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2025年07月18日
星期五
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十二屆全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃本周向社會(huì)公布，包括房地產(chǎn)稅法在內(nèi)的34項(xiàng)立法任務(wù)亮相其中，這意味著備受關(guān)注的房地產(chǎn)稅法正式進(jìn)入全國(guó)人大的立法規(guī)劃。“預(yù)計(jì)房地產(chǎn)稅2020年開(kāi)征，結(jié)束試點(diǎn)，迎來(lái)房地產(chǎn)稅新時(shí)代。”亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓向記者分析稱(chēng)，這釋放出房地產(chǎn)稅開(kāi)征提速的重要信號(hào)。
立法當(dāng)兼顧效率與公平
正如相關(guān)專(zhuān)家分析所稱(chēng)，房地產(chǎn)稅作為未來(lái)地方重要稅種，在地方組織收入和調(diào)節(jié)財(cái)富分配、抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)等方面有重要作用，開(kāi)征勢(shì)在必行。但“在立法和改革過(guò)程中，需處理好房地產(chǎn)稅對(duì)樓市短期沖擊與地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系、處理好房地產(chǎn)稅與土地增值稅等其他稅費(fèi)的關(guān)系等。”開(kāi)征時(shí)機(jī)、如何開(kāi)征、要不要設(shè)“免征額”等都是當(dāng)下的改革難點(diǎn)。而今房地產(chǎn)稅立法提速，有必要給出的善意提醒是，必須兼顧效率與公平。
先看效率的問(wèn)題。立法的工作量大，不能傳導(dǎo)為具體層面的簡(jiǎn)單或者說(shuō)是粗糙。因?yàn)榧纫焉仙搅⒎ǎ仨毥璐藭r(shí)機(jī)，打通所有關(guān)節(jié)，一并“梳理房地產(chǎn)紛繁的稅收政策，避免重復(fù)征稅，在最大程度上促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展”。“不忘初心，方得始終”，具體到茲事體大的房地產(chǎn)稅立法，尤須如此。
再看公平的問(wèn)題。對(duì)普通公眾而言，他們關(guān)注房地產(chǎn)稅立法，尤為關(guān)注的還是何時(shí)開(kāi)征、如何開(kāi)征、有無(wú)“免征額”等，和自身利益息息相關(guān)的問(wèn)題。比如“免征額”設(shè)置的問(wèn)題：有專(zhuān)家建議人均60平方米內(nèi)免征，客觀而言，很有必要。正像很多人看到的，在我們身邊，有不少這樣的例子：準(zhǔn)備結(jié)婚或者剛結(jié)婚的小夫妻，在雙方父母的資助以及自己的努力下，背著每月幾千元的月供，“一步到位”買(mǎi)了套比較大的房子。這樣的房子，“一不小心”很可能就人均60平方米。這樣耗盡數(shù)個(gè)家庭的力量買(mǎi)來(lái)的房子，還對(duì)他們征收房地產(chǎn)稅，顯然說(shuō)不過(guò)去。
具體到稅率，上海在房地產(chǎn)稅試點(diǎn)中適用稅率暫定為0.6%，大致靠譜。因?yàn)檎f(shuō)到底，房地產(chǎn)稅開(kāi)征，固然應(yīng)該有抑制投資投機(jī)的預(yù)期職能，但制度設(shè)計(jì)應(yīng)該也必須避免“誤傷”的發(fā)生：“免征額”設(shè)置是這樣，合理稅率區(qū)間的設(shè)定，也是這樣。因?yàn)槔@不開(kāi)的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題是，對(duì)那些財(cái)富略有結(jié)余的家庭，以及相當(dāng)多數(shù)的中產(chǎn)家庭而言，現(xiàn)如今要想實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值，無(wú)外乎是炒股、買(mǎi)房?jī)煞N渠道。對(duì)那些不想去股市承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的家庭而言，購(gòu)買(mǎi)二套房力圖實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值，多是“不得已而為之”的選擇。而對(duì)不是投機(jī)的二套房，設(shè)定過(guò)高的基礎(chǔ)稅率，恐怕也會(huì)誤傷到這些財(cái)富略有結(jié)余，但絕對(duì)算不上富裕的家庭。
因循慣例，房地產(chǎn)稅立法有兩輪或多輪征求公眾意見(jiàn)的程序。我們期待著，在立法提速過(guò)程中，立法部門(mén)以及相關(guān)方面，在征求公眾意見(jiàn)環(huán)節(jié)中，能留出足夠多的時(shí)間、拿出足夠多的耐心，傾聽(tīng)公眾的意見(jiàn)和建議。一句話(huà)，公眾不希望“多年磨一劍”的房地產(chǎn)稅法，甫一出鞘便是存在諸多缺憾的“斷柄殘劍”，而是一部足夠成熟和完善，既能“推動(dòng)中國(guó)財(cái)稅體制向現(xiàn)代化轉(zhuǎn)型，更好為經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展保駕護(hù)航”，又不至于誤傷到普通公眾、能夠確保征稅公正公平的法律。
房地產(chǎn)稅法是產(chǎn)業(yè)升級(jí)的“緩沖器”
“房地產(chǎn)稅法最快2017年完成立法”，被媒體作為增強(qiáng)眼球效應(yīng)的一個(gè)突出賣(mài)點(diǎn)。其實(shí)，房地產(chǎn)稅法即使落了地，也未必就立即執(zhí)行，執(zhí)行過(guò)程也不可能搞全國(guó)一刀切。因?yàn)榉康禺a(chǎn)稅是典型的地方稅，由于各地地稅稅基寬度、厚度差別很大，地稅稅源充盈度差別更大，房地產(chǎn)稅真到了實(shí)施的那一天，各地征稅稅率也會(huì)存有區(qū)別。
房地產(chǎn)稅屬于典型的國(guó)有土地使用契稅。自從中國(guó)實(shí)施商品房制度，國(guó)家推出“賣(mài)地財(cái)政”之后，國(guó)有土地使用費(fèi)按70年的使用年限，已一次性被打入了民眾的購(gòu)房款中。2011年時(shí)，國(guó)家決定在上海、重慶試點(diǎn)開(kāi)征房地產(chǎn)稅，先不說(shuō)其與70年一次性提前收取的土地使用費(fèi)之法律關(guān)系如何厘定（否則就有重復(fù)征稅之嫌），實(shí)際上是作為遏制房?jī)r(jià)瘋漲的“急就章”式的調(diào)控工具使。此后，滬渝試點(diǎn)是否該擴(kuò)大還是廢止的爭(zhēng)執(zhí)幾起幾落，背后皆與房地產(chǎn)市場(chǎng)的“過(guò)火”與“過(guò)溫”直接相關(guān)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)“過(guò)火”時(shí)，政府很難向剛需購(gòu)房者作“道義交代”，“過(guò)溫”時(shí)，GDP下滑明顯，“穩(wěn)增長(zhǎng)”壓力驟然放大。如果看清并承認(rèn)這系事實(shí)，那就不難發(fā)現(xiàn)，值此房地產(chǎn)稅法納入立法規(guī)劃之時(shí)，包括未來(lái)數(shù)年乃至更長(zhǎng)時(shí)間段，房地產(chǎn)市場(chǎng)的起落，都會(huì)牽涉到“穩(wěn)增長(zhǎng)”這根當(dāng)今中國(guó)最敏感的神經(jīng)。而這根神經(jīng)的每一次抖動(dòng)，都將不可避免地影響甚至左右房地產(chǎn)稅的立法進(jìn)程和立法節(jié)奏。
房地產(chǎn)業(yè)是個(gè)典型的“中間行業(yè)”，其上游和下游的相關(guān)產(chǎn)業(yè)有40余個(gè)，將它們捆綁在一起稍作細(xì)察不難發(fā)現(xiàn)，它們的日子過(guò)得是好是壞，與“穩(wěn)增長(zhǎng)”的大目標(biāo)不可切割。今年首季經(jīng)濟(jì)增幅勉強(qiáng)實(shí)現(xiàn)了“保七”，進(jìn)入二季度情況明顯不妙，于是，各地紛紛出臺(tái)樓市松綁新政，令5月至7月三個(gè)月房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯回暖，為二季度繼續(xù)實(shí)現(xiàn)“保七”立下汗馬功勞。
時(shí)至當(dāng)下，在結(jié)構(gòu)調(diào)整大框架下，淘汰落后產(chǎn)能、去過(guò)剩產(chǎn)能只能繼續(xù)忍痛進(jìn)行，如果怕痛則意味著不進(jìn)則退甚至前功盡棄，而這樣的調(diào)整事實(shí)上就是做經(jīng)濟(jì)增幅之“減法”。另一方面，產(chǎn)業(yè)升級(jí)固然謂“加法”，可問(wèn)題是新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)、新增長(zhǎng)極的培育有個(gè)漫長(zhǎng)過(guò)程，目前總體仍呈“青黃不接”之狀。所見(jiàn)，在結(jié)構(gòu)調(diào)整與產(chǎn)業(yè)升級(jí)的“加減”之間，作為政府，必須掌握二者之平衡。要平衡就得有一個(gè)平衡點(diǎn)存在，“保七”就是現(xiàn)實(shí)的平衡點(diǎn)。而繼續(xù)維持好房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體“火候”，就需有一個(gè)彈性足夠的“緩沖器”，確保平衡點(diǎn)不至于偏離過(guò)大。直面當(dāng)下中國(guó)經(jīng)濟(jì)的基本構(gòu)成，若除去了房地產(chǎn)業(yè)，恐怕很難再找出第二個(gè)體量碩大的基本可收立竿見(jiàn)影之效的“緩沖器”。
結(jié)合前不久公布的《2025中國(guó)制造》發(fā)展綱要，可作一個(gè)更客觀的推斷：房地產(chǎn)稅法何時(shí)完成立法及何時(shí)施行，肯定得首先滿(mǎn)足穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的需要，穩(wěn)增長(zhǎng)才有相應(yīng)的回旋余地，結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級(jí)才能有一個(gè)共同的“倚靠”，房地產(chǎn)稅法在2025年時(shí)正式施行仍當(dāng)猶時(shí)未晚。同樣，根據(jù)產(chǎn)業(yè)升級(jí)之外化，就是走綠色發(fā)展之路再作思考，已納入七大稅法立法規(guī)劃的耕地占用稅法、環(huán)保稅法、資源占用稅法等帶有“護(hù)綠”性質(zhì)的稅法，倒很可能趕在房地產(chǎn)稅法之前陸續(xù)頒布施行。
