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2025年07月19日
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天安[6.02 0.17%]門(mén)，向北20公里，北京市昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)鄭各莊。
大約300年前，晚年的康熙在這里興建行宮。而今，它位于北京城鄉(xiāng)[10.02 -0.89%]接合部上。從外觀(guān)上看，鄭各莊確實(shí)與中國(guó)大多數(shù)村莊不同：環(huán)村水系、社區(qū)大道、村民住宅樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、旅游景區(qū)等。
這一切源于鄭各莊進(jìn)行了一場(chǎng)“集體土地資本化與主動(dòng)城市化”的改革。
舊村改造以“節(jié)約土地”
鄭各莊靠盤(pán)活宅基地節(jié)約的800畝存量集體建設(shè)用地加上整理置換的1600畝地，擁有了2400畝土地的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)。
鄭各莊村域面積4332畝，戶(hù)籍人口1450人。早報(bào)記者了解到，1998年，鄭各莊開(kāi)始進(jìn)行舊村改造。通過(guò)舊村改造騰挪，節(jié)約出800畝宅基地和2200畝耕地，并繪制出村莊規(guī)劃，欲以這片土地的非農(nóng)化，來(lái)推進(jìn)村莊工業(yè)化和城市化。
但在現(xiàn)有政策下，要實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)向工業(yè)的轉(zhuǎn)變，就必須改變土地的用途和使用方式。
在中國(guó)，土地從用途上分三大類(lèi)：一類(lèi)是農(nóng)業(yè)用地，包括耕地、草原、林地等；第二類(lèi)是建設(shè)用地，包括城市建設(shè)用地和農(nóng)村集體建設(shè)用地；三是未利用地，如荒地、荒山、荒漠等。作為建設(shè)用地的一部分，集體建設(shè)用地共分三類(lèi)：農(nóng)村宅基地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、鄉(xiāng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)用地。
要對(duì)這些節(jié)約出來(lái)的土地進(jìn)行利用和開(kāi)發(fā)，首先要改變土地的用途。由于宅基地屬于集體建設(shè)用地，審批起來(lái)相對(duì)容易，只需辦理相關(guān)手續(xù)即可使用。難的是鄭各莊2200畝耕地要轉(zhuǎn)變用途，就要到國(guó)土部門(mén)辦理土地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。
早報(bào)記者了解到，雖然1998年施行修訂后的《土地管理法》，對(duì)土地轉(zhuǎn)為非農(nóng)用途作出了非常嚴(yán)格的規(guī)定。但當(dāng)時(shí)的土地管制還沒(méi)有現(xiàn)在這樣嚴(yán)格，加上農(nóng)業(yè)部門(mén)對(duì)農(nóng)民發(fā)展經(jīng)濟(jì)的支持，又從另一角度分擔(dān)了農(nóng)民利用土地發(fā)展非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。
鄭各莊內(nèi)部資料《鄭各莊關(guān)于土地確權(quán)、確利的規(guī)定》顯示，在這一歷史關(guān)頭，當(dāng)時(shí)北京市大力發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)的政策支持了鄭各莊創(chuàng)辦的“宏福創(chuàng)業(yè)園”。于是，村集體通過(guò)整理置換、交納復(fù)墾費(fèi)等方法，逐步將其中的1600畝耕地調(diào)整為建設(shè)用地。也就是說(shuō)，通過(guò)將鄭各莊以外的另一塊建設(shè)用地復(fù)墾成可耕地，置換鄭各莊建設(shè)用地的指標(biāo)。
至此，鄭各莊靠盤(pán)活宅基地節(jié)約的800畝存量集體建設(shè)用地加上整理置換的1600畝地，已經(jīng)擁有了2400畝土地的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)。
2005年3月，北京市規(guī)劃委員會(huì)批復(fù)了《鄭各莊片區(qū)平西府組團(tuán)控制性詳細(xì)規(guī)劃》，使鄭各莊的建設(shè)通過(guò)了“規(guī)劃關(guān)”。
農(nóng)地入股以“集中土地”
鄭各莊“村企合一”的路徑是：村莊農(nóng)民集體土地委托公司經(jīng)營(yíng)，建立確權(quán)、確利、保收益的土地流轉(zhuǎn)機(jī)制。
節(jié)約出來(lái)的耕地的承包權(quán)和收益權(quán)屬于每個(gè)農(nóng)戶(hù)，如何將每個(gè)農(nóng)戶(hù)手上的土地集中開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)？鄭各莊走了一條“村企合一”的路徑。這里所說(shuō)的企業(yè)，就是宏福集團(tuán)。
宏福集團(tuán)成立于1996年，前身是1993年鄭各莊數(shù)十人出資144萬(wàn)元建立的集體企業(yè)——宏源機(jī)械施工公司，主要在村外從事建筑施工。
早報(bào)記者了解到，鄭各莊采取的方式是村莊農(nóng)民集體土地委托公司經(jīng)營(yíng)，建立確權(quán)、確利、保收益的土地流轉(zhuǎn)機(jī)制。也就是說(shuō)，鄭各莊村委會(huì)與宏福集團(tuán)簽訂土地流轉(zhuǎn)協(xié)議。宏福集團(tuán)一律采取有償租用的形式，保證每畝每年不低于5000元的土地租金。對(duì)尚未租出的土地，則由宏福集團(tuán)按每畝每年500元的租金標(biāo)準(zhǔn)支付給村委會(huì)。村委會(huì)收回的土地租金，全部分配給享有土地承包權(quán)的農(nóng)民。
這樣，宏福集團(tuán)就從村集體手中，獲得了對(duì)鄭各莊村域全部土地有規(guī)劃的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)權(quán)，由宏福集團(tuán)負(fù)責(zé)對(duì)鄭各莊土地實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、招商引資，依靠市場(chǎng)機(jī)制推動(dòng)土地流轉(zhuǎn)，推動(dòng)村莊工業(yè)化和城市化。
國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心農(nóng)村經(jīng)濟(jì)研究部研究員劉守英認(rèn)為，這一做法之所以為大多數(shù)農(nóng)民所接受，主要基于：
第一，在土地經(jīng)營(yíng)上，明確了土地只租不賣(mài)的思路，只是將土地經(jīng)營(yíng)權(quán)委托給了宏福集團(tuán)，集體土地所有權(quán)性質(zhì)并未發(fā)生移轉(zhuǎn)，也就是說(shuō)，宏福集團(tuán)只是通過(guò)出租方式獲得了鄭各莊村農(nóng)民集體土地的使用權(quán)，集體土地所有權(quán)仍然握在鄭各莊農(nóng)民集體手中。這就避免了國(guó)家征地或房地產(chǎn)商買(mǎi)地開(kāi)發(fā)導(dǎo)致農(nóng)民集體喪失土地所有權(quán)。
第二，宏福集團(tuán)支付給農(nóng)民集體每畝土地租金每年不低于5000元、未出租土地按每畝每年500元支付。宏福集團(tuán)使用鄭各莊村的土地，無(wú)論盈虧與否，都必須按時(shí)交付租金，保障了農(nóng)民的土地租金，避免了農(nóng)民直接參與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)。村民作為土地所有者，不參與土地經(jīng)營(yíng)，但享受土地租金，保障了農(nóng)民的土地權(quán)益。宏福集團(tuán)在與村委會(huì)簽訂委托經(jīng)營(yíng)土地合同、交納土地租金后，可以自行經(jīng)營(yíng)土地，也有利于宏福集團(tuán)作出整體規(guī)劃，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局。
第三，村委會(huì)保證收取的土地租金，除公共福利外全部分配給村民，每年將土地利用情況、租金標(biāo)準(zhǔn)、租金收入及分配方案向農(nóng)民張榜公布，保障了村民的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)，使農(nóng)民集體的土地租金得到足額分配。
鄭各莊農(nóng)民收入構(gòu)成
鄭各莊農(nóng)民純收入=勞動(dòng)工資+土地租金+股東分紅+房屋租金+福利貨幣。農(nóng)民成為企業(yè)股東，每年人均增收1萬(wàn)多元。
在通過(guò)出租取得集體土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)后，宏福集團(tuán)對(duì)鄭各莊村域部分土地進(jìn)行自用、入股、土地出租和廠(chǎng)房出租。這些都是集體建設(shè)用地非農(nóng)化的方式。
宏福集團(tuán)董事長(zhǎng)辦公室主任郝玉增介紹，通過(guò)土地的自用、集團(tuán)參股、合作利用土地、租廠(chǎng)房和租地招商引資，截至2009年，鄭各莊已有企業(yè)60多家，創(chuàng)造產(chǎn)值30億元，上繳稅收2.2億元。
由此，土地資本化的收益留在了村莊和企業(yè)，房地產(chǎn)銷(xiāo)售利潤(rùn)也歸本村企業(yè)所有。宏福集團(tuán)成為在村莊土地工業(yè)化、城市化過(guò)程中最大受益方。
根據(jù)宏福集團(tuán)與村委會(huì)的約定，在集團(tuán)創(chuàng)辦的企業(yè)，利用村莊土地時(shí)，只需要支付每年每畝5000元的租金，這就大大降低了企業(yè)的土地成本，可以將大量流動(dòng)資金用于企業(yè)發(fā)展。而且無(wú)論是早期辦的建筑產(chǎn)業(yè)還是后期的賓館、高檔服務(wù)業(yè)用地，也只需要按原來(lái)集團(tuán)與村委會(huì)的合約支付5000元/畝/年的租金。
另一方面，村農(nóng)民集體也得到了一筆比原來(lái)種地更高的土地租金。從村集體來(lái)看，按照宏福集團(tuán)與村委會(huì)的合約，到2007年底，集團(tuán)已非農(nóng)化的土地共1390畝，按每年每畝5000元計(jì)算，每年集團(tuán)向村委會(huì)支付租金698萬(wàn)元，其中，自用410畝，交納租金205萬(wàn)元，合作給村外企業(yè)910畝，租金490萬(wàn)元，廠(chǎng)房出租61畝。苗木地60畝，因?qū)俅鍍?nèi)綠化配套，由物業(yè)公司按每年每畝300元標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償。暫未租用的979.76畝，由宏福集團(tuán)按每年每畝500元標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償，兩項(xiàng)加總，村集體每年從宏福集團(tuán)獲得租金為698萬(wàn)元。與農(nóng)民原來(lái)經(jīng)營(yíng)農(nóng)業(yè)的收入相比，每畝地的收入上漲15倍。
與此同時(shí)，每個(gè)村民以村民身份獲得了一筆土地分紅。鄭各莊提供的數(shù)據(jù)顯示，在個(gè)人不直接經(jīng)營(yíng)的條件下，2007年，人均從土地收益中得到回報(bào)5600元，比自己承包經(jīng)營(yíng)時(shí)的300元提高了17.6倍。
鄭各莊村黨總支書(shū)記、宏福集團(tuán)董事長(zhǎng)黃福水列出了鄭各莊農(nóng)民收入的構(gòu)成：“農(nóng)民純收入=勞動(dòng)工資+土地租金+股東分紅+房屋租金+福利貨幣。”農(nóng)民成為了企業(yè)的股東，每年人均增收1萬(wàn)多元。
土地級(jí)差收入留在本村
“主動(dòng)城市化的好處在于不以農(nóng)民失地為代價(jià)，還在于不指望政府給多少扶持資金，只希望在政策方面給予認(rèn)可。”
鄭各莊因此被認(rèn)為是農(nóng)民集體將土地資本化的收益留在村莊的典型。
劉守英解釋說(shuō)，第一，村自己成立的股份制公司將自己村莊的土地租來(lái)經(jīng)營(yíng)，而不是由村委會(huì)從事土地的出租與經(jīng)營(yíng)，公司為了土地資本化收益最大化，比村委會(huì)更加注重土地的集約利用與經(jīng)營(yíng)；第二，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和創(chuàng)辦第三產(chǎn)業(yè)由本村企業(yè)進(jìn)行，而不是只收取地租以后，由社會(huì)企業(yè)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)，這樣，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)被留在了村內(nèi)，成為壯大村莊企業(yè)、擴(kuò)張企業(yè)資本的主要來(lái)源；通過(guò)發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，不僅使企業(yè)獲得了土地級(jí)差收益，而且同時(shí)也使村莊的產(chǎn)業(yè)得到可持續(xù)性發(fā)展。
對(duì)于主動(dòng)城市化，黃福水亦有更深體會(huì)。
“主動(dòng)城市化與農(nóng)民就地城市化是一致的。主動(dòng)城市化的好處在于不以農(nóng)民失地為代價(jià)，還在于不指望政府給多少扶持資金，只希望在政策方面給予認(rèn)可，比如集體土地開(kāi)發(fā)政策以及同權(quán)、同價(jià)政策等。”黃福水說(shuō)。
對(duì)于國(guó)家對(duì)土地的征用，黃福水大訴苦衷，“我們有一塊規(guī)劃許可的住宅用地，想通過(guò)入市變?yōu)閲?guó)有，政府給出的價(jià)格是每平方米2370元的一級(jí)開(kāi)發(fā)補(bǔ)償，不足以彌補(bǔ)我們前期基礎(chǔ)設(shè)施的投入。實(shí)際上，在我們這個(gè)地區(qū)拍出的地價(jià)，至少比2370元/平方米高出3倍。政府拿走了增值收益，把農(nóng)民排除在增值收益分配之外，農(nóng)民的利益和感情受到較大傷害，成為了政府財(cái)政收入的犧牲品。”
令黃福水無(wú)奈的是，鄭各莊有100多萬(wàn)平方米的產(chǎn)業(yè)用房，因?yàn)槭褂玫氖羌w建設(shè)用地，不能立項(xiàng)、更拿不到產(chǎn)權(quán)，導(dǎo)致幾十億元的資產(chǎn)不能進(jìn)入資本市場(chǎng)。
