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2025年07月19日
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樓市“去庫存”政策在年初便如連珠炮般推出，但卻被這些政策的“旁觀者”——一線城市搶了鏡。
2月26日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2016年1月份，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比增幅0.3%，相比2015年12月0.2%的增幅出現(xiàn)擴(kuò)大。去庫存的主角是三四線城市，但北上廣深等一線城市卻占盡了風(fēng)頭。從實(shí)際情況看，部分大城市的房價(jià)已處于“過熱”區(qū)間，這或加大地方政策收緊的可能性。
中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，三四線市場(chǎng)庫存壓力較大是未來一段時(shí)間的常態(tài)，而房地產(chǎn)寬松與信貸寬松繼續(xù)刺激影響三四線市場(chǎng)的走勢(shì)。但即使這樣，預(yù)計(jì)其與一二線城市的分化也將延續(xù)。
“旁觀者”搶鏡去庫存
春節(jié)前后是樓市銷售的淡季，政策面卻很熱鬧。2月2日，央行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布房貸新政，調(diào)整首套房和二套房商貸最低首付比例；2月19日，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住建部聯(lián)合發(fā)文，調(diào)整房屋交易契稅和營業(yè)稅征收標(biāo)準(zhǔn)。此外，各地也緊鑼密鼓地出臺(tái)了相應(yīng)措施。
但對(duì)于去庫存政策而言，一線城市基本是旁觀者角色，除在大戶型交易環(huán)節(jié)稅收上有所放寬外，其他刺激需求端措施與其無緣。然而，這些一線城市的市場(chǎng)表現(xiàn)卻成功搶到了頭條。
在北京工作的程序員李征，節(jié)后從老家回京后就直接投入到看房中，他告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，北京二手房價(jià)格明顯較比節(jié)前有上漲趨勢(shì)，業(yè)主報(bào)價(jià)普遍上調(diào)了5%~10%。
而國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年1月份，70個(gè)城市中，深圳房價(jià)在同比增幅排行中位居首位，為52.7%，北上廣也都躋身前五，漲幅均為雙位數(shù)。
上海易居房地產(chǎn)研究院智庫總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，一線城市的房價(jià)增幅最大，這反過來可能會(huì)進(jìn)一步強(qiáng)化一線城市的房價(jià)看漲預(yù)期。尤其考慮到一線城市可售房源不足的事實(shí)，預(yù)計(jì)后續(xù)一線城市房價(jià)增幅還會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大。
實(shí)際上，北上廣深和其他一些熱點(diǎn)城市已開始做準(zhǔn)備。近日，深圳方面已連續(xù)三次表示，正研究有關(guān)房地產(chǎn)的調(diào)控政策。深圳市市長許勤此前在深圳市六屆人大二次會(huì)議記者會(huì)上表示，深圳去年房價(jià)上漲過快，和全國二線城市的房價(jià)方向不太一致，因此，深圳正在研究調(diào)控政策，確保房價(jià)在合理區(qū)間。
“這與全國去庫存大背景并不違背。”接近決策層人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，本屆政府圍繞房地產(chǎn)的一個(gè)政策重點(diǎn)就是因城施策，一城一策，房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷和過度火熱都不利于經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行。
三線城市去庫存節(jié)奏較慢
嚴(yán)躍進(jìn)表示，2015年下半年開始，全國50個(gè)城市庫存總體呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)。目前庫存規(guī)模已出現(xiàn)連續(xù)4個(gè)月環(huán)比下跌、連續(xù)6個(gè)月同比下跌的態(tài)勢(shì)。
上海易居報(bào)告顯示，截至2016年1月底，一二三線50個(gè)城市新建商品住宅庫存總量分別為3264萬、28180萬和5561萬平方米，環(huán)比增幅分別為-3.9%、-0.3%和1.1%。
“這意味，聚集大量庫存的三線城市去庫存節(jié)奏明顯落后。”嚴(yán)躍進(jìn)指出，一線城市已連續(xù)13個(gè)月存銷比數(shù)值低于12，這也是近期一線城市房價(jià)出現(xiàn)明顯上漲的原因。同時(shí)，新房市場(chǎng)的去庫存周期較小，相應(yīng)房價(jià)上漲的壓力或會(huì)轉(zhuǎn)嫁到二手房市場(chǎng)。二線城市的邏輯和一線城市類似，去庫存壓力相對(duì)較大。
近兩個(gè)月，記者走訪多個(gè)三四線城市地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，市民購房需求已趨飽和，庫存偏高疊加經(jīng)濟(jì)活力不旺，使得市民購房投資出租的動(dòng)力不足。
按照去年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的精神，以農(nóng)民工為代表的新市民群體將成為此輪三四線城市去庫存的主力軍。地方政策落腳點(diǎn)也多在此，比如，廣西住建廳就在2月初印發(fā)《關(guān)于支持農(nóng)民工等新市民購房需求認(rèn)真做好房地產(chǎn)去庫存工作的通知》，明確支持農(nóng)民工等新市民購買首套新建普通商品住房，每套享有1萬元補(bǔ)助。
多數(shù)觀點(diǎn)認(rèn)為，拉動(dòng)農(nóng)村人口遷移和轉(zhuǎn)化過程中的住房需求，需要解決購買力差距、配套福利與公共資源均等化、貸款難度及征信體系完善等問題，實(shí)施時(shí)間較長，效果并不立竿見影。
交通銀行分析師夏丹告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，加杠桿已在一年內(nèi)連續(xù)三次使用，首套上再加已無必要。這是因?yàn)椋m然我國居民住房按揭率相比國際水平仍屬較低，但在當(dāng)前繼續(xù)加杠桿也受到居民家庭月供支付能力的限制；而另一類按揭依賴度低的人群，對(duì)首付下調(diào)也不敏感。因此，加杠桿的余地多半在鼓勵(lì)多套改善上，未來二套、三套將向首套標(biāo)準(zhǔn)靠攏。
夏丹還表示，減輕交易稅費(fèi)則有利于調(diào)動(dòng)二手房市場(chǎng)活躍度。不僅已涉及的契稅、營業(yè)稅還有稅率下調(diào)的可能，個(gè)稅中的“唯一”、“滿五年”的征收標(biāo)準(zhǔn)也可能放寬，購房退稅有望在多城市實(shí)行。
