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2025年07月19日
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5月15日是《土地增值稅法》內(nèi)部征求意見的截止時(shí)間，作為財(cái)政部的2019年立法計(jì)劃之一，它的進(jìn)展可能與房地產(chǎn)一系列稅相關(guān)聯(lián)。
此前，《證券時(shí)報(bào)》報(bào)道，財(cái)稅部門已經(jīng)起草了土地增值稅法初稿，目前正在內(nèi)部征求各方意見。征求意見稿內(nèi)容顯示，處于起草階段的土地增值稅法初稿基本平移了現(xiàn)行《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，征稅范圍、稅率等基本保持不變。但也有一些新變化，比如增加了出讓集體土地使用權(quán)等可按照轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)收入的一定比例征收土地增值稅，以及對中央、地方稅收優(yōu)惠，減征或減免土地增值稅的情況作出規(guī)定。
據(jù)行內(nèi)人士反映，土地增值稅存在稅率較高，以及與企業(yè)所得稅等稅收稅基重合帶來重復(fù)征稅的情況。
“土地增值稅在房企納稅支出中，一直是占比較高的，也的確存在稅率較高的問題。”某房企投資拓展部負(fù)責(zé)人對時(shí)代周報(bào)記者表示，“但重復(fù)征稅這個方面，在營改增之后已經(jīng)改善了，目前各房企對于土地增值稅都是單列計(jì)算，與企業(yè)所得稅并沒有沖突。”
中國政法大學(xué)財(cái)稅法研究中心主任施正文也表達(dá)了類似觀點(diǎn)：“此前房地產(chǎn)開發(fā)在我國屬于利潤率較高的行業(yè)，但當(dāng)下這一情況已經(jīng)改變。在這種情況下，對于開發(fā)企業(yè)的土地增值稅稅率，可以考慮適當(dāng)降低，最高一檔60%的稅率可以考慮降低到30%或者以下。”
土地增值稅過高？
根據(jù)現(xiàn)行的土地增值稅暫行條例，土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率：增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。
據(jù)前述媒體報(bào)道，土地增值稅法初稿未對此稅率作出調(diào)整。而這一稅率水平，對房地產(chǎn)企業(yè)來說，繳稅壓力較大。
以2018年全國房企銷售額排行靠前的碧桂園、萬科為例。2018年，碧桂園營業(yè)收入3790.8億元，應(yīng)交土地增值稅額139億元，土地增值稅繳稅額占收入比3.7%；萬科全年?duì)I業(yè)收入2976.8億元，應(yīng)交土地增值稅額196億元，土地增值稅繳稅額占收入比6.6%。
交通銀行金融研究中心資深研究員夏丹向時(shí)代周報(bào)記者指出，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，土地增值稅的納稅額比企業(yè)所得稅、城建稅等都要重，而且30%—60%的稅率的確是相對較高，縮小了企業(yè)盈利空間。
上述房企投資拓展部負(fù)責(zé)人表示，當(dāng)前對于土地增值稅稅率較高的問題，多數(shù)房企采取稅務(wù)籌劃計(jì)劃來進(jìn)行調(diào)節(jié)。
比如土地增值稅，有四檔稅率，并且規(guī)定“納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅，超過20%的部分則應(yīng)按規(guī)定納稅”，就存在明顯的稅率跳躍臨界點(diǎn)，可以利用20%占比這一臨界點(diǎn)通過增減收入或支出，避免承擔(dān)較重的稅負(fù)。
“長遠(yuǎn)來說，還是應(yīng)當(dāng)將土地增值稅納入房地產(chǎn)相關(guān)稅收體系中，調(diào)整比重和稅率，對于企業(yè)來說，會有比較直接的利好，因?yàn)榭梢越档湍玫爻杀尽５菍τ谑袌龅拈L遠(yuǎn)發(fā)展來說，也有利于促進(jìn)市場合理循環(huán)。”上述負(fù)責(zé)人表示。
“土地增值稅是對納稅人通過房地產(chǎn)開發(fā)獲得過高收入而進(jìn)行調(diào)節(jié)的稅種，雖然稅率較高，但如果不強(qiáng)制分類型清算，大部分項(xiàng)目僅有合理較低利潤，一般不會產(chǎn)生過多土地增值稅。”另一大型房企人士對時(shí)代周報(bào)記者指出，相對于調(diào)整稅率，降低土地增值稅預(yù)交率，取消分類型進(jìn)行土地增值稅清算更為重要。
應(yīng)考慮漸進(jìn)降低稅率
在房地產(chǎn)稅開征大背景下，對于房地產(chǎn)相關(guān)環(huán)節(jié)稅收，多位專家曾建議應(yīng)該合理調(diào)整開發(fā)、交易、保有等環(huán)節(jié)稅收的比重和稅率。
施正文解釋，基于房企稅負(fù)壓力，以及房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)在我國經(jīng)過20余年時(shí)間發(fā)展，當(dāng)下已經(jīng)告別高利潤時(shí)代，合理調(diào)整稅率有其必要性。
但土地增值稅對財(cái)政收入的貢獻(xiàn)，以及近年來平穩(wěn)快速的增長勢頭表明，它還難以退場。
施正文曾在接受媒體采訪時(shí)判斷，土地增值稅法未在本屆人大立法規(guī)劃中提出，但在財(cái)政部2019年立法規(guī)劃中提及土地增值稅法，并表示力爭年內(nèi)完成內(nèi)部起草工作及時(shí)上報(bào)國務(wù)院，這表明在目前財(cái)政收支平衡難度較大的情況下，難以輕易廢除這個稅種，現(xiàn)在立法工作啟動也說明政府還是想保留這一稅收。
