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2025年07月20日
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近來(lái)，一系列緊湊的房地產(chǎn)調(diào)控政策效果初步顯現(xiàn)，在一線城市樓市房?jī)r(jià)出現(xiàn)松動(dòng)的同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈條趨緊。這表明，單純依靠傳統(tǒng)融資渠道的做法已經(jīng)走到盡頭，而信托基金等新型融資渠道的命運(yùn)也頗具變數(shù)。
據(jù)9月19日《北京晨報(bào)》報(bào)道，草原新星鄂爾多斯正掀起民間借貸狂潮。盡管與溫州89%的家庭或個(gè)人參與了民間借貸的數(shù)據(jù)相比還是相形見(jiàn)絀，但內(nèi)蒙古大學(xué)調(diào)研顯示,50%的鄂爾多斯城鎮(zhèn)居民都參與到了放貸與借貸的資本活動(dòng)。這與八月末溫州爆出樓市拋盤(pán)正好時(shí)隔一月，南國(guó)溫州的“拋房風(fēng)暴”還在撲朔迷離之際，北國(guó)的民間借貸資本又顯出氣勢(shì)如虎，這不得不讓我們把目光聚集在房地產(chǎn)的資金鏈條上。
脆弱的融資鏈條
在長(zhǎng)三角和珠三角一帶風(fēng)起云涌的民間借貸風(fēng)潮與這里聚集著大量從事著低端制造業(yè)的中小企業(yè)相關(guān)，這些在改革開(kāi)放初期憑借著敏銳的經(jīng)營(yíng)頭腦得以發(fā)展、并借助國(guó)有企業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)轉(zhuǎn)型而壯大的中小企業(yè)集群有著大量的資金借貸需求，而從體制內(nèi)銀行借貸不僅渠道狹窄且需要較高交易成本，從而促生了民間借貸發(fā)展的肥沃土壤。在歐美國(guó)際市場(chǎng)持續(xù)低迷、人民幣升值等不利因素的影響下，擁有一定量閑散資金的中小企業(yè)主急需尋找新的投資渠道。而近年來(lái)樓市日趨火熱，金融屬性增強(qiáng)，乃至膨脹為巨大的融資海綿，這勢(shì)必吸引了一大批有投資需求的散戶進(jìn)入。同時(shí)，金融危機(jī)以來(lái)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的寒冬讓很多小企業(yè)“求貸若渴”，這也客觀上推高了民間借貸價(jià)格。
據(jù)新近由央行溫州市中心支行發(fā)布的報(bào)告，溫州民間借貸市場(chǎng)正處于階段性活躍時(shí)期，估計(jì)市場(chǎng)規(guī)模約1100億元，占當(dāng)?shù)劂y行貸款的20%。在1100億元溫州民間借貸資金中，用于一般生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的僅占35%，即380多億元，主要是一般社會(huì)主體直接借出和小額貸款公司放貸的資金；用于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資或集資炒房的占20%，約220億元，這包括一些人以融資中介的名義，或者由多家融資中介聯(lián)手，在社會(huì)上籌集資金，用于外地房地產(chǎn)項(xiàng)目投資，也包括一些個(gè)人在親友中集資炒房。北京海渤灣投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理邵念強(qiáng)認(rèn)為，對(duì)于中短期在建項(xiàng)目，中小房地產(chǎn)企業(yè)多采取民間借貸和過(guò)橋貸款的形式完成融資，但從長(zhǎng)期來(lái)看由于銀根收緊、民間借貸利率高企等因素，中小型開(kāi)發(fā)商仍面臨著資金鏈困境。
有報(bào)道稱，無(wú)論是鄂爾多斯還是溫浙乃至各地民間借貸，其利率早已超過(guò)了受法律保護(hù)的半年基準(zhǔn)利率的4倍, 即央行規(guī)定的上限年息23.4%。溫州民間借貸最低在年利率36%,最高竟然達(dá)到了72%,這也就意味著:100萬(wàn)元放貸一年,收取利率72萬(wàn)元。處于階段性高位民間借貸利率也就造成了中小房地產(chǎn)企業(yè)和投資者在市場(chǎng)波動(dòng)面前的脆弱性。
調(diào)控讓房企資金鏈繃緊
從2009年開(kāi)始下半年開(kāi)始，國(guó)家加大了對(duì)高房?jī)r(jià)的調(diào)控力度。而大量民間資本熱錢(qián)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域被認(rèn)為是抬高房?jī)r(jià)的誘因之一。在這樣的大背景下，收緊房地產(chǎn)信貸規(guī)模成為必然的政策選擇，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場(chǎng)總?cè)谫Y額為155.6億元，僅為2009年的12.9%。信貸政策收緊對(duì)不同規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的影響是不盡相同的：
對(duì)于中小企業(yè)，他們本身抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱，面對(duì)融資渠道不斷收緊，民間借貸利率雖然已經(jīng)持續(xù)處于高位，資金周轉(zhuǎn)率低的中小企業(yè)仍然不得不選擇飲鴆止渴，捱過(guò)這房地產(chǎn)的冬天。正如知名財(cái)經(jīng)評(píng)論員時(shí)寒冰指出的，缺乏議價(jià)能力和騰挪空間的中小企業(yè)往往對(duì)樓市的變化有著極高的敏感性。今年以來(lái)，雖然房?jī)r(jià)還沒(méi)有明顯下跌，但是一線城市在濃厚觀望情緒之下出現(xiàn)的成交量下滑，“被套”大量資金的中小企業(yè)自然率先出現(xiàn)不適反應(yīng)，之前提到的溫州炒房團(tuán)集體拋房、溫州樓市出現(xiàn)崩盤(pán)先兆的消息就是印證。由于相當(dāng)一部分樓市投資來(lái)源于民間借貸，造成了中小房產(chǎn)企業(yè)和投資商的命運(yùn)與民間信貸的命運(yùn)扭和在一起。樓市的波動(dòng)必然威脅到民間借貸鏈條的安全。
與之相比，房產(chǎn)大鱷的日子要好過(guò)一些。畢竟在持續(xù)數(shù)年的高房?jī)r(jià)中賺得盆滿缽足、又在各地“狡兔三窟”的大型房產(chǎn)企業(yè)無(wú)論從資金上、還是騰挪空間上看都有更充裕的應(yīng)對(duì)能力。招數(shù)主要有三：
一是調(diào)整經(jīng)營(yíng)布局，著力開(kāi)發(fā)二三線城市，靜觀一線城市，以前者還算充裕的盈利空間保證整體資金鏈的穩(wěn)定。這樣的攻守格局調(diào)整的背景是中央政府和地方政府在房地產(chǎn)調(diào)控上的相互博弈。在土地財(cái)政持對(duì)地方財(cái)政起到支撐作用的現(xiàn)實(shí)語(yǔ)境下，地方政府很難斷臂，從而為房地產(chǎn)開(kāi)放商創(chuàng)造了喘息的空間。
二是強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、資金互補(bǔ)聯(lián)手拿地。面對(duì)資金鏈繃緊的大型房地產(chǎn)企業(yè)，通過(guò)與相近規(guī)模的企業(yè)組成大型開(kāi)發(fā)商聯(lián)合體，增加本身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和市場(chǎng)議價(jià)能力，保持“攻城略地”的步伐。近期這樣的“患難合作”頻現(xiàn)，據(jù)新浪地產(chǎn)網(wǎng)報(bào)道，萬(wàn)科與保利、中糧以及一些地方的開(kāi)發(fā)商組成聯(lián)合體已經(jīng)取得多處地塊。而6月份，僅上海土地市場(chǎng)一地，通過(guò)聯(lián)合拿地的就占到了總交易量的一半以上。
三是擴(kuò)展融資渠道，由于國(guó)內(nèi)融資渠道收緊，房地產(chǎn)商試圖更多開(kāi)辟國(guó)外市場(chǎng)。中國(guó)房地產(chǎn)策劃聯(lián)盟副秘書(shū)長(zhǎng)田步亮表示，今年上半年，華潤(rùn)置業(yè)、雅居樂(lè)、中駿置業(yè)、恒盛地產(chǎn)、碧桂園、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等32家房企紛紛啟動(dòng)海外融資。上半年中國(guó)房企海外融資已超過(guò)1000億元，幾乎為去年全年的2倍。今年前7個(gè)月，內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道中，利用外資出現(xiàn)高達(dá)65%的同比增幅，是其通過(guò)國(guó)內(nèi)銀行、信托機(jī)構(gòu)等融資渠道獲得資金增幅的2.5倍。其中，十大標(biāo)桿房企已確定完成海外融資324億元，這一數(shù)值已超過(guò)其去年全年海外融資金額的總和。
然而，有分析指出如上措施在國(guó)家強(qiáng)力控制房地產(chǎn)業(yè)融資規(guī)模的政策措施下充滿不確定因素：
以通過(guò)離岸市場(chǎng)發(fā)行債券融資這一途徑來(lái)看，8月12日，國(guó)家外管局下發(fā)通知，要求暫不受理內(nèi)地房企為其境外子公司在境外發(fā)行債券提供對(duì)外擔(dān)保的申請(qǐng)，調(diào)減了2011年度境內(nèi)企業(yè)對(duì)外債券發(fā)行擔(dān)保余額指標(biāo)的規(guī)模，并要求相關(guān)部門(mén)嚴(yán)格審核境外被擔(dān)保人融資資金的具體用途。有學(xué)者指出，對(duì)外資和熱錢(qián)的監(jiān)管將是未來(lái)資金監(jiān)管可能會(huì)加強(qiáng)的一個(gè)方面。
在綜合因素的作用下，開(kāi)發(fā)商面臨的資金壓力達(dá)到前所未有的程度。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，8月份全國(guó)房地產(chǎn)資金來(lái)源中，國(guó)內(nèi)貸款進(jìn)一步回落，僅871億元，同時(shí)開(kāi)發(fā)商自籌資金占比也有所擴(kuò)大。金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)貸款收緊，各類(lèi)資金進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資更趨謹(jǐn)慎。
房地產(chǎn)信托基金：助力房企突圍？
“在國(guó)外較成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)信托基金的比重占到70%以上”，邵念強(qiáng)介紹說(shuō)。房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集資金，由專(zhuān)門(mén)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，專(zhuān)注投資可產(chǎn)生穩(wěn)定租金收入的房地產(chǎn)物業(yè)，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。與我國(guó)信托產(chǎn)品純屬私募不同，國(guó)際意義上的REITs性質(zhì)上等同于公募基金。邵念強(qiáng)指出，REITs作為資產(chǎn)證劵化的一種方式，可以將所募集資金集中投資于寫(xiě)字樓、商場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)，并將這些經(jīng)營(yíng)性物業(yè)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流向投資者還本歸息。
“目前我國(guó)的信托產(chǎn)品屬于私募和定向募集，只能叫類(lèi)信托基金”，邵念強(qiáng)說(shuō)。盡管如此，還是有很多中小開(kāi)發(fā)商近年來(lái)轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)信托融資。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，今年上半年，房地產(chǎn)信托規(guī)模達(dá)1541 億元，同比增長(zhǎng)119%。
正在開(kāi)拓國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)信托投資市場(chǎng)的北京銀信投資有限公司董事長(zhǎng)張民耕認(rèn)為，REITs能起到緩解開(kāi)發(fā)商的投資瓶頸的作用，將會(huì)成為整個(gè)城市化進(jìn)程和房地產(chǎn)發(fā)展當(dāng)中一個(gè)非常重要的動(dòng)力，也就是通過(guò)融通社會(huì)的資金來(lái)投入到城市化進(jìn)程當(dāng)中，使得社會(huì)資金能分享城市化進(jìn)程當(dāng)中的紅利。REITs在增加房地產(chǎn)投資資金的同時(shí)也會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)分工細(xì)化，分化出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)資金管理和營(yíng)銷(xiāo)物業(yè)管理，使整個(gè)行業(yè)走向?qū)I(yè)化。他認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)信托基金將在我國(guó)的城市化進(jìn)程和房地產(chǎn)發(fā)展中發(fā)揮關(guān)鍵性的作用。
然而，在收緊整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道的大背景下，信托基金也受到監(jiān)管部門(mén)的“關(guān)注”。6月底，銀監(jiān)會(huì)要求信托公司凡涉及房地產(chǎn)的相關(guān)業(yè)務(wù)都需逐筆報(bào)批。這就讓房地產(chǎn)最后一根稻草的前景變得撲朔迷離。
