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2025年09月03日
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天安[6.02 0.17%]門，向北20公里，北京市昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)鄭各莊。
大約300年前，晚年的康熙在這里興建行宮。而今，它位于北京城鄉(xiāng)[10.02 -0.89%]接合部上。從外觀上看，鄭各莊確實與中國大多數(shù)村莊不同：環(huán)村水系、社區(qū)大道、村民住宅樓、產業(yè)園區(qū)、旅游景區(qū)等。
這一切源于鄭各莊進行了一場“集體土地資本化與主動城市化”的改革。
舊村改造以“節(jié)約土地”
鄭各莊靠盤活宅基地節(jié)約的800畝存量集體建設用地加上整理置換的1600畝地，擁有了2400畝土地的開發(fā)經營權。
鄭各莊村域面積4332畝，戶籍人口1450人。早報記者了解到，1998年，鄭各莊開始進行舊村改造。通過舊村改造騰挪，節(jié)約出800畝宅基地和2200畝耕地，并繪制出村莊規(guī)劃，欲以這片土地的非農化，來推進村莊工業(yè)化和城市化。
但在現(xiàn)有政策下，要實現(xiàn)農業(yè)向工業(yè)的轉變，就必須改變土地的用途和使用方式。
在中國，土地從用途上分三大類：一類是農業(yè)用地，包括耕地、草原、林地等；第二類是建設用地，包括城市建設用地和農村集體建設用地；三是未利用地，如荒地、荒山、荒漠等。作為建設用地的一部分，集體建設用地共分三類：農村宅基地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、鄉(xiāng)村公共設施和公益事業(yè)用地。
要對這些節(jié)約出來的土地進行利用和開發(fā)，首先要改變土地的用途。由于宅基地屬于集體建設用地，審批起來相對容易，只需辦理相關手續(xù)即可使用。難的是鄭各莊2200畝耕地要轉變用途，就要到國土部門辦理土地轉用審批手續(xù)。
早報記者了解到，雖然1998年施行修訂后的《土地管理法》，對土地轉為非農用途作出了非常嚴格的規(guī)定。但當時的土地管制還沒有現(xiàn)在這樣嚴格，加上農業(yè)部門對農民發(fā)展經濟的支持，又從另一角度分擔了農民利用土地發(fā)展非農產業(yè)的風險。
鄭各莊內部資料《鄭各莊關于土地確權、確利的規(guī)定》顯示，在這一歷史關頭，當時北京市大力發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)的政策支持了鄭各莊創(chuàng)辦的“宏福創(chuàng)業(yè)園”。于是，村集體通過整理置換、交納復墾費等方法，逐步將其中的1600畝耕地調整為建設用地。也就是說，通過將鄭各莊以外的另一塊建設用地復墾成可耕地，置換鄭各莊建設用地的指標。
至此，鄭各莊靠盤活宅基地節(jié)約的800畝存量集體建設用地加上整理置換的1600畝地，已經擁有了2400畝土地的開發(fā)經營權。
2005年3月，北京市規(guī)劃委員會批復了《鄭各莊片區(qū)平西府組團控制性詳細規(guī)劃》，使鄭各莊的建設通過了“規(guī)劃關”。
農地入股以“集中土地”
鄭各莊“村企合一”的路徑是：村莊農民集體土地委托公司經營，建立確權、確利、保收益的土地流轉機制。
節(jié)約出來的耕地的承包權和收益權屬于每個農戶，如何將每個農戶手上的土地集中開發(fā)經營？鄭各莊走了一條“村企合一”的路徑。這里所說的企業(yè)，就是宏福集團。
宏福集團成立于1996年，前身是1993年鄭各莊數(shù)十人出資144萬元建立的集體企業(yè)——宏源機械施工公司，主要在村外從事建筑施工。
早報記者了解到，鄭各莊采取的方式是村莊農民集體土地委托公司經營，建立確權、確利、保收益的土地流轉機制。也就是說，鄭各莊村委會與宏福集團簽訂土地流轉協(xié)議。宏福集團一律采取有償租用的形式，保證每畝每年不低于5000元的土地租金。對尚未租出的土地，則由宏福集團按每畝每年500元的租金標準支付給村委會。村委會收回的土地租金，全部分配給享有土地承包權的農民。
這樣，宏福集團就從村集體手中，獲得了對鄭各莊村域全部土地有規(guī)劃的開發(fā)與經營權，由宏福集團負責對鄭各莊土地實行統(tǒng)一規(guī)劃、招商引資，依靠市場機制推動土地流轉，推動村莊工業(yè)化和城市化。
國務院發(fā)展研究中心農村經濟研究部研究員劉守英認為，這一做法之所以為大多數(shù)農民所接受，主要基于：
第一，在土地經營上，明確了土地只租不賣的思路，只是將土地經營權委托給了宏福集團，集體土地所有權性質并未發(fā)生移轉，也就是說，宏福集團只是通過出租方式獲得了鄭各莊村農民集體土地的使用權，集體土地所有權仍然握在鄭各莊農民集體手中。這就避免了國家征地或房地產商買地開發(fā)導致農民集體喪失土地所有權。
第二，宏福集團支付給農民集體每畝土地租金每年不低于5000元、未出租土地按每畝每年500元支付。宏福集團使用鄭各莊村的土地，無論盈虧與否，都必須按時交付租金，保障了農民的土地租金，避免了農民直接參與市場經濟的風險。村民作為土地所有者，不參與土地經營，但享受土地租金，保障了農民的土地權益。宏福集團在與村委會簽訂委托經營土地合同、交納土地租金后，可以自行經營土地，也有利于宏福集團作出整體規(guī)劃，優(yōu)化產業(yè)布局。
第三，村委會保證收取的土地租金，除公共福利外全部分配給村民，每年將土地利用情況、租金標準、租金收入及分配方案向農民張榜公布，保障了村民的知情權和監(jiān)督權，使農民集體的土地租金得到足額分配。
鄭各莊農民收入構成
鄭各莊農民純收入=勞動工資+土地租金+股東分紅+房屋租金+福利貨幣。農民成為企業(yè)股東，每年人均增收1萬多元。
在通過出租取得集體土地的經營權后，宏福集團對鄭各莊村域部分土地進行自用、入股、土地出租和廠房出租。這些都是集體建設用地非農化的方式。
宏福集團董事長辦公室主任郝玉增介紹，通過土地的自用、集團參股、合作利用土地、租廠房和租地招商引資，截至2009年，鄭各莊已有企業(yè)60多家，創(chuàng)造產值30億元，上繳稅收2.2億元。
由此，土地資本化的收益留在了村莊和企業(yè)，房地產銷售利潤也歸本村企業(yè)所有。宏福集團成為在村莊土地工業(yè)化、城市化過程中最大受益方。
根據宏福集團與村委會的約定，在集團創(chuàng)辦的企業(yè)，利用村莊土地時，只需要支付每年每畝5000元的租金，這就大大降低了企業(yè)的土地成本，可以將大量流動資金用于企業(yè)發(fā)展。而且無論是早期辦的建筑產業(yè)還是后期的賓館、高檔服務業(yè)用地，也只需要按原來集團與村委會的合約支付5000元/畝/年的租金。
另一方面，村農民集體也得到了一筆比原來種地更高的土地租金。從村集體來看，按照宏福集團與村委會的合約，到2007年底，集團已非農化的土地共1390畝，按每年每畝5000元計算，每年集團向村委會支付租金698萬元，其中，自用410畝，交納租金205萬元，合作給村外企業(yè)910畝，租金490萬元，廠房出租61畝。苗木地60畝，因屬村內綠化配套，由物業(yè)公司按每年每畝300元標準補償。暫未租用的979.76畝，由宏福集團按每年每畝500元標準補償，兩項加總，村集體每年從宏福集團獲得租金為698萬元。與農民原來經營農業(yè)的收入相比，每畝地的收入上漲15倍。
與此同時，每個村民以村民身份獲得了一筆土地分紅。鄭各莊提供的數(shù)據顯示，在個人不直接經營的條件下，2007年，人均從土地收益中得到回報5600元，比自己承包經營時的300元提高了17.6倍。
鄭各莊村黨總支書記、宏福集團董事長黃福水列出了鄭各莊農民收入的構成：“農民純收入=勞動工資+土地租金+股東分紅+房屋租金+福利貨幣。”農民成為了企業(yè)的股東，每年人均增收1萬多元。
土地級差收入留在本村
“主動城市化的好處在于不以農民失地為代價，還在于不指望政府給多少扶持資金，只希望在政策方面給予認可。”
鄭各莊因此被認為是農民集體將土地資本化的收益留在村莊的典型。
劉守英解釋說，第一，村自己成立的股份制公司將自己村莊的土地租來經營，而不是由村委會從事土地的出租與經營，公司為了土地資本化收益最大化，比村委會更加注重土地的集約利用與經營；第二，房地產的開發(fā)和創(chuàng)辦第三產業(yè)由本村企業(yè)進行，而不是只收取地租以后，由社會企業(yè)開發(fā)和經營，這樣，房地產開發(fā)的利潤被留在了村內，成為壯大村莊企業(yè)、擴張企業(yè)資本的主要來源；通過發(fā)展第三產業(yè)，不僅使企業(yè)獲得了土地級差收益，而且同時也使村莊的產業(yè)得到可持續(xù)性發(fā)展。
對于主動城市化，黃福水亦有更深體會。
“主動城市化與農民就地城市化是一致的。主動城市化的好處在于不以農民失地為代價，還在于不指望政府給多少扶持資金，只希望在政策方面給予認可，比如集體土地開發(fā)政策以及同權、同價政策等?！秉S福水說。
對于國家對土地的征用，黃福水大訴苦衷，“我們有一塊規(guī)劃許可的住宅用地，想通過入市變?yōu)閲校o出的價格是每平方米2370元的一級開發(fā)補償，不足以彌補我們前期基礎設施的投入。實際上，在我們這個地區(qū)拍出的地價，至少比2370元/平方米高出3倍。政府拿走了增值收益，把農民排除在增值收益分配之外，農民的利益和感情受到較大傷害，成為了政府財政收入的犧牲品?！?/p>
令黃福水無奈的是，鄭各莊有100多萬平方米的產業(yè)用房，因為使用的是集體建設用地，不能立項、更拿不到產權，導致幾十億元的資產不能進入資本市場。
