以傳播城市化專業(yè)知識(shí)為己任
2025年07月26日
星期六
設(shè)為首頁(yè)
|
加入收藏
搜索
楚雄樓市調(diào)查之2
目前，楚雄的房?jī)r(jià)尚在“沉睡”，除了之前本報(bào)曾報(bào)道過(guò)的公務(wù)員住房的沖擊之外，還有什么方面在“拖后腿”呢？如果現(xiàn)在投資楚雄的房產(chǎn)，是否能夠升值呢？本期的楚雄地產(chǎn)調(diào)查，將為您一一分析。
沉睡的黃金地段
和一些聽(tīng)聞?wù)ü珓?wù)小區(qū)就如喪考妣的開(kāi)發(fā)商不同，一些有實(shí)業(yè)背景的企業(yè)對(duì)此不屑一顧，他們“被招商”來(lái)楚雄的目的是發(fā)展實(shí)業(yè)，比如生物制藥等等，他們?cè)谠缧┠昃瓦M(jìn)駐楚雄，得到了大批當(dāng)時(shí)還是郊外的地皮，但隨著城市化的進(jìn)城，這些地皮已經(jīng)成了市區(qū)。
按照李嘉誠(chéng)地產(chǎn)理念，好的地產(chǎn)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)就是：“地段”“好地段”“黃金地段”，比照上述理論，這些企業(yè)的地皮已經(jīng)成了好地段，而且正朝黃金地段發(fā)展。他們中的一些企業(yè)不急于搞地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不代表他們以后不搞，而是真正的待價(jià)而沽。
在楚雄的工業(yè)規(guī)劃中，生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)將是楚雄未來(lái)的支柱產(chǎn)業(yè)，多家生物制藥公司因而落戶楚雄，這些企業(yè)在楚雄經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)大多持有大批土地，一名官員說(shuō)，這些企業(yè)的用地一般在50畝，甚至更多。
說(shuō)白了，招商企業(yè)占地似乎是目前全國(guó)招商實(shí)質(zhì)優(yōu)惠中地方政府最容易做到的，這也成為三四線城市的招商重武器，企業(yè)到來(lái)后所獲得的土地在未來(lái)也許能成為左右楚雄地產(chǎn)業(yè)不可忽視的力量。
在楚雄開(kāi)發(fā)區(qū)，已經(jīng)有企業(yè)把一些地皮出租作為土特產(chǎn)交易市場(chǎng)，這是不是在做一種過(guò)渡呢？
縮水的二手房市場(chǎng)
楚雄地產(chǎn)市場(chǎng)今年來(lái)最大變化就是二手房交易的縮水。據(jù)市建設(shè)局一份分析資料說(shuō)，今年一季度，楚雄市二手房銷售515套，面積4.37萬(wàn)平米，銷售金額8428萬(wàn)元，比去年同期有上升，但比去年第四季度分別下降55%、63%和79%。資料分析稱，造成上訴原因主要是住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)各種稅收優(yōu)惠政策到期終止。但不可否認(rèn)的是，楚雄大批待價(jià)而出的房子找不到合適的買主，買家面臨的選擇太多。
趙女士有一套彝人古鎮(zhèn)黃金地段的三層商住樓，開(kāi)價(jià)80萬(wàn)，從去年開(kāi)始就尋找買家，一年過(guò)去來(lái)看房子的買家不下20多起，但仍未交易成功，她說(shuō)，現(xiàn)在好像很多人不急于出手，他們都在觀望，她非常羨慕昆明那種一個(gè)月飛漲幾百幾千的狀況。她說(shuō)，如果漲成那樣她就不會(huì)著急了。
另外，由于楚雄沒(méi)有啟動(dòng)大規(guī)模舊城改造，人們依舊過(guò)著那種低租金的幸福生活，再加上楚雄城市面積不大，電動(dòng)車可以“通吃”全城，因此城市中低收入者不急于吃進(jìn)二手房也就是再正常不過(guò)的事了。一位從四川過(guò)來(lái)開(kāi)餐館的老板總結(jié)說(shuō)：“新房也就2000上下，城市中心的房子住著還吵呢，買二手房不大劃算”。
混亂的地產(chǎn)市場(chǎng)
實(shí)際上，楚雄嚴(yán)格意義上的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不到10年，這個(gè)“工齡”在省內(nèi)和除昆明之外的其他城市是同步的。
據(jù)來(lái)自楚雄地房協(xié)介紹，房地產(chǎn)及相關(guān)企業(yè)從2001年的8個(gè)增加到2010年6月的133個(gè)。房地產(chǎn)投資2008年完成14.3億元，同比增長(zhǎng)18.7%，2009年完成投資20.5億元，同比增長(zhǎng)43.5%，2010年1至6月全市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資10.04億元，同比增長(zhǎng)78.70%。
而楚雄近年來(lái)的關(guān)于房地產(chǎn)的糾紛起訴到法院的也就是300多起，據(jù)楚雄市法院一位資深法官介紹說(shuō)，楚雄市地產(chǎn)類的訴訟案件在2006年也就不到10宗，而且有一些還屬于遺產(chǎn)類的糾紛，之后逐年上升。他介紹說(shuō)，楚雄市這幾年的地產(chǎn)糾紛訴訟基本上就是：建筑質(zhì)量、房產(chǎn)證照和逾期不交房。
這些案件包括了楚雄市一些名氣較大的樓盤(pán)。他說(shuō)，一些房產(chǎn)證照的糾紛在經(jīng)過(guò)一些訴訟之后，地產(chǎn)商也學(xué)會(huì)了如何規(guī)避此類責(zé)任，該類案件也開(kāi)始減少，但逾期不交房的案件卻時(shí)有發(fā)生，這如果是在一個(gè)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較好的城市是不可想象的。
一位做土特產(chǎn)生意的商人陸先生就遭遇到這種窘局。他在2008年一次性付全款購(gòu)買了一套由一著名鋼鐵企業(yè)旗下地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的住宅，合同中約定今年春節(jié)交房。但到今年5月陸先生回到楚雄帶著老婆孩子去看房時(shí)，發(fā)現(xiàn)該房居然未建，當(dāng)他找到開(kāi)發(fā)商后得到的回答是該房由于土地征用未果，至今未建。陸先生覺(jué)得不可思議“連地都沒(méi)征怎么可以預(yù)售呢？這不成詐騙了嘛。”
無(wú)獨(dú)有偶，在楚雄一政法機(jī)關(guān)工作的李先生也遇到了類似情況，他在去年年初購(gòu)買的一套房子被開(kāi)發(fā)商賣給了另一個(gè)顧客，“不知道他們是怎么想的，居然這樣藐視法律。”
在這個(gè)“工齡偏短”的市場(chǎng)上，有些事是必然發(fā)生的，這也可以看成是楚雄這個(gè)有待崛起的地產(chǎn)新星所必須的一個(gè)“成長(zhǎng)經(jīng)歷。”
楚雄樓市如何升級(jí)
從投資的角度去判斷是否該去楚雄走一趟的話，那么一些專業(yè)AFP理財(cái)師的回答會(huì)讓楚雄人大失所望，“云南省房產(chǎn)投資潛力州市旅游型州市：大理、麗江、騰沖、西雙版納、彌勒；龍頭產(chǎn)業(yè)型州市：玉溪、曲靖、紅河；邊疆貿(mào)易型州市：紅河、瑞麗等。”
實(shí)際上，地產(chǎn)飆升與慘跌的鐵律只有一個(gè)，那就是政策，政策就是當(dāng)下點(diǎn)石成金的指揮棒，所有拋開(kāi)這個(gè)主題的預(yù)測(cè)更像是在忽悠，如果把政策的不可預(yù)知性單獨(dú)提出來(lái)的話，楚雄很難說(shuō)在哪一天摸到大獎(jiǎng)，最差也可以搭上滇中一體化的便車，在不可預(yù)測(cè)中其實(shí)也有規(guī)律，而這個(gè)規(guī)律就是發(fā)展。
如果要讓楚雄的地產(chǎn)商描述他們最喜愛(ài)的前景會(huì)是如何呢？換句話說(shuō)，楚雄房地產(chǎn)的春天會(huì)是怎么以最短的時(shí)間來(lái)臨呢？
首先是擴(kuò)城可能。按照今年楚雄州兩會(huì)上，州長(zhǎng)的《政府工作報(bào)告》中所提：2010年楚雄城鎮(zhèn)化率提高1.2個(gè)百分點(diǎn)。這個(gè)數(shù)字落到楚雄市的發(fā)展規(guī)劃中就是：楚雄全市詳細(xì)性規(guī)劃覆蓋率已達(dá)城市規(guī)劃區(qū)面積的90.5%，基本形成了城市戰(zhàn)備規(guī)劃、總體規(guī)劃、專項(xiàng)規(guī)劃和詳細(xì)性規(guī)劃以及近期建設(shè)相銜接、配套的規(guī)劃體系。
第二，真正落實(shí)滇中四城市一體化中的各項(xiàng)舉措。比如取消高速公路收費(fèi)、高速城際列車開(kāi)通、昆明-楚雄間另一條高速交通干道開(kāi)建（比如城際輕軌）。
以上兩點(diǎn)即可迅速“催肥”楚雄房地產(chǎn)業(yè)，當(dāng)然其房?jī)r(jià)標(biāo)準(zhǔn)也向昆明看齊，楚雄大部分人即可心安理得的成為包租公、婆，從此過(guò)上幸福生活。
但現(xiàn)實(shí)的情況是，楚雄地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的愿望是向大理看齊。盡管這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)要實(shí)現(xiàn)還有相當(dāng)?shù)木嚯x。
(本文來(lái)源：云信網(wǎng) )
