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2025年08月17日
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前不久，習(xí)近平主席在中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議上強(qiáng)調(diào)加大房地產(chǎn)去庫存力度的呼聲還縈繞耳際，2015年12月14日，中央政治局會(huì)議再次重點(diǎn)提到中國房地產(chǎn)的去庫存問題。在中國進(jìn)入2016年，也就是“十三五”頭一年的關(guān)鍵時(shí)刻，中央一再提房地產(chǎn)去庫存，顯然這件事對于“十三五”期間的中國經(jīng)濟(jì)能否穩(wěn)步健康發(fā)展至關(guān)重要。去庫存，一不小心成了中國的頭等大事！
一、中國樓市庫存是個(gè)神馬概念？
根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，截至2015年10月底，中國樓市在售商品房庫存房源總面積為6.8億平方米。這個(gè)庫存量值得大驚小怪嗎？當(dāng)然不必。因?yàn)椋袊?013年全年銷售面積是13億多平方米，2014年是12億多平方米，這樣看來，目前的在售庫存量也就是半年的去化期。既然在樓市去化6—9個(gè)月的安全期內(nèi)，為什么還要擔(dān)心？
我認(rèn)為，庫存有大庫存、中庫存、小庫存之分。建成在售的庫存算是小庫存，加上在建的部分，算中庫存，全國有多少在建面積呢？55億平方米；加上在售部分，大約有62億平方米。按照2014年的去庫存總量，需要5年以上的去化期。如果再加上已經(jīng)出讓土地上規(guī)劃完成的建筑面積，就是大庫存，已規(guī)劃建筑面積有多少呢？大約70億平方米。由此看，大庫存總面積大概為132億平方米，按照2014年的去庫存總量，需要10年的去化期！
這下知道為什么中央喊話再提去庫存了吧。這些年，看見房地產(chǎn)賺錢，什么企業(yè)都擠進(jìn)去了，全國搞了七、八萬家房地產(chǎn)公司，各地政府拼命出讓土地，賺土地出讓金，大家一門心思蓋房子，都想著靠房地產(chǎn)大撈一把，沒想到一古腦兒把2020年的房子也蓋好了。可是2020年的需求不會(huì)提前兌現(xiàn)呀！房子賣不掉，銀行貸款還不了，整個(gè)上下游五十多個(gè)產(chǎn)業(yè)都僵在那里了。這就可怕了，如此下去，必然拖累甚至拖垮全國經(jīng)濟(jì)。
所以，中央發(fā)聲：加快去庫存！
二、去庫存如何從供需流程中的正常機(jī)制發(fā)展成一個(gè)問題？
實(shí)際上，房地產(chǎn)去庫存本來是個(gè)專業(yè)術(shù)語和行為，正常情況下任何樓盤、任何城市都有去庫存的問題，只是這個(gè)問題在中國被異化了，搞到要深刻影響全國經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展了。
我們知道，一般樓市供需流程中，要求供應(yīng)量保持適度存量以平衡樓市，如果樓市供應(yīng)始終處在無存量狀態(tài)，一有開盤就賣光，那就是供不應(yīng)求，甚至是嚴(yán)重的供不應(yīng)求，房價(jià)會(huì)飚到天上去。存量現(xiàn)象應(yīng)該是常態(tài)化的，必須保持一定的存量，以形成正常健康的樓市銷售格局。這樣的情況就會(huì)引導(dǎo)樓市制定合理的去化機(jī)制。去化機(jī)制由動(dòng)態(tài)供應(yīng)量、現(xiàn)實(shí)需求量和去化速度（存銷比）構(gòu)成。
經(jīng)驗(yàn)和規(guī)律表明，中國樓市的合理去化率大約在6—9個(gè)月。據(jù)此分析，樓市可能出現(xiàn)三種情況：其一，供需平衡，樓市去化率為6—9個(gè)月左右；其二，供大需小，樓市去化率超過9個(gè)月，房價(jià)可能下跌；其三，供小需大，樓市去化率不足6個(gè)月，房價(jià)可能上升。
政策調(diào)控的直接目的就是通過維持正常的樓市去化速度穩(wěn)定房價(jià)。過去十年中，從中央政府到地方政府，不斷出臺一系列的調(diào)控政策，主要目的就是力圖遏制住不斷上漲的房價(jià)。而今天，多年積累的庫存量已經(jīng)成為中國房地產(chǎn)乃至中國經(jīng)濟(jì)的一大痛點(diǎn)，中國樓市發(fā)展中的去化機(jī)制碰到的最大問題是過量庫存的去化問題，與此相呼應(yīng)，政策走向已經(jīng)反轉(zhuǎn)，強(qiáng)化中國樓市的去庫存已成為未來幾年房地產(chǎn)的核心任務(wù)。
三、樓市去庫存問題在不同階段是如何表現(xiàn)的？
縱觀中國樓市的發(fā)展，去庫存問題大體經(jīng)歷了三個(gè)不同的階段。
第一個(gè)階段，就是2003年以前，中國房地產(chǎn)處在探索發(fā)展階段，土地出讓沒有實(shí)行招拍掛制度，樓市市場動(dòng)能偏弱，去化相對均衡，問題不突出。
第二個(gè)階段，2003—2010年，中國房地產(chǎn)進(jìn)入快車道，特別是土地招拍掛制度極大地刺激了房地產(chǎn)的發(fā)展，樓市需求異化，整體長期處于供不應(yīng)求狀態(tài)，特別是熱點(diǎn)城市的去庫存通常速度都比較快，與此呼應(yīng)，房價(jià)也處在長期快速上升的通道里。這個(gè)階段，為了避免房價(jià)過快上升，從中央到地方出臺了非常多的調(diào)控政策，包括限購、限貸、限外等等。
第三個(gè)階段，2010年以后，中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)積累了過量的庫存，加上宏觀政策走向趨緊，樓市總體去庫存速度開始減慢，樓市產(chǎn)生結(jié)構(gòu)性分化，一線城市及部分強(qiáng)勢二線城市的樓市庫存壓力相對不太大，但是偏弱的二線城市以及三四線城市去庫存問題已經(jīng)比較嚴(yán)重，部分城市的去庫存周期需要幾年時(shí)間。去年以來，國家及地方政府已經(jīng)出臺了連環(huán)政策刺激樓市，去庫存速度有所提升，但是，從全國整體看，去庫存速度仍然緩慢，存銷比仍然偏高。同時(shí)，全國城市樓市去庫存速度分化嚴(yán)重，像深圳這樣的一線城市，其去庫存周期僅有6個(gè)月左右，而大部分三四線城市的去庫存周期在1—3年。在這種情況下，因城施策成為大趨勢。
四、為什么中國樓市去庫存難？
庫存高了，就忙著去庫存，不管其它，這是典型的頭疼醫(yī)頭，腳疼醫(yī)腳。要知道，去庫存難，到底是為什么？
第一，地方土地財(cái)政助推土地過量出讓。看看香港、新加坡，那么小的面積，那么多年，仍然有很多土地沒有進(jìn)入建設(shè)流程。而中國的財(cái)政分稅制，讓地方政府撈到了土地出讓金這塊大肥肉，任命制官員的短期行為又迫使各地政府急于出讓更多土地，以在短期內(nèi)獲取更多的土地出讓金。土地出讓多了，房子自然蓋得多，這就為高庫存埋下了伏筆。
第二，各種力量無節(jié)制地紛紛加盟房地產(chǎn)開發(fā)隊(duì)伍，導(dǎo)致住宅開發(fā)和銷售總量激增。如果多年來房地產(chǎn)開發(fā)力量控制得好，不批準(zhǔn)那么多企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)，也會(huì)客觀上控制和縮小開發(fā)規(guī)模，不至于釀成如此龐大的庫存量。
第三，貨幣供應(yīng)過快增長，客觀上刺激了房地產(chǎn)的開發(fā)量和開發(fā)速度。過去十多年中，中國的貨幣供應(yīng)量一直處在快速增長中，目前M2已經(jīng)超過130萬億，是全球貨幣供應(yīng)量最大的國家。超量的貨幣供應(yīng)極大地助推了房地產(chǎn)的開發(fā)量，庫存量伴隨著貨幣增量急速提升。
第四，投資投機(jī)大量進(jìn)入樓市，助推樓價(jià)虛火上升，直接導(dǎo)致大量常規(guī)消費(fèi)人群無法進(jìn)入樓市正常購買住房，形成供過于求的扭曲格局。
第五，調(diào)控政策不斷加碼遏制了改善性需求甚至傷及到首套房消費(fèi)。多年中，政府為了遏制樓市的投資投機(jī)行為，推出了一系列調(diào)控政策，出發(fā)點(diǎn)本來是好的，但也伴隨出現(xiàn)了一些傷及剛需的政策，如提高首套房首付，讓大量剛需難以入市購房，導(dǎo)致庫存難以正常去化。
第六，三四線城市投資者快速進(jìn)出導(dǎo)致存量房大量積壓。2010年后，一二線城市的樓市受到政策擠壓，大量開發(fā)商涌入三四線城市投資房地產(chǎn)，但是，大量房子蓋起來以后，政策走向又發(fā)生重大變化，眾多來自一二線城市的投資者迅速返回一二線城市，導(dǎo)致三四線城市住房大量積壓。
第七，房價(jià)收入比普遍走高，普通市民難以應(yīng)對高企的房價(jià)。過去一些年，居民的收入水平上升速度遠(yuǎn)低于房價(jià)上漲速度，導(dǎo)致房價(jià)收入比普遍走高。一二線城市的房價(jià)收入比普遍在十幾、二十幾倍的水平，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國際認(rèn)定的三至六倍的平均水平。市民買不起房，導(dǎo)致庫存量上升。
五、樓市去庫存，高招何在？
樓市去庫存被中央高層反復(fù)強(qiáng)調(diào)，可見高庫存的嚴(yán)重性和去庫存的重要性。幾十億平方米建成和在建的商品房，加上幾十億已規(guī)劃要建的商品房，去庫存的確“壓力山大”！但是，我覺得還是要有信心，因?yàn)槌Ｑ缘溃k法總比困難多。有哪些高招呢？
一是“供地截流”。要嚴(yán)控土地出讓，特別是要因城施策，對三四線城市的住宅土地出讓要嚴(yán)格管控，必要時(shí)停止土地出讓；對一二線城市的住宅用地出讓也要合理管控。
二是“裁減力量”。通過兼并重組收購等手段合理有效減少和調(diào)整房地產(chǎn)投資力量配置，把房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目更多地集中到規(guī)模化、品牌化的開發(fā)商手里，有效減少項(xiàng)目供應(yīng)端的擴(kuò)張壓力。
三是“建面瘦身”。一方面對出讓土地上已經(jīng)規(guī)劃完成的住宅建筑面積進(jìn)行必要調(diào)整，大幅縮減建面，另一方面對在建項(xiàng)目進(jìn)行功能調(diào)整，從住宅建面中騰出部分建面來合理調(diào)配到其他功能項(xiàng)目中去，以調(diào)結(jié)構(gòu)降壓力。
四是“定向轉(zhuǎn)身”。各地政府應(yīng)積極協(xié)調(diào)把部分積壓商品房和在建商品房合理轉(zhuǎn)化為保障房。
五是“農(nóng)民購房”。住建部正在“以人為本”的新型城鎮(zhèn)化框架下，制定一項(xiàng)龐大的落實(shí)農(nóng)民進(jìn)城住房的計(jì)劃，積極創(chuàng)造條件為未來幾年從農(nóng)村進(jìn)入城市的農(nóng)民提供商品住房。這是一個(gè)非常具有前景的戰(zhàn)略安排，如果實(shí)施到位，將對去庫存產(chǎn)生重大積極影響。
六是“政策扶持”。適當(dāng)松綁財(cái)政稅收貨幣政策，降低稅收及貸款利率吸引需求入市。例如近日公布的以房貸利息抵扣個(gè)稅的政策、公積金貸款以及普通信貸資產(chǎn)證券化政策等等都是有效的政策扶持。
七是“降價(jià)走量”。鼓勵(lì)樓盤積壓大的開發(fā)商特別是三四線城市的開發(fā)商應(yīng)積極采取降價(jià)走量的銷售策略。
八是“社會(huì)導(dǎo)入”。引入多種社會(huì)協(xié)調(diào)機(jī)制，推進(jìn)住房成交量明顯提升，加快去庫存速度。高手在民間，近來國內(nèi)有一些民間力量實(shí)施了有效的金融創(chuàng)新，用公共基金的方式介入樓盤去庫存工作，取得了很好的成績。
九是“制度保障”。國家要進(jìn)一步完善樓市去庫存機(jī)制和相關(guān)制度建設(shè)，保障去庫存均衡化和樓市健康發(fā)展。
十是“創(chuàng)新富民”。政府要?jiǎng)?chuàng)造條件鼓勵(lì)全民創(chuàng)業(yè)大眾創(chuàng)新，讓民眾實(shí)實(shí)在在增加收入水平，從而有效提高房產(chǎn)購置的支付能力。
中國樓市去庫存，現(xiàn)在是頭等大事，但總有一天，中國樓市再也不用為賣不動(dòng)房子而發(fā)愁，樓市必將回歸到正常的供需關(guān)系中，我們有理由充滿期待。
