以傳播城市化專(zhuān)業(yè)知識(shí)為己任
2025年07月18日
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經(jīng)過(guò)調(diào)控后，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上出現(xiàn)了放緩趨勢(shì)，但房?jī)r(jià)分化加大，一線(xiàn)城市仍然地王瀕現(xiàn)，住房供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲,二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)漲幅較小，三、四、五線(xiàn)城市住房供過(guò)于求，面臨較大去庫(kù)存壓力。這種狀況還會(huì)在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)持續(xù)下去。
供求關(guān)系是影響房?jī)r(jià)的最重要因素。住房需求包括消費(fèi)需求和投資需求。這些需求對(duì)房?jī)r(jià)的影響又主要取決于人口和資金流向。城鎮(zhèn)化是農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)化為非農(nóng)業(yè)人口，并向城市集聚的過(guò)程。理論上，人口向城鎮(zhèn)的流向呈現(xiàn)梯度趨勢(shì)，即人口先由鄉(xiāng)村流向集鎮(zhèn)和縣城，再流向省會(huì)城市，最后流向發(fā)達(dá)城市。但在實(shí)際上，受制于就業(yè)機(jī)會(huì)、生活環(huán)境等因素，農(nóng)村人口尤其年輕人大都不會(huì)選擇就近發(fā)展，去鄰近的縣城或其他三、四、五線(xiàn)城市，而會(huì)不約而同直奔一線(xiàn)城市。因?yàn)槟抢锇l(fā)展空間廣闊，機(jī)會(huì)多，競(jìng)爭(zhēng)更公平，還能滿(mǎn)足各種需求，提供更好的相互學(xué)習(xí)條件。一線(xiàn)城市人口流入增多，對(duì)房屋需求量就大，加上其土地和房屋供應(yīng)相對(duì)有限，樓市供需關(guān)系極度緊張，房?jī)r(jià)租金上漲空間就大，吸引資金就多。正所謂人追著機(jī)會(huì)走，資本追著人走。這就是一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)難以下跌的原因。
世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展史表明，人口自由流動(dòng)是消除貧困、縮小貧富差距、提高勞動(dòng)生產(chǎn)率、繁榮經(jīng)濟(jì)的最有效途徑；人口和經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出向少數(shù)大城市集中是城鎮(zhèn)化的基本規(guī)律。實(shí)踐證明，試圖通過(guò)實(shí)施差別化落戶(hù)政策，嚴(yán)格控制大城市尤其特大城市人口規(guī)模，既違背城鎮(zhèn)化的客觀(guān)規(guī)律，也不利于發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定作用，保持大城市活力，緩解老齡化難題，實(shí)現(xiàn)大城市的持續(xù)繁榮與發(fā)展。事實(shí)上，在實(shí)行居住證制度，戶(hù)籍制度對(duì)人口流動(dòng)的限制作用越來(lái)越小的情況下，我國(guó)大城市(人口100萬(wàn)至500萬(wàn))和特大城市(人口500萬(wàn)至1000萬(wàn))的數(shù)量和人口得到快速上升，由1978年的29座激增至2010年的140座，超大城市(人口1000萬(wàn)以上)也由零猛增至6座，京滬穗深人口規(guī)劃目標(biāo)屢屢提前突破。這些都證明，靠行政手段難以控制大城市人口規(guī)模。唯有發(fā)展衛(wèi)星城市和城市群，才能有效緩解大城市人口激增、房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的壓力。
從住房供給看，房地產(chǎn)是中國(guó)最大的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，不僅對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)各個(gè)行業(yè)具有巨大的拉動(dòng)作用，而且還是中央政府貨幣的蓄水池和地方政府財(cái)政收入的主要來(lái)源，因而成為消費(fèi)的需求源頭和投資的落實(shí)點(diǎn)。于是，在經(jīng)濟(jì)景氣時(shí)，地方政府為追求政績(jī)和土地出讓金，把賣(mài)地造房作為地方經(jīng)濟(jì)的重要抓手，借助投融資平臺(tái)致力于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，導(dǎo)致二、三、四、五線(xiàn)城市一幢幢高樓拔地而起，可這些城市的人口和資金卻處于流失狀態(tài)，加大了住房的供求失衡。
在實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣，房地產(chǎn)幾乎成為政府唯一能使上勁的抓手的情況下，二、三、四、五線(xiàn)城市開(kāi)始出臺(tái)地方性政策，試圖通過(guò)發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、減免交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)、自主選擇戶(hù)口等措施，鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房，以活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)交易。對(duì)政府來(lái)說(shuō)，這是對(duì)住房去庫(kù)存、刺激消費(fèi)別無(wú)選擇的選擇，但想借此挽回房?jī)r(jià)頹勢(shì)，怕難以奏效，一些地方的實(shí)施效果已夠說(shuō)明問(wèn)題了。采取政府回購(gòu)商品房再廉租給農(nóng)民工倒是比較現(xiàn)實(shí)。因?yàn)槌擎?zhèn)化是在市場(chǎng)機(jī)制的作用下，依靠產(chǎn)業(yè)集聚創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)，吸引外來(lái)勞動(dòng)力和其他要素，形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)的過(guò)程。城鎮(zhèn)化每個(gè)階段都要靠產(chǎn)業(yè)發(fā)展來(lái)集聚人口；反過(guò)來(lái)，產(chǎn)業(yè)集聚創(chuàng)造的就業(yè)機(jī)會(huì)導(dǎo)致人口和其他生產(chǎn)要素向城鎮(zhèn)集聚，又促進(jìn)了城鎮(zhèn)化水平的提高。這種產(chǎn)業(yè)和人口的集聚有時(shí)是偶然因素促成的，如浙江“低壓電器之都”柳市、“中國(guó)皮革城”海寧、“小商品城”義烏等，更多是市場(chǎng)選擇的結(jié)果，而不是靠政府造城運(yùn)動(dòng)。同時(shí)，農(nóng)民進(jìn)城或市民化，意味著政府要加大民生和公共服務(wù)投入。這就要求我國(guó)在推進(jìn)城鎮(zhèn)化過(guò)程中，既要充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用，遵循人口、資金和產(chǎn)業(yè)流動(dòng)的市場(chǎng)化潮流，防止盲目的造城運(yùn)動(dòng)；也要充分發(fā)揮政府的導(dǎo)向作用，尤其發(fā)揮在地區(qū)間大規(guī)模轉(zhuǎn)移財(cái)政支付的作用，加大對(duì)中小城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)的投資，提高其公共服務(wù)職能，以增強(qiáng)中小城市尤其建制鎮(zhèn)對(duì)人口和產(chǎn)業(yè)的吸引力，更要鼓勵(lì)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)的有機(jī)融合，以產(chǎn)業(yè)集聚帶動(dòng)就業(yè)和人口的集聚。
近年來(lái)，除一線(xiàn)城市之外，全國(guó)普遍出現(xiàn)實(shí)體不振、人口流失、樓盤(pán)庫(kù)存高舉的狀況，這會(huì)促使人口和資金進(jìn)一步涌向一線(xiàn)城市。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，只要這種人口流向不發(fā)生大變化，只要地區(qū)間的貧富差異繼續(xù)加大，以京、滬、穗、深為代表城市的一線(xiàn)城市就會(huì)承受更大的人口壓力，房?jī)r(jià)保持繼續(xù)上漲的態(tài)勢(shì)就不會(huì)改變，試圖通過(guò)限購(gòu)和嚴(yán)格的落戶(hù)政策限制人口增長(zhǎng)，打壓房?jī)r(jià)，既不僅違背市場(chǎng)規(guī)律，也難以奏效。少數(shù)二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)會(huì)跟隨一線(xiàn)城市出現(xiàn)小幅上漲，但大漲可能性很小。而絕大多數(shù)三、四、五線(xiàn)城市則要承受比較嚴(yán)重的人口、資金失血效應(yīng)，住房供過(guò)于求，或有更多郊區(qū)或新區(qū)會(huì)變成鬼城，，房?jī)r(jià)將繼續(xù)下降。而政策可以施展的空間越來(lái)越小了。
