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2025年07月18日
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房價正在成為這個春天最熱的話題之一。諸如“深圳市今年一個月房價上漲75%”，“上海房主買一套房，一年漲500萬元，等于一輩子的工資收入”，“杭州一樓盤引來千人搶購”，“北上廣深四大城市的房地產總值等于半個美國，遠超整個日本”等等，一個個話題熱度與房價一齊飆升。
部分互聯網金融公司推出“首付貸”金融產品更是成為助推劑之一，此類產品可為購房者提供數十萬元、無抵押、資金自由支配的信用貸款。顯然，這類借助互聯網金融的模式“加杠桿”進行購房的方式，和當年美國的“次級貸款”真是如出一轍，極大加大了房地產金融風險。比如，深圳一棟一千萬的房子，首付20%就是5倍的杠桿，而20%的200萬，場外配資可以達到180萬，也就是說，用20萬翹動了一千萬，等于運用了50倍的杠桿率，遠遠超過了美國次貸之前的杠桿率。
這一信貸消費模式的特點，嚴重扭曲了樓市的供求關系。如果說中國前幾年的房市熱，是由供求關系生成的，諸如穩定的家庭收入（良好的就業前景）、豐厚的儲蓄和購買能力，那么這一輪更多是類似股市場外配資作用的后果。
這些年來，中國房價一直在上漲，使得大家產生了還會不斷上漲的心理預期，形成了強烈的投機心態。就在全球央行不斷降低利率、房價日日上漲、買賣房屋盈利巨大的背景下，越來越多的投機客進場，金融里的“狗追尾”現象也就出現了：房價上漲時，推動土地價格上漲，而土地價格上漲再倒過來推動房價上漲，狗越轉越快——房價越炒越高，購房者需要拿出的資金越來越多，貸款額度也越來越高，而當大多數人連首付都用貸款買房的話，貨幣超發就不可避免，最后受損失的，還是經濟本身。
當支出模式和收入分配使經濟活動的成果能被吸收，而不引起金融系統的危險失衡，產出在金融方面就是可持續的。但是，如果產生足夠需求來吸收經濟中的產出需要過多借貸，或遠低于零的實際利率，或者二者兼有，產出就是不可持續的。當產出不會產生通脹或者通縮的壓力，它就是“潛在的”壓力。
以非理性的方法進入樓市，很有可能是炒房者的最后瘋狂。因為從金融角度的三點：即信用、杠桿和風險控制的角度來分析，人們已經失去了理性的判斷力，持續高房價不僅將導致金融系統風險。根據現代經濟學費舍爾的理論，通縮的風險來源于債務，無論是企業還是個人，在面對持續攀升的債務之際，便不得不緊縮消費開支，消費能力之所以下降，就是債務水平提高的后果，而這實際上是對消費和實體經濟進行抽血。
目前，中國的高房價顯然已經出現了綁架實體經濟跡象，阻礙了中國經濟的可持續健康發展。怎么辦呢？一句話，想要擺脫“狗追尾”的窘境，實現房價理性回歸，首先就要從去杠桿開始。
