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2025年07月17日
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2016年是“十三五”的起始年。這一年，房地產將面臨怎樣的市場？大家眾說紛紜。
回顧過往，從2000年住房制度改革至今的15年間，房地產發展歷程有一個很大的特點：這一時期經濟高速增長，所有房地產資源的配置都是在高增長的市場態勢下進行的。比如，2000年是《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十個五年計劃的建議》的出臺年，這一年全國商品房銷售面積為2億平方米；2006年是“十一五”的開啟年，全國商品房銷售面積達到6億平方米，整整增長了2倍；到了“十二五”的第一年（2011年），全國共出售商品房10億平方米。在這15年里，房地產總體需求從2億平方米、6億平方米到10億平方米，呈現出較快的增長速度，有兩個年份的商品房銷售增速甚至達到45%。正是由于需求的高增長，才帶動了土地開發的高增長、投資的高增長、建設的高增長，甚至價格的增長。
高增長階段是一個好時期，它帶來了產業的擴張。現在，房地產需求高增長的時期已經過去，我們面臨著一個新的好時期：我國從高增長的房地產市場階段走入了總量大的房地產市場階段。展望未來，當大家都對將來的房地產市場表示擔憂、對庫存問題表示悲觀時，我覺得“十三五”時期的房地產也不乏亮點，表現在：“十三五”時期的需求增長不可能像之前的15年那么高，但是現在的房地產銷售面積達到了歷史最高水平（2015年商品房銷售面積估計超過12億平方米，是2000年的十幾倍），這一狀態還會維持一段時間。
這一時期的房地產投資機會也不同于以往15年。把2000年以來全國商品房開發投資的增長速度列出來，我們可以發現一個有意思的現象：2013年以前，房地產開發投資的增速基本在20%以上，增速最高的年份是2010年，房地產開發投資的增長達到了33%；2013年以后的2014年、2015年，房地產開發投資的增速以年均10個百分點的速度在下降（2013年全國房地產開發投資的增速是19.8%，2014年全國房地產開發投資增速只有10.4%，2015年降到1%左右）。目前，除了銷售指標外，房地產的其他指標都進入了增速下降的階段，但是房地產的市場總量依然龐大。
基于以上對房地產市場的分析，我認為，“十三五”時期我國房地產的投資亮點主要在以下幾個方面：
第一，從整個房地產行業的角度看，“十三五”時期，房地產將會步入專業化、規模化、集約化發展的新階段。不同于過去15年擴張式、粗放式的快速發展格局，未來將步入專業化、規模化、集約化的發展模式，這意味著未來房地產行業中，各個企業間的競爭會加劇，會“大者恒大，強者愈強”。“大”指的是資金實力大，即有很強的融資能力，因為房地產是資金密集型行業，融資能力強、資金周轉速度快的企業有著巨大的市場競爭力；同時，資金實力大意味著能熬過房地產自身的小周期波動，能活得更長久。“強”主要指專業化能力強，有競爭力的企業不一定很大，但是一定要有足夠強的專業化能力。“十三五”期間，房地產企業的兼并重組是不可避免的，市場集中度會越來越高，優秀企業、品牌企業，專業化以及資金實力強的企業會占有越來越大的市場份額，處于不同層級的企業應該對此有充分的認識，做好自身未來發展的整體設計和轉型準備。
第二，從房地產交易的角度來講，“十三五”時期將會從過去絕對的增量交易為主，步入存量與增量交易并重的階段。今天，中國的房地產市場與發達國家的房地產市場有一個很大的不同，這不是價格的高低；也不是發達國家很多人住別墅、人均面積大，我國很多民眾住公寓、人均面積小的區別；最大的不同是目前發達國家的房地產市場需求主要靠二手房交易滿足，而我國目前還主要靠新房交易來滿足。比如，美國現在每年出售約500萬套房子，其中90%以上是二手房，新房交易量只有不到10%，而我國過去15年的房地產開發注重的是新房、新區、新建建筑的開發，民眾的住房需求主要靠新建商品房滿足。如今，我國這個時段正在逐步過去，未來二手房交易、存量房交易將會逐步擴大，存量房再開發將會成為存量房時代最具投資價值的機會。什么是存量房時代？當一個城市的存量房交易總量超過新房交易總量時，我們認為這個城市已經步入存量房時代。存量房交易擴大，意味著城市進入有機更新階段。在存量房時代的城市市場里，城市、建筑的有機更新不是拆除重建，而是在保持原有城市建筑、街道機理、建筑格局不變的情況下的有機更新。對政府而言，城市有機更新將會實現人與環境和諧共處的城市發展最佳理念；對企業而言，從過去的建新房、建新區變為未來對城市內既有建筑的改造更新，企業面臨新的投資機會；此外，住在老房子里的居民對于提高居住環境的宜居性、適老性和環保性也有迫切的需要。
第三，從房地產需求的角度來講，將會從“十二五”時期的剛性需求為主，逐步轉向改善性需求為主。自2011年1月26日實施“新國八條”后，房地產的投資性需求大幅度下降，目前投資性需求只占商品房銷售總量的約10%，而“新國八條”出臺之前的2010年，投資性需求占全國商品房銷售總量的約37%；反觀房地產銷售總量，卻從2010年末的10億立方米增長至2015年末的12億立方米。為什么投資性需求降低，銷售總量卻在上升？最重要的原因是，首次買房的剛性需求在“十二五”期間得到了很大的釋放。這與人口結構有密切的關聯：我們研究2013—2015年的商品房住宅銷售情況，發現有50%—60%的房子是被80后買走的，“十二五”時期，全國處在20—29歲之間的人口每年約有2.3億，他們結婚需要買房，這是剛需，較高的人口總量保障了商品房住宅的銷售量。“十三五”以后，我國20—29歲的人口總量開始下降，因此今后改善性需求會上升，特別是放開二胎政策的實施，也有利于改善性需求的提高。對于房地產行業來講，這一現狀意味著未來房地產企業的核心競爭力變為產品和服務。當一個市場充滿投資性需求或剛性需求時，即使房子質量不夠高，也不必擔心銷售問題，因為投資有需要，而投資者是不太關心房子好壞的，只關心是否能升值；面對未來的改善性需求，人們關注的將不僅是面積、戶型，更是功能、環境、配套和服務的大幅提升。民眾需要什么樣的住房和服務？我們能夠提供什么樣的住房和服務？這是房地產企業未來市場競爭的關鍵。近期出臺的政策也提出，今后一定要提高住房的宜居性，這與市場發展趨勢正相吻合。
第四，從房地產金融角度來講，“十三五”時期，證券化投資將成為房地產大眾投資的主流方向。雖然我們常說“住房消費”，但其實包括住房在內的所有房地產都有很強的資產屬性，買房子就是投資，是為自己投資固定資產。過去10多年間，房地產發展迅猛，百姓投資房地產最主要的方式是投資實物（買房子）。我國當下的房地產市場與發達國家的成熟房地產市場還有一個很大不同，就是房地產投資的門檻不一樣：發達國家房地產業沒有中國的預售制，企業也就沒有大量的間接資金支持，只有先找到客戶才能找到錢，同時社會大眾投資房地產的門檻相對較低，因為有大量的證券化投資產品適合大眾投資房地產，企業可以從中融資；中國則相反，社會大眾投資房地產的門檻、風險及交易成本都很高，只能買實物、首付30%，退出難度也大。我認為，“十三五”時期，中國房地產證券化投資會逐步興起，并逐漸成為百姓投資房地產的主要方式。房地產企業也應當適應這一變化，這將為企業直接融資和房地產金融的發展提供極大空間。
第五，從房地產業態的角度來講，新型地產將獲得增長空間。目前傳統地產（如以普通住宅為主的同質化住宅產品）開發總量已經很大，而細分市場下、個性化需求的房地產仍存在很多有增長空間的業態，主要包括以下幾個方面：一是個性化、服務于特定人群需求的創新型產品（包括住宅產品）的開發；二是以改造升級和管理提升為核心的存量房的有機更新的開發；三是以資產管理為核心的辦公商務樓宇在產業升級地區的開發。目前中國面臨著“雙升級”，一方面消費結構在升級，另一方面產業結構在升級。凡是產業結構升級快的地方，以資產管理為核心的商務辦公樓宇的需求都是巨大的；四是以產業、旅游、養生、度假等為核心的新型地產開發；五是以服務配套為核心的老年服務社區的開發。
總而言之，對于未來的房地產投資形勢，我認為這些亮點值得我們關注。能否抓住這些亮點、抓住投資機會，關鍵在于房地產企業自身的創新和轉型。我相信，未來的房地產市場將靠新供給滿足新需求。
