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2025年08月17日
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2015年，中國60歲以上老齡人口已達2.22億，占總?cè)丝诒戎貫?6.1%。據(jù)預(yù)測，本世紀中葉中國老年人口數(shù)量將達到峰值，超過4億，老齡化程度正在逐步加深，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景可觀。養(yǎng)老地產(chǎn)作為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的重要方面，是一項系統(tǒng)性工程，涉及土地、資金、開發(fā)與運營管理、專業(yè)人才等諸多方面，當前，眾多企業(yè)正紛紛涉足養(yǎng)老地產(chǎn)。
政策的支持、指引與養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展密切相關(guān)。2013年以來，與養(yǎng)老地產(chǎn)直接相關(guān)的產(chǎn)業(yè)支持政策發(fā)布逐漸密集，這些政策涉及哪些方面？如何指導(dǎo)實踐？它們對企業(yè)帶來哪些影響？養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢及政策盲點又有哪些？本文試圖對養(yǎng)老地產(chǎn)涉及的土地、資金和醫(yī)養(yǎng)結(jié)合三方面相關(guān)政策進行詳細梳理與解讀。
1 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)政策特點：利好政策出臺密度加大，關(guān)鍵問題尚未完全破解
2010年以來政策出臺密度逐年加大，2013-2016年出現(xiàn)高潮，但解決實操問題的政策措施尚待進一步落實，僅中央及各部委出臺的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)扶持政策就多達40余項，涉及土地、資金、人才、醫(yī)養(yǎng)、保險等多方面。扶持對象，針對供給方的扶持政策明顯多于需求方。投資主體，政府主辦轉(zhuǎn)向政府主導(dǎo)、多元主體參與。覆蓋人群從高收入向中低收入人群拓展，從城市向農(nóng)村蔓延。頂層設(shè)計政策多以“通知、意見、辦法”出現(xiàn)，法律法規(guī)少。雖然利好政策頻出，但實際操作中制約養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的瓶頸問題尚未完全破解，政策體系尚需完善。
2 土地：養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專屬用地缺失
旨在通過對政策的梳理來明確養(yǎng)老用地類別、年限、供地來源、供地規(guī)模、供地方式等基本問題，并通過代表性案例分析政策落地情況以及存在的盲點。
2.1 頂層設(shè)計：有待突破，需“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)”專屬用地分類
養(yǎng)老用地規(guī)范性質(zhì)為“養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地”，屬“醫(yī)衛(wèi)慈善用地”。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期，國家層面沒有規(guī)劃養(yǎng)老用地政策，導(dǎo)致在實際供地中存在諸多不規(guī)范操作。因此，近幾年來我國就養(yǎng)老設(shè)施用地多次發(fā)文（見表1），其中最具代表意義的為2014年國土部出臺的《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見》，首次界定了養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的用地范圍和用地性質(zhì)，將養(yǎng)老用地明確規(guī)范為“養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地”，屬于土地用途分類中的“醫(yī)衛(wèi)慈善用地”，出讓年限50年，其他用地中只能配套建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用房，并分攤相應(yīng)的土地面積。正由于“醫(yī)衛(wèi)慈善用地”的屬性，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)分割銷售、抵押貸款等都無法實現(xiàn)。
雖然國土資源部及部分省市明確提出養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地要納入供應(yīng)計劃、單列用地指標，但目前出臺的土地分類相關(guān)法規(guī)中，仍未制定“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)”的專屬用地分類。目前已有北京、上海、深圳、浙江、福建等部分省市出臺相應(yīng)政策，并在供地計劃中單列養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指標，推出相應(yīng)土地。以北京為例（見圖1）：從2013年首次單獨列項，到2014年的混合配建供地模式，可謂超前發(fā)展，是近幾年地方對養(yǎng)老用地政策最具推動性和代表意義的城市。
圖1: 2013年以來北京養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地供地政策及企業(yè)拿地情況舉例
2.2 供地來源：加大盤活存量用地，減少增量用地
養(yǎng)老設(shè)施用地來源主要包括以下幾個方面：
（1）空置的廠房、學(xué)校、社區(qū)用房等進行改造和利用；
（2）已出讓的商品房開發(fā)用地在尚未進行正式開發(fā)前；
（3）已建成的尚未對外銷售的存量商品房，直接進行改造后；
（4）集體建設(shè)用地。
增量用地方面，國土資源部和部分省市明確提出將養(yǎng)老用地納入供應(yīng)計劃、單列用地指標。目前北京、深圳、上海、福建、四川等地方已陸續(xù)推出單列養(yǎng)老設(shè)施用地。
存量用地方面，直接將存量用地轉(zhuǎn)為養(yǎng)老用地有四類渠道，如上所列，第一類來源是目前應(yīng)用最多的，其最主要的障礙是改造技術(shù)和改造成本過高；第二類的關(guān)鍵問題在于商品房開發(fā)用地取得成本較高，轉(zhuǎn)為養(yǎng)老用地后具體如何重新核定地價以及土地差價部分具體如何處理尚未有明確說明；第三類來源在如何處理改變土地用途及相應(yīng)土地差價問題方面尚未有明確規(guī)定；第四類來源由于取得成本低、土地供應(yīng)量大，未來養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)可適當考慮。
目前取得集體建設(shè)用地使用權(quán)主要可以通過三種途徑：
（1）以集體建設(shè)用地入股鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的方式設(shè)立公益性養(yǎng)老機構(gòu)；
（2）以集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)來取得一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)用于開發(fā)經(jīng)營性養(yǎng)老地產(chǎn)；
（3）新農(nóng)村建設(shè)中地方進行“三舊改造”，經(jīng)過地方政府批準使用集體建設(shè)用地開發(fā)養(yǎng)老項目。
加大盤活存量用地，逐步減少增量用地。2016年國土部發(fā)布的《關(guān)于下達〈2016年全國土地利用計劃〉的通知》中明確逐步減少新增建設(shè)占用耕地，加大盤活存量用地和補充耕地，落實最嚴格的耕地保護制度和節(jié)約用地制度。
2.3 供地方式：以劃撥、租賃、協(xié)議或公開出讓為主
養(yǎng)老設(shè)施用地供地方式與機構(gòu)性質(zhì)密不可分。根據(jù)2014年國土部《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見》，國有建設(shè)用地，對于非營利性養(yǎng)老機構(gòu)，可以采取劃撥方式供地；對于營利性養(yǎng)老機構(gòu)，以租賃方式為主，可以協(xié)議出讓或者公開出讓，對城鎮(zhèn)現(xiàn)有空閑的廠房、學(xué)校、社區(qū)用房等進行改造和利用以興辦養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)。集體建設(shè)用地，可用于集體經(jīng)濟組織為其內(nèi)部成員興辦非營利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，而民間資本舉辦的非營利性養(yǎng)老機構(gòu)與政府舉辦的養(yǎng)老機構(gòu)亦可以依法使用農(nóng)民集體所有的土地。
我們試圖以北京為例，將社會服務(wù)機構(gòu)與營利性養(yǎng)老機構(gòu)在土地供應(yīng)相關(guān)的政策扶持要點進行比對總結(jié)，幫助企業(yè)了解相關(guān)扶持政策的差別。具體內(nèi)容如下（見表2）：
表2：社會服務(wù)機構(gòu)與營利性養(yǎng)老機構(gòu)對比
注：2016年5月《社會服務(wù)機構(gòu)登記管理條例》將“民辦非企業(yè)單位”改為“社會服務(wù)機構(gòu)”
結(jié)合地方養(yǎng)老用地的供地方式和企業(yè)拿地案例來看（見表3），現(xiàn)有的養(yǎng)老用地供地方式優(yōu)劣勢各有不同：
劃撥方式是各類供地中成本最低，但條件最嚴。如遼寧錦州劃撥的土地被錦州市民政局取得，實際操作中，這種供地方式多被政府部門取得，真正的社會服務(wù)機構(gòu)很難獲取，明顯的限制了資本的進入。
租賃方式是國土部重點鼓勵的供地方式。案例中江西鷹潭社會福利中心項目即為租賃方式。于企業(yè)而言，租賃方式雖大幅降低了建設(shè)成本，但政策對于租賃方式供地的租期、租金、支付方式等實際問題仍未明確，也有待進一步完善。
出讓方式是當前民辦營利性養(yǎng)老機構(gòu)獲取土地的主要方式。雖然增加了項目建設(shè)成本，但也使住宅或商業(yè)用地獲得土地抵押貸款、產(chǎn)權(quán)銷售成為可能。從上表中能明顯看出，受2014年國土部出臺《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見》影響，2014年以來出讓的養(yǎng)老設(shè)施用地逐漸增多。
2.4 案例解析：養(yǎng)老出讓地塊增多，“養(yǎng)老用地+X”捆綁銷售為當前主要模式
從供地方式上看，相較過去以租為主的方式，目前土地市場出讓地塊逐漸增多，養(yǎng)老項目也開始出現(xiàn)由租向買轉(zhuǎn)變。
以成都為例，2015年9月，泰康集團通過掛牌以起始價1.14億元取得位于溫江區(qū)永寧鎮(zhèn)城武社區(qū)的商業(yè)地塊；2016年5月成都綠益桂森投資管理有限公司以0.29億元競得青白江區(qū)祥福鎮(zhèn)華家村5組在建養(yǎng)老開發(fā)用地，四川首個取得土地使用權(quán)的在建養(yǎng)老地產(chǎn)項目正式落地。此前，四川的養(yǎng)老地產(chǎn)項目多以租賃為主，導(dǎo)致項目最終都是銷售使用權(quán)，實力較差、資源整合力較弱的企業(yè)很少進入。
從供地模式來看，“養(yǎng)老用地+X”模式為當前主流，這種模式一方面解決了政府財政困境，另一方面也讓企業(yè)看到盈利空間，但對拿地企業(yè)的資金提出更高要求。
北京：2015年2月，首創(chuàng)置業(yè)以5.98億元，配建6.43萬平方米的限價房為代價競得順義新街地塊。該地塊養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地是北京首塊屬營利性養(yǎng)老機構(gòu)，不得改變用途，不得分割轉(zhuǎn)讓或分割出租。由于該地塊配建占比較大的限價房，若要平衡養(yǎng)老機構(gòu)投入，住宅部分價格必然高企。
3 資金：地少價高、重“養(yǎng)老”、回報周期長等因素致企業(yè)資金壓力加大
老齡化社會催生的“銀發(fā)經(jīng)濟”促使民辦企業(yè)紛紛掘金養(yǎng)老地產(chǎn)項目。但對于民辦養(yǎng)老機構(gòu)，存在項目前期成本高、回報周期長、回報率低等特點，外加民辦養(yǎng)老機構(gòu)很難獲取銀行資金，導(dǎo)致高昂的資金成本成為制約養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的主要瓶頸。
3.1 前期土地開發(fā)、適老化設(shè)計、養(yǎng)老服務(wù)運營均需重金投入
養(yǎng)老機構(gòu)基本資金需求包括：前期土地開發(fā)、項目建設(shè)及配置、后期運營。
前期土地開發(fā)：地少、價高、政策補貼少。養(yǎng)老地產(chǎn)新增用地少，且地價高，導(dǎo)致前期土地開發(fā)成本成為企業(yè)重金投入的領(lǐng)域。2009年以前，開發(fā)商需用占開發(fā)成本20%-35%的自有資金購置土地，待“四證”齊全后，占開發(fā)資金65%-80%的建安成本可以由銀行貸款滿足。隨著土地價格的上漲，土地成本占整個項目開發(fā)成本的比重再度上升。而且沒有真正意義的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)用地專門類別，導(dǎo)致大部分民營企業(yè)是租地做養(yǎng)老，故存在缺少抵押物問題無法融資，而對于商業(yè)型的養(yǎng)老用地則以“招拍掛”方式獲得，導(dǎo)致土地成本非常高。
項目建設(shè)及配套（見圖2）：適老化設(shè)計成本高。養(yǎng)老地產(chǎn)由重“地產(chǎn)”轉(zhuǎn)向重“服務(wù)”，服務(wù)設(shè)施的投入成本在整個項目中所占比重逐漸加大。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計，通過招拍掛獲取的土地建養(yǎng)老社區(qū)或養(yǎng)老機構(gòu)，尤其是走高端路線的養(yǎng)老機構(gòu)在適老化設(shè)計設(shè)施方面的投入占總投入的15%-30%；租賃土地的養(yǎng)老機構(gòu)的適老化設(shè)計改造成本占比更大。而據(jù)相關(guān)調(diào)查，適老化設(shè)計的床位的投入達30-50萬元/床，但參照各地方補貼政策，對于民營機構(gòu)每個床位的補貼大多僅為幾萬元，成本與補貼存較大差距。
圖2：養(yǎng)老地產(chǎn)所需基本配套設(shè)施一覽
后期運營：人工成本高，政府補貼受機構(gòu)營利屬性限制。由于養(yǎng)老地產(chǎn)重在“養(yǎng)”，必然導(dǎo)致養(yǎng)老設(shè)施維護、服務(wù)運營相比普通地產(chǎn)資金投入要更高。而對于養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)運營而言，民辦非營利養(yǎng)老機構(gòu)雖獲得相關(guān)補貼及稅費優(yōu)惠，但其必須按照民政部規(guī)定的低額收費標準執(zhí)行；民辦營利養(yǎng)老機構(gòu)雖收費不受限制，但其享受的補貼少。
3.2 政府補貼僅能緩解部分資金壓力，企業(yè)仍需尋找多元化融資渠道
由于養(yǎng)老開發(fā)運營存在上述資金壓力，中央和地方層面逐年加大了對于養(yǎng)老金融政策的支持力度。通過梳理當前政策引導(dǎo)的融資模式及企業(yè)解決資金問題的成功案例分析（見表4），為企業(yè)提供參考。
表4：2010年以來養(yǎng)老地產(chǎn)資金相關(guān)重要政策
中央出臺多項政策措施為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展營造良好金融政策環(huán)境。繼2013年《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)金融政策做出重要的指引之后，2015年，政策引導(dǎo)更為明確，其中《關(guān)于鼓勵民間資本參與養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的實施意見》提出加大對養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的財政資金投入；《養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專項債券發(fā)行指引》支持發(fā)債企業(yè)按照國土資源部《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見》有關(guān)規(guī)定，以出讓或租賃建設(shè)用地使用權(quán)為債券設(shè)定抵押；《開發(fā)性金融支持社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)的實施意見》指出針對社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)項目、居家養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)項目、養(yǎng)老機構(gòu)建設(shè)項目、養(yǎng)老服務(wù)人才培訓(xùn)基地建設(shè)項目、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)相關(guān)項目重點支持申請國家開發(fā)銀行貸款支持。2016年，《關(guān)于金融支持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)加快發(fā)展的指導(dǎo)意見》重點強調(diào)加強多層次、多元化的融資渠道、加快保險產(chǎn)品創(chuàng)新等，對產(chǎn)業(yè)發(fā)展有較大推動作用，在養(yǎng)老金融政策落實中或仍亟須相關(guān)法律和政策予以配套支持。其中政策引導(dǎo)的主要資金渠道包括：政府補貼、銀行貸款、專業(yè)債券、上市資金、產(chǎn)業(yè)基金、信托投資基金、PPP模式。
（1）政府補貼：機構(gòu)性質(zhì)和地方經(jīng)濟發(fā)達程度影響補貼方式。從當前政策扶持內(nèi)容來看，政府補貼有一次性建設(shè)補貼、運營補貼、直接補助、政策貼息、稅費補貼等方式。但一方面由于機構(gòu)性質(zhì)不同，補貼方式差別較大。公辦養(yǎng)老機構(gòu)，建設(shè)用地由政府劃撥，基本不享受運營補貼；民辦養(yǎng)老機構(gòu)，大多數(shù)不享受政府建設(shè)經(jīng)費補貼，但可以享受運營補貼。另一方面根據(jù)地區(qū)不同，補貼標準也有較大差別，經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)補貼力度明顯更大。
（2）銀行貸款：銀行受產(chǎn)品和條件限制，民辦養(yǎng)老機構(gòu)貸款受限多、難度大。雖然政策釋放的紅利增多，但銀行對養(yǎng)老服務(wù)業(yè)支持政策的推廣仍受到很多阻礙，現(xiàn)實中大多數(shù)養(yǎng)老機構(gòu)得不到銀行的信貸支持，銀行系統(tǒng)也缺乏專門的信貸產(chǎn)品。雖然2016年國家出臺《開發(fā)性金融支持社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)實施意見》，支持國家開發(fā)銀行推出針對養(yǎng)老項目的低息貸款，但目前民辦養(yǎng)老機構(gòu)仍很難獲得低息貸款，政策落地仍需推進。從地方層面，能夠獲取銀行貸款的貸款主體有三個特點：多為公辦養(yǎng)老機構(gòu)、多為擁有在建工程和土地使用權(quán)抵押的企業(yè)、多為互聯(lián)網(wǎng)、職能養(yǎng)老等輕資產(chǎn)類型企業(yè)。
受以上特點制約，民辦養(yǎng)老機構(gòu)，尤其是民辦營利性養(yǎng)老機構(gòu)獲取銀行融資很少，更何況是低息貸款。其中2014年3月，光大銀行溫州分行給泊岙老人公寓貸款3000萬元，民辦養(yǎng)老機構(gòu)銀行融資才實現(xiàn)了零突破。2015年8月，國家開發(fā)銀行河南省分行與河南省洛陽逸康老年服務(wù)中心舉行銀企合作簽約儀式，對洛陽市首個實現(xiàn)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的綜合性養(yǎng)老機構(gòu)——逸樂苑予以6000萬元的信貸支持。
（3）專業(yè)債券：政策紅利助推債券市場快速發(fā)展。債券市場是金融體系直接融資市場的重要組成部分，相比銀行貸款為主的間接融資市場，其資金供給和需求更加簡單直接，有利于提高資源配置效率；相比股票市場，債券市場門檻較低、風險較小，有利于發(fā)債主體的股權(quán)控制。同時，企業(yè)債券相比其他債券融資方式還具有融資成本較低、發(fā)行時間較靈活、融資期限較長等諸多優(yōu)勢。2013年《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》加大企業(yè)債券融資方式對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的支持力度，引導(dǎo)和鼓勵社會投入。2015年又專門制定了《養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專項債券發(fā)行指引》，在企業(yè)債券分類管理、企業(yè)債券預(yù)審權(quán)下放、鼓勵企業(yè)債券融資方式創(chuàng)新等方面均存在政策利好，企業(yè)債券市場發(fā)展迅猛。于企業(yè)而言，發(fā)行養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專項債券將是一個解決資金壓力的良好渠道。
（4）上市資金：推動符合條件的養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)上市融資將有效解決民辦養(yǎng)老融資難問題。2016年，《關(guān)于金融支持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)加快發(fā)展的指導(dǎo)意見》中明確提出推動符合條件的養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)上市融資。這一政策出臺之后，一周內(nèi)，“智慧養(yǎng)老”公司——三開科技掛牌新三板上市，成為中國智慧養(yǎng)老上市的第一股。政策推動下，上市公司也有新動作，恒大健康宣布將在多個一二線城市建立“嵌入式養(yǎng)老機構(gòu)”；醫(yī)藥企業(yè)國泰股份宣布投入1000萬元設(shè)立全資子公司布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。除了企業(yè)自身上市融資外，還可以通過被收購方式獲取資金，如親和源部分股權(quán)被上市公司宜華健康收購，獲得超過4億元的資金支持。在政策指引下，通過上市籌集項目發(fā)展資金或通過被收購獲取上市企業(yè)資金支持，目前都是可選之路，但這兩種渠道，對于企業(yè)的門檻限制仍然較高。
（5）產(chǎn)業(yè)基金：中央、地方、金融機構(gòu)等積極投入，為投資者精準布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)提供機會。繼2014年發(fā)布《關(guān)于加快推進健康與養(yǎng)老服務(wù)工程建設(shè)的通知》之后，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基金逐漸擴容。中央層面，2015年，發(fā)改委已成立唯一一家針對大健康產(chǎn)業(yè)的國有基金，通過申請，能最快和最大額度的進行融資。地方層面，2015年8月，湖南成立全國首只省級政府引導(dǎo)型健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資基金——湖南健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資基金。基金首期規(guī)模45億元，力爭總規(guī)模超過100億元。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基金將在中央財政引導(dǎo)資金的基礎(chǔ)上，廣泛吸納民營資本以及銀行、保險公司等金融機構(gòu)的出資。金融機構(gòu)層面，除了政府發(fā)起的創(chuàng)投引導(dǎo)基金之外，一些金融機構(gòu)、民間資本也發(fā)起了產(chǎn)業(yè)基金。2016年《關(guān)于金融支持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)加快發(fā)展的指導(dǎo)意見》發(fā)布之后，中歐養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基金隨即發(fā)行，聚焦于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈中的上市公司，投資范圍涵蓋養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)不同細分領(lǐng)域，包括醫(yī)療保健、數(shù)字醫(yī)療、老人照護、老人消費等，著力于挖掘其中有價值的投資標的。
（6）信托投資基金（REITs）：國外養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)資本市場的生力軍，國內(nèi)正在起步。2016年，《關(guān)于金融支持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)加快發(fā)展的指導(dǎo)意見》指出鼓勵信托公司利用信托制度優(yōu)勢，積極開發(fā)各類附帶養(yǎng)老保障的信托產(chǎn)品，滿足居民養(yǎng)老領(lǐng)域金融服務(wù)需求，支持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展。在全球養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，健康養(yǎng)老REITs成為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)資本市場上的生力軍，尤其是美國，美國地產(chǎn)商進軍醫(yī)療養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)主要依靠REITs，健康護理類REITs的市值在各類型中占比達10%，行業(yè)集中度比較高。我國目前REITs正在起步，2015年6月，萬達聯(lián)手快錢公司發(fā)起“穩(wěn)賺1號”和萬科聯(lián)手鵬華基金發(fā)起國內(nèi)公募REITs，使得國內(nèi)公募基金的投資標的范圍拓寬至房地產(chǎn)，使持有REITs產(chǎn)品份額的投資者從少數(shù)私募投資變?yōu)槎鄶?shù)投資者。2016年，誠和敬為解決東壩單店養(yǎng)老機構(gòu)的融資問題，也與信托公司及銀行共同研發(fā)消費信托產(chǎn)品。
（7）PPP模式：政府關(guān)系、盈利難是該模式存在的主要風險。2014年，《國務(wù)院關(guān)于加強地方政府性債務(wù)管理的意見》賦予地方政府適度舉債融資權(quán)限。同年10月，李克強總理明確提出“積極推廣PPP模式”。隨后，各部委相繼出臺配套政策法規(guī)文件，并推出試點項目，PPP模式全面升溫并被引入社會建設(shè)與治理的各個領(lǐng)域。在國家發(fā)改委公布的第一批PPP項目中，有38個養(yǎng)老服務(wù)類項目在列，總投資超200億元。PPP模式運用政府及企業(yè)各方資金，很大程度上解決了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)巨大的資金缺口。但民辦養(yǎng)老機構(gòu)投資如何把握與政府的關(guān)系，如何解決盈利難問題，都是PPP模式的風險所在。
綜上所述，于政策而言，各地支持力度提法籠統(tǒng)，難以讓已進入養(yǎng)老地產(chǎn)的企業(yè)真正享受到政策紅利。地方受區(qū)域社會、經(jīng)濟等因素影響，執(zhí)行標準差別較大，未來若能實現(xiàn)統(tǒng)一標準，將助于企業(yè)對于商業(yè)模式的復(fù)制。于企業(yè)而言，政府補貼僅能一定程度緩解資金壓力，但不能從根本解決資金問題，通過銀行貸款、發(fā)行債券、基金及證券融資等方式獲得所需資金較為持久穩(wěn)定。養(yǎng)老機構(gòu)需根據(jù)自身情況選擇合適的融資方式。
3.3 案例解析：養(yǎng)老與資本市場合作成為解決資金的快速通道
2016年1月，宜華健康以4.08億元現(xiàn)金支付方式購買親和源股份11666萬股，占親和源58.33%的股權(quán)。
2016年5月，光大控股宣布收購匯晨養(yǎng)老67.27%的股權(quán)，成為其控制性大股東。收購后，光大控股將保持匯晨養(yǎng)老管理團隊穩(wěn)定，并參與運營管理。
親和源被收購，匯晨養(yǎng)老被并購，都從側(cè)面反映出了民營養(yǎng)老企業(yè)資本困境，但也讓其他養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)看到，當存在缺少抵押物和融資成本高等問題時，與資本結(jié)合是解決融資難問題的一條快速通道，一方面提升了養(yǎng)老品牌的知名度和信任度，另一方面也打開了企業(yè)的融資渠道。
4 醫(yī)養(yǎng)結(jié)合：成為未來養(yǎng)老新模式，支持政策日漸明朗
醫(yī)療是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基石，如何將醫(yī)療服務(wù)與養(yǎng)老地產(chǎn)相結(jié)合，是企業(yè)亟需破解的關(guān)鍵問題，也是養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展的主要方向。我們通過梳理相關(guān)政策解析醫(yī)養(yǎng)結(jié)合怎么做，并通過醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的實際案例破解醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的困境。
4.1 政策支持力度加大，養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)迎來發(fā)展機遇
圖3：醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的必要性
中央和地方支持政策日漸明朗，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合成養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注熱點。從圖3可見，為應(yīng)對供需雙方在不同層面的醫(yī)養(yǎng)需求，中央及各部委加大力度出臺相關(guān)政策促進醫(yī)養(yǎng)結(jié)合（見表5），其中最具指導(dǎo)意義的為2015年11月發(fā)布的《關(guān)于推進醫(yī)療衛(wèi)生與養(yǎng)老服務(wù)相結(jié)合的指導(dǎo)意見》，明確提出了未來五年醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的發(fā)展方向和目標，到2020年，符合國情的醫(yī)養(yǎng)結(jié)合體制機制和政策法規(guī)體系基本建立，醫(yī)療衛(wèi)生和養(yǎng)老服務(wù)資源實現(xiàn)有序共享，覆蓋城鄉(xiāng)、規(guī)模適宜、功能合理、綜合連續(xù)的醫(yī)養(yǎng)結(jié)合服務(wù)網(wǎng)絡(luò)基本形成，基層醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)為居家老年人提供上門服務(wù)的能力明顯提升。隨后2016年則對機構(gòu)許可和家庭醫(yī)生簽約服務(wù)下發(fā)了相關(guān)政策。企業(yè)最為關(guān)心的幾個關(guān)鍵點有：
（1）供地支持：2015年，《關(guān)于推進醫(yī)療衛(wèi)生與養(yǎng)老服務(wù)相結(jié)合的指導(dǎo)意見》明確對民辦非營利醫(yī)養(yǎng)機構(gòu)可以使用政府劃撥的土地，對民辦營利性的養(yǎng)老機構(gòu)通過招牌掛的方式優(yōu)先保障供地。
（2）金融支持：2015年，《關(guān)于推進醫(yī)療衛(wèi)生與養(yǎng)老服務(wù)相結(jié)合的指導(dǎo)意見》等文件明確對醫(yī)養(yǎng)結(jié)合機構(gòu)可以采取PPP方式，也可以采取產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)基金方式，鼓勵和引導(dǎo)各類金融機構(gòu)創(chuàng)新金融產(chǎn)品和服務(wù)方式，加大金融對醫(yī)養(yǎng)結(jié)合領(lǐng)域的支持。
（3）人才建設(shè)：2015年，《關(guān)于印發(fā)全國醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)體系規(guī)劃綱要（2015—2020年）的通知》、《關(guān)于推進醫(yī)療衛(wèi)生與養(yǎng)老服務(wù)相結(jié)合的指導(dǎo)意見》等文件明確養(yǎng)老機構(gòu)的醫(yī)療護理人員與醫(yī)療機構(gòu)人員享受同等的職稱待遇，并在繼續(xù)教育等方面予以優(yōu)先考慮。鼓勵醫(yī)療機構(gòu)的醫(yī)護人員到養(yǎng)老機構(gòu)多點執(zhí)業(yè)，或者輪崗服務(wù)，幫助培養(yǎng)養(yǎng)老護理人員。
（4）機構(gòu)許可：2015年，《關(guān)于做好醫(yī)養(yǎng)結(jié)合服務(wù)機構(gòu)許可工作的通知》提出醫(yī)療和養(yǎng)老機構(gòu)可互設(shè)，并打造“無障礙”審批，10個工作日內(nèi)可申請設(shè)立許可。
（5）醫(yī)療保險：2014年，《關(guān)于加快推進健康與養(yǎng)老服務(wù)工程建設(shè)的通知》提出將符合條件的各類醫(yī)療機構(gòu)納入醫(yī)療保險定點范圍。2016年，《關(guān)于2016年調(diào)整退休人員基本養(yǎng)老金的通知》明確總體上調(diào)水平為2015年退休人員月人均基本養(yǎng)老金的6.5%左右。這意味著自2005年以來，我國已經(jīng)連續(xù)12年調(diào)整并提高養(yǎng)老金待遇水平。李克強總理更是在2016年兩會期間，提出要在今年基本解決省內(nèi)就醫(yī)異地直接結(jié)算的基礎(chǔ)上，爭取用兩年時間實現(xiàn)老年人跨省異地住院費用直接結(jié)算。
由此可見，政策釋放紅利加大，尤其2016年的兩會和“十三五”規(guī)劃，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合更是成為討論的熱點，這也意味著養(yǎng)老企業(yè)未來將迎來重大發(fā)展機遇。
表5：2010年以來中央及各部委出臺的醫(yī)養(yǎng)結(jié)合相關(guān)重要政策
4.2 政策向基層深入，企業(yè)可重點關(guān)注社區(qū)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合模式
醫(yī)養(yǎng)結(jié)合主要模式包括：
（1）自有模式：自2013年中央政策鼓勵養(yǎng)老機構(gòu)內(nèi)設(shè)醫(yī)療機構(gòu)，醫(yī)療機構(gòu)開展養(yǎng)老服務(wù)，2014年國家衛(wèi)計委出臺政策，明確對養(yǎng)老機構(gòu)醫(yī)務(wù)室、護理站的基本標準，對設(shè)置在養(yǎng)老機構(gòu)內(nèi)的醫(yī)務(wù)室、護理站，從人員、房屋、設(shè)備、制度等方面作出規(guī)定，門檻大大降低。2015年《關(guān)于鼓勵民間資本參與養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的實施意見》提出養(yǎng)老機構(gòu)內(nèi)設(shè)醫(yī)療機構(gòu)符合條件的，按規(guī)定申請納入醫(yī)保定點范圍。2015年，《關(guān)于推進醫(yī)療衛(wèi)生與養(yǎng)老服務(wù)相結(jié)合的指導(dǎo)意見》支持養(yǎng)老機構(gòu)開展醫(yī)療服務(wù)。2016年，《關(guān)于做好醫(yī)養(yǎng)結(jié)合服務(wù)機構(gòu)許可工作的通知》指出醫(yī)療機構(gòu)面向老年人開展養(yǎng)老服務(wù)的，優(yōu)先受理申請養(yǎng)老機構(gòu)設(shè)立許可。基層醫(yī)療機構(gòu)和二級醫(yī)院內(nèi)設(shè)養(yǎng)老機構(gòu)符合條件的，享受養(yǎng)老機構(gòu)相關(guān)建設(shè)補貼、運營補貼和其他政策扶持。并鼓勵有條件的養(yǎng)老機構(gòu)開設(shè)老年病醫(yī)院、專科醫(yī)院、護理醫(yī)院、康復(fù)醫(yī)院等專業(yè)醫(yī)療機構(gòu)。
（2）協(xié)作模式：2015年《關(guān)于印發(fā)全國醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)體系規(guī)劃綱要(2015—2020年)的通知》強調(diào)建立健全醫(yī)療機構(gòu)與養(yǎng)老機構(gòu)之間的業(yè)務(wù)協(xié)作機制，鼓勵開通養(yǎng)老機構(gòu)與醫(yī)療機構(gòu)的預(yù)約就診綠色通道，協(xié)同做好老年人慢性病管理和康復(fù)護理。2016年《關(guān)于推進家庭醫(yī)生簽約服務(wù)的指導(dǎo)意見》提出在基層推進家庭醫(yī)生簽約服務(wù)。目前地方落實醫(yī)療機構(gòu)與養(yǎng)老機構(gòu)協(xié)作機制的相關(guān)政策也正在相繼推出。
醫(yī)養(yǎng)結(jié)合政策正向基層深入落實，企業(yè)可重點關(guān)注社區(qū)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合模式。伴隨中國房地產(chǎn)市場開始步入存量房時代，以及“9073”養(yǎng)老格局的基本確立，房地產(chǎn)企業(yè)從開發(fā)商逐步向社區(qū)服務(wù)運營商轉(zhuǎn)型，而非房地產(chǎn)企業(yè)也在逐步介入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，故社區(qū)將成為未來醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的重點。企業(yè)不僅僅要關(guān)注養(yǎng)老機構(gòu)與醫(yī)療機構(gòu)之間的結(jié)合，更要注重將醫(yī)療資源整合進家庭、進社區(qū)，完善配套服務(wù)。
4.3 案例解析：“地產(chǎn)+社區(qū)醫(yī)療服務(wù)”模式正在興起
于養(yǎng)老機構(gòu)而言，地方對中央政策的執(zhí)行速度和規(guī)范細化程度都是影響?zhàn)B老機構(gòu)發(fā)展過程中醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的關(guān)鍵問題。目前，北京和上海在這兩方面做得比較好，現(xiàn)以這兩個城市為例進行分析。
特點一：政策細則落地速度快
（1）醫(yī)保聯(lián)網(wǎng)政策：2015年《關(guān)于鼓勵民間資本參與養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的實施意見》提出養(yǎng)老機構(gòu)內(nèi)設(shè)醫(yī)療機構(gòu)符合條件的，按規(guī)定申請納入醫(yī)保定點范圍。
（2）醫(yī)保聯(lián)網(wǎng)政策落地：2015年，上海確定新增50家養(yǎng)老機構(gòu)內(nèi)設(shè)醫(yī)療機構(gòu)，并在醫(yī)保批準聯(lián)網(wǎng)之后納入“三段”結(jié)算。到2017年，凡是擁有150張以上床位的養(yǎng)老機構(gòu)均設(shè)置醫(yī)療機構(gòu)，符合條件經(jīng)審批納入醫(yī)保聯(lián)網(wǎng)。并于2016年出臺扶持政策，對全市非營利性養(yǎng)老機構(gòu)實行“以獎代補”制度，最高可獲得50萬元的一次性補貼。
上海閔行區(qū)中心醫(yī)院投資1.2億元，建設(shè)君蓮養(yǎng)老服務(wù)中心，是全國第一家由醫(yī)院投資、管理的公立養(yǎng)老機構(gòu)。于2015年底機構(gòu)內(nèi)設(shè)醫(yī)療機構(gòu)納入醫(yī)保聯(lián)網(wǎng)結(jié)算。
（3）家庭醫(yī)生簽約政策：2016年上海《關(guān)于全面推進本市醫(yī)養(yǎng)結(jié)合發(fā)展的若干意見》中要求完善養(yǎng)老機構(gòu)與醫(yī)療機構(gòu)業(yè)務(wù)協(xié)作機制。醫(yī)療機構(gòu)要加強對養(yǎng)老機構(gòu)的支撐。綜合性醫(yī)療機構(gòu)要與養(yǎng)老機構(gòu)建立急救綠色通道和轉(zhuǎn)診機制，社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心要通過家庭醫(yī)生簽約服務(wù)為養(yǎng)老機構(gòu)內(nèi)的老人提供轉(zhuǎn)診服務(wù)。
（4）家庭醫(yī)生簽約政策落地：上海作為率先開展家庭醫(yī)生簽約服務(wù)的地區(qū)，近年來在不斷推動社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)綜合改革，創(chuàng)新家庭醫(yī)生簽約模式。2012年開始在中心城區(qū)推行全科醫(yī)生模式，通過巡診制和簽訂協(xié)議，將社區(qū)醫(yī)院的醫(yī)療資源輻射轄區(qū)內(nèi)的養(yǎng)老院，并通過階梯醫(yī)保報銷比例，實現(xiàn)醫(yī)療資源合理利用。到2015年推行“1+1+1”簽約模式。同年靜安區(qū)養(yǎng)老院首次和三甲醫(yī)院簽署醫(yī)療服務(wù)的協(xié)議書推行該模式。
（5）養(yǎng)老服務(wù)驛站政策：2016年5月，北京市民政局發(fā)布《支持居家養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展十條政策》，2016年將在城六區(qū)建設(shè)150家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)驛站，為5000戶困難老人家庭進行免費適老化改造，完成北京65周歲以上老人優(yōu)待卡換“北京通-養(yǎng)老助殘卡”工作，并逐步將老年人常見病醫(yī)保范圍各類藥品納入社區(qū)藥品目錄。
（6）養(yǎng)老服務(wù)驛站政策落地：2016年5月，西城首家養(yǎng)老驛站（牛街養(yǎng)老服務(wù)驛站）開門迎客，銜接社區(qū)養(yǎng)老。政策落地速度之快是其他城市需要借鑒的。
特點二：醫(yī)養(yǎng)結(jié)合模式探索早，“地產(chǎn)+社區(qū)醫(yī)療服務(wù)”的品牌化模式正在興起
（1）北京恭和苑：雙井恭和苑老年持續(xù)照料生活社區(qū)的“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”分為三部分：在社區(qū)設(shè)立醫(yī)務(wù)室；與定點醫(yī)院合作；設(shè)立120急救中心急救站。但醫(yī)保問題是恭和苑“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”持續(xù)推進的阻礙因素。
（2）北京太陽城：銀齡公寓，雖然每月收費破萬，但床位仍然緊張。究其原因，其中主要一項在于其內(nèi)部獨立設(shè)置了納入醫(yī)保范圍的太陽城醫(yī)院，此外醫(yī)院又與安貞醫(yī)院合作，開辟綠色通道，安排轉(zhuǎn)診服務(wù)。雖然醫(yī)院為養(yǎng)老公寓帶來了人氣，但太陽城醫(yī)院經(jīng)過7年運營才開始獲得微利。
（3）北京泰康之家燕園：2015年7月正式運營的泰康之家燕園養(yǎng)老社區(qū)，即便位置偏遠（六環(huán)外）、費用高（入門押金85萬、每月服務(wù)費5000元），但仍受市場歡迎，其主要原因就是因為燕園獨立設(shè)置了醫(yī)院，并與周邊兩家三甲醫(yī)院建立綠色通道。此外，還邀請北京海軍總醫(yī)院、北京急救中心、北京安貞醫(yī)院等眾多醫(yī)院的專家定期坐診，個別專家可保證一周內(nèi)連續(xù)多天在場。
（4）上海萬科智匯坊：2014年，上海萬科推出首個社區(qū)嵌入式長者照護之家——萬頤智匯坊，目前智匯坊床位長期供不應(yīng)求，已成為社區(qū)嵌入式長者照護標桿機構(gòu)之一。2016年，上海萬科聯(lián)手上海地產(chǎn)集團再推智匯坊——古美智匯坊，提供18張床位，全面采用“無障礙設(shè)計”，可為長者提供長期照護服務(wù)，輻射古美社區(qū)周邊近2000多名老人。此外，為實現(xiàn)品牌化經(jīng)營，上海萬科于2015年底與上海地產(chǎn)集團、上海中醫(yī)藥大學(xué)共同成立了上海申養(yǎng)品牌。在人才培養(yǎng)方面，2016年6月，廣州萬科與廣東省海之珠職業(yè)培訓(xùn)學(xué)院，在智匯坊城市花園店舉辦了簽約儀式。萬科智匯坊的經(jīng)驗也為其他養(yǎng)老企業(yè)在社區(qū)養(yǎng)老模式、品牌化經(jīng)營以及人才培養(yǎng)等方面具有示范作用。
（5）鴻坤理想灣：購房者在購買物業(yè)時，對于周邊醫(yī)療配套設(shè)施的關(guān)注度極高。尤其是對于遠離中心城區(qū)的外環(huán)，公共醫(yī)療配套資源不足，所以開發(fā)商如果能解決社區(qū)醫(yī)療服務(wù)則大大提升項目的吸引力。以鴻坤為例，2015年4月，鴻坤集團與益潤醫(yī)療完成戰(zhàn)略簽約儀式，雙方全面戰(zhàn)略合作的第一個社區(qū)診所正式落戶鴻坤理想灣。而且鴻坤計劃在開發(fā)的其他社區(qū)內(nèi)，都將設(shè)立這樣的優(yōu)質(zhì)社區(qū)診所，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的健康管家服務(wù)。
綜上所述，政策細則落地快是這兩個代表城市的共同特點，除此之外，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合首先要解決的是醫(yī)療機構(gòu)的醫(yī)保結(jié)算問題。一方面，雖然李克強總理提出兩年內(nèi)解決異地醫(yī)保問題，但目前醫(yī)保資源有限，非醫(yī)療機構(gòu)解決醫(yī)保問題很難，仍是制約發(fā)展的主要瓶頸；另一方面對于獨立投資醫(yī)療機構(gòu)，醫(yī)院的回報周期長同樣是制約醫(yī)養(yǎng)結(jié)合發(fā)展的風險。其次要打破各自為政的不良局面，可實現(xiàn)資源共享與優(yōu)勢互補，提供更好的服務(wù)。尤其是解決養(yǎng)老機構(gòu)與醫(yī)療機構(gòu)之間的距離問題，以及將醫(yī)療資源整合進社區(qū)，是企業(yè)需要重點考慮的問題。
5 趨勢及展望：頂層設(shè)計待完善，地方政策先行值得期待
中央政策法規(guī)頂層設(shè)計尚待完善。土地方面，制定“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)”的專門用地分類，解除醫(yī)衛(wèi)慈善用地不允許貸款抵押等融資限制，地方應(yīng)逐步將養(yǎng)老設(shè)施用地納入供地計劃；供地方式上可以針對開發(fā)商配套公益性養(yǎng)護設(shè)施的項目，提供一定的劃撥用地。政策優(yōu)惠方面，解除對于民辦養(yǎng)老機構(gòu)的營利屬性的限制，使營利性養(yǎng)老機構(gòu)享受更多非營利性養(yǎng)老機構(gòu)的政策支持，解決企業(yè)融資難等問題，增強社會資本參與養(yǎng)老企業(yè)的信心和積極性。醫(yī)養(yǎng)結(jié)合方面，從降低醫(yī)保門檻、合理配置醫(yī)療資源、實現(xiàn)全環(huán)節(jié)監(jiān)管以及人才培養(yǎng)等方面著手，實現(xiàn)醫(yī)療資源與養(yǎng)老資源的互通。
地方政策先行值得期待。從今年北京即將出臺的《促進養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實施意見》來看，新規(guī)從規(guī)劃、土地、財政、金融、稅費減免、人才培養(yǎng)等方面設(shè)計了支持政策。土地成為意見解決的首要問題，進一步明確將不符合首都城市戰(zhàn)略定位的現(xiàn)有各類存量建設(shè)用地，可適當用做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)用途。另外，2016年6月京津冀三地民政部簽署《京津冀養(yǎng)老工作協(xié)同發(fā)展合作協(xié)議（2016-2020年）》，破解跨區(qū)域老年福利和養(yǎng)老服務(wù)方面身份和戶籍壁壘，推動北京政策外延，天津武清、河北高碑店等試點機構(gòu)享受北京養(yǎng)老床位運營補貼，醫(yī)保政策互通等政策，使京津冀三地老人異地養(yǎng)老無障礙。由此可以看出，一些困擾養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實際政策也在嘗試落地，助力企業(yè)進入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展，值得期待。地方政策先行，一方面對于國內(nèi)其他區(qū)域和城市起到示范和推動作用；另一方面，養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)可以重點布局政策優(yōu)先推行的地區(qū)。
民辦營利性企業(yè)與資本結(jié)合，民辦非營利性企業(yè)向營利性企業(yè)轉(zhuǎn)型或成趨勢。2016年以來，宜華健康并購親和源、光大控股匯晨、中金瑞華控股夕悅，由此可以看出，營利性養(yǎng)老企業(yè)受困于融資難問題，已開始選擇與資本聯(lián)姻，未來這種結(jié)合或?qū)⒊蔀橐环N趨勢。另外，由于政策補貼力度不夠或受限，民辦非營利性養(yǎng)老機構(gòu)多以自有資金勉強經(jīng)營，目前國內(nèi)已有不少民辦非營利性養(yǎng)老企業(yè)，正在向市場化、企業(yè)化運作轉(zhuǎn)型，主動放棄政府補貼優(yōu)惠，將關(guān)注點放在市場，深挖管理模式、創(chuàng)新商業(yè)模式，突破融資限制，最終實現(xiàn)企業(yè)良性發(fā)展。
