)行業(yè)帶動(dòng)，未來中國經(jīng)濟(jì)成長最大的動(dòng)力還是工業(yè)化進(jìn)程和城市化進(jìn)程。
———龔方雄
房企應(yīng)配合政府穩(wěn)定房價(jià)
南方都市報(bào)：你如何看待目前限貸、限購、限外的調(diào)控政策？以及近日香港新出臺(tái)的半年內(nèi)轉(zhuǎn)手加收15%的印花稅？
龔方雄：很多政策都是被逼出來的，政府出臺(tái)這些政策的目的主要是穩(wěn)定房價(jià)，所以將來開發(fā)商要好好思考如何配合政府一起穩(wěn)定房價(jià)，這是一個(gè)很現(xiàn)實(shí)的選擇。香港這次新政的目的是抑制投機(jī)需求，香港確實(shí)很多人炒房，很多還是樓花就已經(jīng)被轉(zhuǎn)賣多次。房地產(chǎn)應(yīng)該鼓勵(lì)長期持有，香港這個(gè)政策比較好，而且力度也夠大。
南都：中國的城市化進(jìn)程大約多久會(huì)結(jié)束目前每年1%的高速增長？之后房地產(chǎn)市場(chǎng)與現(xiàn)階段會(huì)有哪些不同？
龔方雄：預(yù)計(jì)從今年開始至少還有30年還可以維持目前超過1%的城市化速度。以美國為例，最終的城市化率在80%-90%，10%-20%的人留在鄉(xiāng)村，這是比較穩(wěn)定的狀態(tài)。城市化進(jìn)程到了一定階段完成了，房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)比較穩(wěn)定。到時(shí)候，樓市將會(huì)是一個(gè)周期性市場(chǎng)，而不是像現(xiàn)在這樣是個(gè)成長性市場(chǎng)。再以美國樓市為例，可能10年房價(jià)都不漲，或者有時(shí)候漲有時(shí)候跌，但是長遠(yuǎn)來看會(huì)保持穩(wěn)定態(tài)勢(shì)，或者按照通脹和經(jīng)濟(jì)的成長速度上升，比如通脹有2%或3%，那么房價(jià)也可能就漲2%或者3%，不會(huì)像我們目前一年就有30%的漲幅。
行業(yè)大并購或在三五年后
南都：近幾個(gè)月來，不斷有房企發(fā)行信托，目前行業(yè)資金狀況如何？2008年底你曾說過，市場(chǎng)低迷時(shí)，一些企業(yè)會(huì)更愿意用錢來消滅對(duì)手，那么行業(yè)大規(guī)模的并購會(huì)在何時(shí)出現(xiàn)？
龔方雄：目前開發(fā)商資金情況相對(duì)還可以，去年今年都賣得不錯(cuò)，手上并不缺錢。現(xiàn)在很多融資渠道已經(jīng)不對(duì)外開放，只要幾證不全，就很難拿到貸款，并且上市再融資、IPO等資本市場(chǎng)上融資也很困難，所以房地產(chǎn)信托現(xiàn)在成為一個(gè)主要的融資渠道。大規(guī)模的行業(yè)內(nèi)并購預(yù)計(jì)在3-5年以后，因?yàn)椴①彸霈F(xiàn)的前提是，這個(gè)行業(yè)一定要有足夠多的上市公司，行業(yè)和資本結(jié)合度比較高的時(shí)候才會(huì)出現(xiàn)，一個(gè)發(fā)展成熟的房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該至少有60%-70%的公司上市，現(xiàn)在全國大約有數(shù)萬家房地產(chǎn)公司，但大概只有幾十家上市，比例還相當(dāng)?shù)汀?/p>
南都：年會(huì)上你建議中國的房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該與資本充分對(duì)接，那么面對(duì)資本市場(chǎng)，你建議房地產(chǎn)企業(yè)如何去做？房地產(chǎn)行業(yè)金融創(chuàng)新方向是什么？目前最大的障礙是什么？
龔方雄：首先企業(yè)發(fā)展的早期階段就要把股權(quán)結(jié)構(gòu)和資本結(jié)構(gòu)設(shè)置好，以助于將來上市之后和資本結(jié)合好，如果只是單純的家族式的企業(yè)，未來會(huì)越來越難。房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新渠道，未來可以考慮風(fēng)險(xiǎn)投資、股權(quán)投資等。目前最大的障礙是，中國金融創(chuàng)新能力已經(jīng)不太好，但是卻擔(dān)心監(jiān)管環(huán)境更不好。而且股權(quán)投資人最關(guān)心的是退出機(jī)制，現(xiàn)在房地產(chǎn)公司上市很難，那么對(duì)于股權(quán)投資人來說，就會(huì)覺得很難參與進(jìn)去。
房地產(chǎn)最能抗通脹
南都：本次年會(huì)前，我們?cè)?jīng)做過全民問題征集，大家關(guān)注最多的問題是目前老百姓該怎樣抵御通脹？買房能抗通脹嗎？
龔方雄：這個(gè)答案非常明確，不管是理論上還是實(shí)踐上都得到過印證，房子確實(shí)能抗通脹，至少能跟通脹齊平，無論發(fā)達(dá)國家還是發(fā)展中國家都已驗(yàn)證了，經(jīng)濟(jì)學(xué)理論對(duì)此的闡述也非常多，它是實(shí)實(shí)在在的有形資產(chǎn)。通脹就是各種各樣的成本都上升，土地價(jià)格上升，建筑材料上升，房子造價(jià)越來越貴，房價(jià)肯定會(huì)跟著通脹同步上升，除非是通縮，比如現(xiàn)在西方國家金融風(fēng)暴，面臨著通縮危險(xiǎn)，在通縮過程當(dāng)中，有形資產(chǎn)的價(jià)值下降非常快，所以通縮應(yīng)該是對(duì)房價(jià)最大的威脅，通脹從房價(jià)的角度來講是最好的保值機(jī)會(huì)，而不是蔬菜、水果。
南都：上次在智慧廣場(chǎng)的分論壇上，金巖石曾表示未來深港有望聯(lián)合形成亞洲的人民幣結(jié)算中心，你認(rèn)為會(huì)嗎？
龔方雄：國內(nèi)很多城市都想當(dāng)人民幣結(jié)算中心，應(yīng)該不只是深圳。首先，香港的地位一定是獨(dú)一無二的，未來一定是中國境外人民幣結(jié)算中心的橋頭堡，是人民幣對(duì)外結(jié)算最重要的地方。但是結(jié)算現(xiàn)在是個(gè)平臺(tái)的問題，和地域的關(guān)系并不太大。（上海是否概率更高？）上海的動(dòng)作很多，而且從國家的布局來看，也不會(huì)將類似的結(jié)算中心集中到某一個(gè)地區(qū)。
