以傳播城市化專業(yè)知識(shí)為己任
2025年07月18日
星期五
設(shè)為首頁
|
加入收藏
搜索
全國人大代表、重慶市市長(zhǎng)黃奇帆參加兩會(huì)重慶團(tuán)討論時(shí)指出，如果聽任當(dāng)前一些地方的房市高杠桿，將會(huì)是另一場(chǎng)金融災(zāi)難。他指出，“如果用加杠桿的方式去庫存，跟中央精神是背道而馳的，會(huì)給經(jīng)濟(jì)帶來巨大風(fēng)險(xiǎn)?！秉S奇帆所言確實(shí)一針見血，切中要害。
今年以來，有關(guān)政府職能部門和許多地方政府在樓市去庫存方面，已經(jīng)或正在采取或醞釀采取了一系列措施。除了“曇花一現(xiàn)”的大學(xué)生零首付外，這些措施大致可分為以下幾類：一是降低或減免有關(guān)稅費(fèi)；二是降低房貸比例；三是給予購房者特別是低收入者貨幣補(bǔ)貼；四是鼓勵(lì)乃至獎(jiǎng)勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買房；五是將空置商品房轉(zhuǎn)作他用，如商業(yè)用房、新興產(chǎn)業(yè)用房或廉租房等。這些措施產(chǎn)生了一定的市場(chǎng)效應(yīng)。國家統(tǒng)計(jì)局上月末發(fā)布的1月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)也顯示，無論是新建商品住宅還是二手房，無論是同比還是環(huán)比，上漲的城市都在增加，平均漲幅也都在上升。
但恰如黃奇帆指出的，去杠桿也是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確的2016年經(jīng)濟(jì)工作的重點(diǎn)之一。以加杠桿的方式去庫存，不僅帶來了新的金融風(fēng)險(xiǎn)，也鼓勵(lì)并變現(xiàn)了部分投資投機(jī)性需求，由此拉高了房?jī)r(jià)，加大了房市泡沫，同時(shí)也不能減輕甚至還會(huì)加重購房者的還貸壓力，既與“去杠桿”的要求背道而馳，也無助于真正去庫存。而拿全體納稅人的錢補(bǔ)貼少數(shù)購房者，則既不符合程序，也有悖社會(huì)公平。
而且，地方財(cái)政在不同方面的支出此長(zhǎng)彼消，補(bǔ)貼購房必然會(huì)影響在其他方面的經(jīng)費(fèi)投入。每平米100至500元的補(bǔ)貼并不能根本提升無力購房者的購房能力，還可能刺激投資者的再次涌入，積聚新的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。特別是如果補(bǔ)貼可以刺激銷售，開發(fā)商就不會(huì)去降房?jī)r(jià)，房地產(chǎn)發(fā)展中的矛盾就不能得到根本解決。
為什么一年多以前，在限購、限貸政策背景下，樓市價(jià)格與銷售出現(xiàn)了雙雙“停漲”的局面？就在于“雙限”著眼于剛需，抑制了投資投機(jī)性購房，使房地產(chǎn)市場(chǎng)到了有支付能力的需求拐點(diǎn)。2015年底，全國商品住宅待售面積4.5億平方米，同比增長(zhǎng)11.2%。這既是一個(gè)龐大的數(shù)字，表明在政策連續(xù)刺激下庫存仍在不斷加大；但若把這個(gè)數(shù)字以龐大的城鎮(zhèn)常住人口平均，人均也就半個(gè)多平米。聯(lián)系當(dāng)年人均2.2萬元的可支配收入，也可得出結(jié)論：商品住宅的供大于求，只是供給再次超過有支付能力的需求，而不是城鎮(zhèn)居民的住房已經(jīng)到了“極大豐富”的程度。
中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)明確去庫存，并提出了要引導(dǎo)開發(fā)商降房?jī)r(jià)，可以說既提出了任務(wù)，也明確了完成任務(wù)的路徑，就是通過降房?jī)r(jià)來去庫存，滿足更多民眾改善居住條件的需求。今年1月份樓市之所以出現(xiàn)與降房?jī)r(jià)方向相悖的走向，一是確有部分改善性需求繼續(xù)釋放，二是漲價(jià)預(yù)期刺激投資投機(jī)者卷土重來。因此，目前所謂的價(jià)格暴漲，既難以掩蓋三四線城市庫存依然嚴(yán)重的困境，還會(huì)在各地積聚新的泡沫風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也將使一些中低收入者改善居住條件的夢(mèng)想更加難以實(shí)現(xiàn)。只有真正降房?jī)r(jià)，讓價(jià)格回歸價(jià)值，才能源源不斷地創(chuàng)造更多有支付能力的需求，使房地產(chǎn)業(yè)步入健康發(fā)展和良性循環(huán)的軌道，也使更多民眾實(shí)現(xiàn)改善居住條件的愿望。而地方政府應(yīng)該做的，就是按照經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的精神，積極引導(dǎo)行業(yè)、企業(yè)去適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律，讓開發(fā)商降房?jī)r(jià)。
當(dāng)然，不同地區(qū)人口規(guī)模及結(jié)構(gòu)不同，商品房庫存情況也不相同。地方政府應(yīng)首先摸清人與房的對(duì)應(yīng)情況，如果確有潛在需求，就要引導(dǎo)鼓勵(lì)開發(fā)商積極降房?jī)r(jià)，而不要再去加杠桿，再拿財(cái)政資金去進(jìn)行補(bǔ)貼。如果潛力確實(shí)有限，為了減少空置和資金占?jí)?，政府、銀行、開發(fā)商和投資者可通過協(xié)商，嘗試將商品房轉(zhuǎn)作廉租房、商業(yè)用房，并結(jié)合城市發(fā)展規(guī)劃，將其轉(zhuǎn)作其他用途使用，以逐步消化庫存并減少損失。
