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　　集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市改革，將為德清經(jīng)濟(jì)注入新的活力，轉(zhuǎn)型升級(jí)步伐將加快，旅游業(yè)、商貿(mào)服務(wù)業(yè)將得到有力的推動(dòng)，特別對(duì)撬動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)幫助很大，“一是集體性資產(chǎn)發(fā)展壯大了，二是老百姓取得了永久性收益。”

　　農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，正在釋放土地改革紅利。

　　9月8日，浙江首宗農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)拍賣在德清落槌，1150萬(wàn)元的價(jià)格成功出讓該縣洛舍鎮(zhèn)砂村村20畝村級(jí)集體土地40年使用權(quán)。該起拍賣引起社會(huì)各界對(duì)全國(guó)農(nóng)村土地改革的熱議，敲開(kāi)改革序幕。

　　今年2月27日，國(guó)務(wù)院確定全國(guó)33個(gè)試點(diǎn)縣（市、區(qū)）行政區(qū)域，暫時(shí)調(diào)整實(shí)施土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地管理制度的有關(guān)規(guī)定。這也是十八屆三中全會(huì)明確的農(nóng)村土地制度改革的方向和任務(wù)。

　　德清縣成為試點(diǎn)之一，并承擔(dān)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市改革任務(wù)，按規(guī)定33個(gè)試點(diǎn)地區(qū)中，有15個(gè)進(jìn)行此項(xiàng)改革，2017年年底中央和國(guó)土資源部會(huì)對(duì)這15個(gè)地方進(jìn)行評(píng)估，最后向全國(guó)人大提供修法立法的建議。

　　據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，浙江義烏、安徽金寨、福建晉江等幾個(gè)試點(diǎn)地區(qū)，都在籌備改革相關(guān)事宜。

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪德清縣此次拍賣相關(guān)出讓方、受讓個(gè)體、國(guó)土部門負(fù)責(zé)人以及土地改革相關(guān)專家，深入剖析該案例具體運(yùn)作情況、試點(diǎn)意義，以及全國(guó)層面探索情況和面臨的困難。

　　通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，全國(guó)試點(diǎn)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，主要目標(biāo)是與國(guó)有建設(shè)用地“同權(quán)同地同價(jià)”，而無(wú)須通過(guò)“收歸國(guó)有”的中間階段，更好地保障農(nóng)民集體的權(quán)益，增加農(nóng)村集體資產(chǎn)，同時(shí)便于投資方拿到土地證、房產(chǎn)證用作抵押貸款，進(jìn)行投資經(jīng)營(yíng)。

　　但不少受訪對(duì)象也表示，目前還在起步摸索階段，各地試點(diǎn)可能面臨的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革、巨大收益的具體監(jiān)管、權(quán)力尋租等問(wèn)題，或?qū)⒊蔀榭简?yàn)各地政府智慧的重要課題。

　　農(nóng)民收益翻幾番

　　9月8日下午3時(shí)25分，一槌定音，德清洛舍鎮(zhèn)砂村村一塊20畝的土地，以1150萬(wàn)價(jià)格成功出讓給當(dāng)?shù)卮迕窳謬?guó)祥，一時(shí)間，林國(guó)祥成了媒體寵兒，“采訪邀約不斷”。

　　砂村，顧名思義以砂興村，很多年前就成為當(dāng)?shù)赜忻摹袄习宕濉薄?013年德清推進(jìn)“美麗鄉(xiāng)村”建設(shè)，砂村關(guān)停了所有礦山，閑置資金就有8億-10億元，但一直沒(méi)有找到合適的投資途徑。

　　在此之前，這20畝土地曾經(jīng)租給一個(gè)開(kāi)礦的企業(yè)，每平方租金4元，40年200萬(wàn)元。

　　“我們村里有幾個(gè)村民，原來(lái)是開(kāi)礦的，有一定的資金積累，現(xiàn)在正好可以利用起來(lái)。”砂村村黨總支書(shū)記、村股份經(jīng)濟(jì)合作社董事長(zhǎng)胡金璋在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)說(shuō)，這塊20畝的地位于建設(shè)中的萬(wàn)畝產(chǎn)業(yè)平臺(tái)東側(cè)，距杭寧高鐵的東邊僅150米，運(yùn)輸相當(dāng)方便。

　　這也是林國(guó)祥看中的重要因素之一，他在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)指出，由于看好產(chǎn)業(yè)平臺(tái)帶來(lái)的客流和商機(jī)，他打算重點(diǎn)發(fā)展商貿(mào)服務(wù)業(yè)，開(kāi)設(shè)賓館、餐飲、超市等等。

　　而在改革之前，按照我國(guó)現(xiàn)行的土地管理法第六十三條明確規(guī)定，農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。

　　林國(guó)祥想要獲得該地塊的使用權(quán)，必須先經(jīng)過(guò)征地補(bǔ)償后收歸國(guó)有，才可以走招拍掛或協(xié)議出讓的土地轉(zhuǎn)讓流程，而且受土地證等影響，極難拿到貸款，而這次拍賣成功后，當(dāng)場(chǎng)和農(nóng)行簽訂690萬(wàn)貸款。

　　受益最明顯的則是農(nóng)民集體，“原來(lái)只能變?yōu)閲?guó)有，農(nóng)民收益相對(duì)較少，現(xiàn)在不僅收益增加，而且產(chǎn)權(quán)依舊屬于農(nóng)民集體。”國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心農(nóng)村部副部長(zhǎng)謝揚(yáng)在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)說(shuō)。

　　德清縣國(guó)土資源局副局長(zhǎng)邱芳榮告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，1150萬(wàn)成交價(jià)中，32%為收益調(diào)節(jié)金，上交縣財(cái)政，剩余部分價(jià)款不直接分，而是作為公益公積金量化到股權(quán)中，允許村里將這筆錢用于購(gòu)買政府性債券、購(gòu)買物業(yè)等穩(wěn)定形式，“比如全部購(gòu)買政府性債券，一年利率8.5%，一年可以拿到60多萬(wàn)的收益。”

　　而這60多萬(wàn)經(jīng)股東大會(huì)討論，可以進(jìn)行分配，也可以再量化、再投資，或修橋鋪路，但需經(jīng)村民代表大會(huì)通過(guò)。

　　在改革前，砂村土地每股的價(jià)格約為5000元，而據(jù)胡金璋所說(shuō)，如果把閑置的土地全部拍賣出去以后，初步估算每股將達(dá)到16500元，農(nóng)民收益將翻多倍。

　　這樣的試點(diǎn)效應(yīng)顯然是巨大的。據(jù)悉，試點(diǎn)以來(lái)砂村已準(zhǔn)備好50畝可供出讓的村級(jí)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，首期推出20畝。德清中部的洛舍鎮(zhèn)、東部的鐘管鎮(zhèn)、西部的莫干山鎮(zhèn)和筏頭鄉(xiāng)，也都已備好數(shù)塊條件成熟的土地，等待就地入市。據(jù)了解，目前，德清全縣約有農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地共1881宗，面積10691畝。接下來(lái)，條件成熟的地塊，會(huì)被陸續(xù)有序地推出。

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者從浙江省義烏市、安徽省金寨縣、福建省晉江市等其它試點(diǎn)地區(qū)國(guó)土資源局了解到，自2月份國(guó)務(wù)院確定33個(gè)試點(diǎn)地區(qū)后，7月份改革試點(diǎn)工作進(jìn)入全面啟動(dòng)階段。但各地均對(duì)此十分審慎。

　　同權(quán)同價(jià)進(jìn)行時(shí)

　　德清方面則表示，下一步將秉著審慎穩(wěn)妥的原則，分期分批推出農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地可入市地塊，探索健全“同權(quán)同價(jià)、流轉(zhuǎn)順暢、收益共享”的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市制度。

　　其中最關(guān)鍵的，是集體土地與國(guó)有土地真正實(shí)現(xiàn)“同權(quán)同價(jià)”。但謝揚(yáng)也表示，這個(gè)目標(biāo)并非一步到位，先要入市，形成價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，不一定達(dá)到國(guó)有土地價(jià)格，但權(quán)利是相同的，最終實(shí)現(xiàn)同價(jià)。

　　以莫干山鎮(zhèn)為例，其經(jīng)濟(jì)在當(dāng)?shù)叵鄬?duì)一般，近幾年旅游業(yè)發(fā)展帶動(dòng)民宿，但受限于土地政策，資本大多只能投在租賃空置農(nóng)居上。目前莫干山鎮(zhèn)約有鎮(zhèn)村兩級(jí)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地300畝，一旦啟動(dòng)改革，價(jià)值上億。

　　早在這次拍賣之前，德清已于8月19日協(xié)議出讓了一宗農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，是全國(guó)首例，該土地面積4040.9平方米，協(xié)議出讓價(jià)307.1084萬(wàn)元。德清縣莫干山鎮(zhèn)醉清風(fēng)度假酒店成為該地使用權(quán)的“新主人”。

　　對(duì)于這兩宗土地的受讓人而言，最明顯的變化是，拿到土地證后，銀行貸款都是“主動(dòng)送上了門”。

　　德清之所以能成為試點(diǎn)，與當(dāng)?shù)亟y(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、城鄉(xiāng)體制改革和土地管理制度創(chuàng)新、土地管理秩序良好分不開(kāi)。其不僅在農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革上先行一步，集體經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)也完成股份制改革，并通過(guò)“多規(guī)合一”厘清劃定“城鄉(xiāng)建設(shè)用地?cái)U(kuò)展邊界”。

　　就全國(guó)層面而言，這方面的情況各有不同。比如，廣東早就被授權(quán)設(shè)立單獨(dú)市場(chǎng)，規(guī)定了集體建設(shè)用地的使用規(guī)則；而北京是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)大院，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地雖然不叫入市，但客觀上已經(jīng)運(yùn)行了。

　　“北京很多賓館酒店下面的地就是集體建設(shè)用地，所謂入市就是再轉(zhuǎn)讓的時(shí)候土地價(jià)格該怎樣解決，重點(diǎn)試驗(yàn)的是這個(gè)，集體土地入市等于是轉(zhuǎn)讓。”謝揚(yáng)說(shuō)。

　　2014年底的中央全面深化改革領(lǐng)導(dǎo)小組第七次會(huì)議上，審議了《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見(jiàn)》，除了農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市外，另外兩項(xiàng)改革的要求是，在農(nóng)村土地征收改革方面，要探索縮小土地征收范圍；在農(nóng)村宅基地制度改革方面，對(duì)超標(biāo)準(zhǔn)占用宅基地和一戶多宅等情況，探索實(shí)行有償使用等。

　　農(nóng)村經(jīng)濟(jì)新活力

　　德清會(huì)走在全國(guó)前列，浙江大學(xué)城縣規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院創(chuàng)新研究中心常務(wù)副主任張水豐在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)指出，這也是產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求。不止德清，浙江乃至全國(guó)各地都有許多地區(qū)面臨同樣的難題。

　　據(jù)邱芳榮所說(shuō)，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市改革，將為德清經(jīng)濟(jì)注入新的活力，轉(zhuǎn)型升級(jí)步伐將加快，旅游業(yè)、商貿(mào)服務(wù)業(yè)將得到有力的推動(dòng)，特別對(duì)撬動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)幫助很大，“一是集體性資產(chǎn)發(fā)展壯大了，二是老百姓取得了永久性收益。”

　　按照規(guī)定，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)可以用作抵押，也可以轉(zhuǎn)讓等，但如何使用土地、如何開(kāi)發(fā)利用土地也將與國(guó)有土地一樣地接受監(jiān)管。“集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地也必須監(jiān)管，地上建什么、什么時(shí)候建成，建成后達(dá)到什么樣子，都有明確要求。”邱芳榮指出。

　　張水豐表示，這也是地區(qū)迫切需要的經(jīng)驗(yàn)，“農(nóng)村旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，面臨較多這方面問(wèn)題，很多投資者現(xiàn)在都想去，但是看到土地制度就比較猶豫。如果這個(gè)口子開(kāi)得比較好，后面的引領(lǐng)示范作用較大。”

　　此次拍賣公告面向全社會(huì)，但參與的是4位當(dāng)?shù)卮迕瘢巴獾厝藳](méi)看到優(yōu)勢(shì)，因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)平臺(tái)招商引資項(xiàng)目還沒(méi)進(jìn)來(lái)，高速互通還沒(méi)建成，而本地村民看到了未來(lái)的潛力。”胡金璋相信，之后入市的土地會(huì)有外來(lái)投資者。

　　為此，他們已經(jīng)信心滿滿地打算將砂村現(xiàn)有的100多畝閑置土地異地調(diào)整，零散的小土地復(fù)墾掉，然后異地置換，集中起來(lái)劃分到一個(gè)區(qū)塊里去。

　　在胡金璋看來(lái)，改革后的好處，一是盤活了閑置的土地，二是促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。

　　邱芳榮告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，目前德清已經(jīng)就此改革設(shè)計(jì)了一整套的制度，并已形成了文件，今年底會(huì)對(duì)這一年的改革情況進(jìn)行自我評(píng)估，形成評(píng)估報(bào)告將逐級(jí)上報(bào)。

　　據(jù)悉，中國(guó)目前經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地不超過(guò)農(nóng)村集體建設(shè)用地的10%，在一些西部地區(qū)，這個(gè)數(shù)字僅為2%，即全國(guó)只有大約2000萬(wàn)畝的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地。集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，意味著農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地可以同國(guó)有建設(shè)用地一樣直接進(jìn)入土地市場(chǎng)進(jìn)行市場(chǎng)化的有償使用，是此次土地改革中非常重要的一個(gè)部分。

　　中央希望通過(guò)建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，讓城鄉(xiāng)建設(shè)用地同權(quán)同價(jià)，既緩解中國(guó)城市建設(shè)用地之不足的困境，又增加農(nóng)村和農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)性收入。但目前國(guó)家規(guī)定將流轉(zhuǎn)范圍限定為存量的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，其占比十分有限，尤其是中西部地區(qū)，這令不少專業(yè)人士對(duì)改革的效果存疑。

　　試點(diǎn)監(jiān)管責(zé)任重

　　得益于改革，德清的土地可謂“寸土寸金”，但伴隨而來(lái)的擔(dān)憂是，權(quán)力尋租如何避免？這也是擺在地方政府部門面前的緊急問(wèn)題。

　　據(jù)了解，《德清縣農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市收益分配管理規(guī)定（試行）》規(guī)定，如以出讓方式入市的，其入市收益作為集體積累，統(tǒng)一列入集體公積公益金進(jìn)行管理，并可作為村股份經(jīng)濟(jì)合作社（或村經(jīng)濟(jì)合作社）經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，追加量化成員股權(quán)。具體將由農(nóng)業(yè)部門進(jìn)行監(jiān)管。

　　“也就是說(shuō)，土地收益將被納入專門的賬戶進(jìn)行管理。”胡金璋指出，這筆錢通過(guò)村民股東代表會(huì)議來(lái)決定，由村股份經(jīng)濟(jì)合作社來(lái)監(jiān)管。股東代表按照股權(quán)來(lái)選，每個(gè)村民一個(gè)股權(quán)證。從2013年開(kāi)始改革到2016年，再次評(píng)估進(jìn)行分紅。

　　謝揚(yáng)指出，農(nóng)民權(quán)益是其中關(guān)鍵問(wèn)題，不僅要實(shí)現(xiàn)“同權(quán)同地同價(jià)”，更需要通過(guò)改革完善集體經(jīng)濟(jì)組織、完善征求農(nóng)民意見(jiàn)的機(jī)制。而德清已在2013年已經(jīng)完成了全縣農(nóng)村土地股份制改革。

　　中國(guó)人民大學(xué)土地規(guī)劃研究中心主任嚴(yán)金明在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)指出，要以過(guò)去土地出讓產(chǎn)生的問(wèn)題為鑒，農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性土地入市需加強(qiáng)監(jiān)管，“怎樣讓農(nóng)民真正拿到這筆錢，需要公開(kāi)透明，相關(guān)的配套法律要跟上。”

　　據(jù)了解，浙江省內(nèi)也對(duì)改革有不同意見(jiàn)，有意見(jiàn)認(rèn)為，集體建設(shè)用地入市應(yīng)限定在城市規(guī)劃區(qū)以外，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，不征地城市化就沒(méi)有辦法進(jìn)行。但德清縣最終上報(bào)的試點(diǎn)辦法，并未作此區(qū)分。

　　自十八屆三中全會(huì)以來(lái)，對(duì)土地改革的安排被視為中央的一次重大突破。但由于土地問(wèn)題的敏感性，兩次中央一號(hào)文件都是要求“審慎穩(wěn)妥”地推進(jìn)農(nóng)村土地制度改革。

　　據(jù)此前媒體報(bào)道，33個(gè)試點(diǎn)區(qū)縣曾多次上報(bào)區(qū)域內(nèi)農(nóng)村土地改革的框架方案，但是均因?yàn)椤斑^(guò)于激進(jìn)”未被批復(fù)。

　　今年1月，國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明對(duì)《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見(jiàn)》的解讀也表示，將堅(jiān)持“封閉運(yùn)行、風(fēng)險(xiǎn)可控”的原則，按程序、分步驟審慎穩(wěn)妥推進(jìn)，確保試點(diǎn)工作順利開(kāi)展。

　　據(jù)悉，全國(guó)33個(gè)試點(diǎn)地區(qū)中，有15個(gè)地區(qū)進(jìn)行農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市改革試點(diǎn)，15個(gè)地區(qū)進(jìn)行宅基地制度改革試點(diǎn)，3個(gè)地區(qū)進(jìn)行征地制度改革試點(diǎn)。

　　有另外的試點(diǎn)地區(qū)國(guó)土部門告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，因?yàn)楦母锏闹匾裕壳爱?dāng)?shù)剡€在進(jìn)行方案修改，動(dòng)員大會(huì)還未召開(kāi)。