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2025年09月02日
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在房地產(chǎn)稅基本方案基本成型并開始小范圍征求意見的同時，事關(guān)社會公眾直接利益的房地產(chǎn)稅“起征點(diǎn)”問題，也正在悄然之間逐步明朗化。稅率和起征點(diǎn)則是房地產(chǎn)稅基本方案中，最關(guān)鍵的兩個要點(diǎn)。
《中國經(jīng)營報》記者獲悉，未來房地產(chǎn)稅征收有望通過劃定“豁免征收面積”的方式，確定房地產(chǎn)稅的起征點(diǎn)。即個人或家庭在豁免征收面積以內(nèi)的住房，免予征收房地產(chǎn)稅。而“豁免征收面積”將根據(jù)地方住房情況針對性劃定，不會一刀切。
不過，“豁免征收面積”只是房地產(chǎn)稅“起征點(diǎn)”的思路之一。由于事關(guān)全體社會公眾的直接利益，在沒有按照十八屆三中全會“立法征收房地產(chǎn)稅”的精神走完立法程序之前，一切尚無定論。
方案仍將調(diào)整
“還沒有正式下發(fā)走征求意見的程序，而是就基本方案在小范圍內(nèi)聽取意見，估計會做一定的修改。”7月22日下午，一位接近房地產(chǎn)稅決策層的權(quán)威人士向記者表示，現(xiàn)在的初步方案和最后提交全國人大法工委的方案，可能會有一定的修改和調(diào)整。
7月20日，財政部部長樓繼偉向十二屆全國人大常委會報告2014年財政決算情況。
在報告過程中，樓繼偉表示，今年將配合做好房地產(chǎn)稅立法工作，加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進(jìn)改革。這是近兩年以來，官方就房地產(chǎn)稅進(jìn)度問題正式表態(tài)。
在十八屆三中全會政治決議提出“立法征收房地產(chǎn)稅”的要求后，此前由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(以下簡稱“住建部”)主導(dǎo)的房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作即被叫停。按照國務(wù)院對“房地產(chǎn)稅”有關(guān)工作的分工，財政部、住建部負(fù)責(zé)房地產(chǎn)稅法的專業(yè)和基礎(chǔ)業(yè)務(wù)工作。
為了提高工作效率，全國人大亦從前期方案介入房地產(chǎn)稅立法的有關(guān)工作。
全國人大預(yù)算工作委員會一度成為房地產(chǎn)稅立法工作的牽頭部門。在財政部、住建部提出的方案基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)稅立法工作，也聽取并吸收很多全國人大預(yù)算工作委員會的意見和建議。
在此之前，房產(chǎn)稅試點(diǎn)曾先行開展。上海、重慶兩地分別以不同方式試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅。此后，杭州市、北京市也曾上報了杭州、北京版的房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案，其中，杭州方案獲得財政部、住建部的認(rèn)可，并已經(jīng)走完會簽程序。
不過，在最后一刻，杭州房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作被緊急叫停。
此后，十八屆三中全會政治決議提出“立法征收房地產(chǎn)稅”的要求，按照這一要求，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負(fù)改革的思路進(jìn)行調(diào)整，房地產(chǎn)稅全面替代房產(chǎn)稅納入新一屆政府的工作思路。
總稅負(fù)初期不變
房地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅雖僅有一字之差，但實際內(nèi)涵卻相差甚大。后者僅涉及房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)征收問題，而前者將涉及涉房地產(chǎn)的稅種歸并、取消的問題。相比之下，將要立法征收的房地產(chǎn)稅的牽涉利益群體更為復(fù)雜。
“房產(chǎn)稅一直是有的，但是對居民住房豁免征收。”一位地方財稅系統(tǒng)的人士告訴記者，按照《房產(chǎn)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，企業(yè)生產(chǎn)、商業(yè)經(jīng)營性用房等，須按年度繳納房產(chǎn)稅，而居民住房則按照條例的規(guī)定，則“暫不征收”。
2010年前后，財政部曾提出，對《房產(chǎn)稅暫行條例》進(jìn)行修訂，對居民住房豁免征收房產(chǎn)稅的條款進(jìn)行修改，恢復(fù)對居民住房征收房產(chǎn)稅。但是，這一思路其時被國務(wù)院否決，未能實施。繼而上海、重慶開始以地方試點(diǎn)的形式，征收房產(chǎn)稅。
目前，房地產(chǎn)稅初步將確定歸并現(xiàn)行房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。2014年3月，本報題為《房產(chǎn)稅擴(kuò)圍試點(diǎn)暫停 房地產(chǎn)稅或首先歸并城鎮(zhèn)土地使用稅》的報道中稱，按照當(dāng)前研究的“房地產(chǎn)稅”思路，第一步很可能將首先對城鎮(zhèn)土地使用稅和目前僅對經(jīng)營生產(chǎn)性物業(yè)征收的房產(chǎn)稅合并征收，湖南、湖北已經(jīng)提交了以這一歸并征收為方式的有關(guān)研究方案。
前述接近房產(chǎn)稅決策層的權(quán)威人士告訴記者，之所以房地產(chǎn)稅歸并現(xiàn)行房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的方式，得到?jīng)Q策層的初步認(rèn)可，主要是由于決策層希望，在立法征收房地產(chǎn)稅的初期，確保房地產(chǎn)稅負(fù)的總體水平，保持平穩(wěn)，不發(fā)生大的增加。
“這既考慮到總體稅負(fù)水平的問題，也有操作層面的考慮。”他說。目前，涉房稅費(fèi)種類較多，房地產(chǎn)的稅負(fù)水平已經(jīng)較重，因此，稅制改革不宜加大總稅負(fù)水平。另外，總稅負(fù)水平不變的情況下，房地產(chǎn)稅推行的阻力也將相對減少。
或有“豁免征收”
“歸并房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅需要一定時間做空轉(zhuǎn)的測算，同時，房地產(chǎn)稅的立法工作，也需要一定的時間，特別是‘立法征收房地產(chǎn)稅’都已經(jīng)寫入了三中全會的政治決議，所以，房地產(chǎn)稅需要很多的程序，這意味著時間。”一位曾參與房產(chǎn)稅前期論證的專家告訴記者。
記者了解到，本次房地產(chǎn)稅立法論證過程中，即貫徹了“防止一刀切”的總體精神，在稅率、起征點(diǎn)等問題上，均將根據(jù)地方的不同情況，讓渡出根據(jù)具體情況自由調(diào)整的空間。
《經(jīng)濟(jì)參考報》的報道稱，房地產(chǎn)稅未來的稅率有可能根據(jù)地方的不同情況，由地方政府在中央政府給出的稅率范圍之間進(jìn)行選擇，由地方政府根據(jù)當(dāng)?shù)刈》康那闆r，進(jìn)行最終確定。
除此之外，在房地產(chǎn)稅立法征收后的“起征點(diǎn)”問題上，或?qū)⒖赡苓M(jìn)行“豁免征收面積”的制度設(shè)計。即根據(jù)所在地的住房情況，劃定人均基本居住面積，在人均基本居住面積以內(nèi)的住房面積免予征收房地產(chǎn)稅，對基本居住面積以外的住房面積，課稅征收房地產(chǎn)稅。
由于中國地理面積龐大，各地、各城市之間的居住面積和住房條件均不相同。因此，豁免征收面積的劃定權(quán)，或?qū)⒂傻胤秸鶕?jù)本地情況提出方案，上報上級政府后，予以批準(zhǔn)，而后課稅征收。
目前，在征收契稅、印花稅等房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅負(fù)時，即有對普通住宅的稅收優(yōu)惠。其中，住房面積是其中重要的因素。
不過，多位內(nèi)部人士提醒記者，豁免征收面積只是與起征點(diǎn)有關(guān)的思路之一，由于涉及計算、征收等技術(shù)環(huán)節(jié)的問題，在房地產(chǎn)稅草案最終報請全國人大法工委前，都還不算是相對確定的結(jié)論。
