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2025年09月04日
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2011中國(guó)價(jià)值地產(chǎn)成都年會(huì)上，包括中國(guó)住建部政策研究所副主任王玨林、中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)北大房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)等專家學(xué)者，做了主題演講。年會(huì)結(jié)束后，王玨林和陳國(guó)強(qiáng)接受了成都商報(bào)記者的采訪。采訪中，王玨林提出，限價(jià)限購應(yīng)該是長(zhǎng)期的任務(wù)，我國(guó)目前還不具備放松限購的條件。陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，未來市場(chǎng)重心將轉(zhuǎn)移到中西部城市，成都市場(chǎng)至少還有5年時(shí)間，是明顯的上升勢(shì)頭。
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限貸
左右明年市場(chǎng)的關(guān)鍵
王玨林首先提到了目前房?jī)r(jià)的形勢(shì)：一線城市穩(wěn)中有降，二三線城市漲幅放緩。對(duì)于明年房?jī)r(jià)的趨勢(shì)，王玨林認(rèn)為調(diào)控不會(huì)放松，但房?jī)r(jià)反彈的可能性存 在。他指出：“現(xiàn)在不是購買實(shí)力不行，而是大家的觀望情緒比較重。如果政策稍微有點(diǎn)兒松動(dòng)，房?jī)r(jià)就有可能立刻反彈。大家都知道消費(fèi)者買漲不買跌，你越跌他 越要等。”
對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生影響的重要政策中，王玨林認(rèn)為限貸的影響最大。“從影響小到影響大的排序，第一個(gè)是房地產(chǎn)稅， 但其標(biāo)準(zhǔn)不是太高，適合的消費(fèi)者又非常少，對(duì)市場(chǎng)的影響有限。第二個(gè)是限購，限購的措施把投資者排除出去了，但剛性需求足以支撐如今的市場(chǎng)。大家在這種形 勢(shì)之下在觀望、等待，好買性價(jià)比更合理的房子。第三點(diǎn)是加息，影響非常大，因?yàn)樗嵌聝深^，包括開發(fā)企業(yè)和消費(fèi)者，對(duì)我們市場(chǎng)的影響將是全面的。第四點(diǎn)是 限貸，實(shí)際上限貸比限購影響市場(chǎng)，而且現(xiàn)在主要是我們開發(fā)企業(yè)缺錢，很多購房者也需要貸款買房，這個(gè)是影響最深遠(yuǎn)的，這個(gè)也是左右我們明年市場(chǎng)的關(guān)鍵因素。所以我把他放在最關(guān)鍵，也是最重的。”
對(duì)明年的市場(chǎng)，陳國(guó)強(qiáng)持謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度，認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)下行的態(tài)勢(shì)非常明顯。“從投資來看，截至前11個(gè)月，依然保持接近30%的同比增幅，但是我們也要看到投資增長(zhǎng)已經(jīng)連續(xù)出現(xiàn)四個(gè)月的下滑。另外從價(jià)值變化來看，今年1月份，我們看到環(huán)比下降和持平的城市是10個(gè)，11月份這個(gè)數(shù)據(jù)變成為環(huán)比下降49個(gè)城市，持平是16個(gè)城市。新施工的面積，截止到11月份依然有20%以上的同比增長(zhǎng)，但同時(shí)我們也要看到土地面積也有下滑，行業(yè)的指標(biāo)也出現(xiàn)了7個(gè)月的下滑，所以從這些數(shù)據(jù)上可以看到，行業(yè)下行的趨勢(shì)比較明顯。”
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轉(zhuǎn)移
成都還有5年上升勢(shì)頭
對(duì)于未來的房地產(chǎn)市 場(chǎng)，陳國(guó)強(qiáng)對(duì)中西部城市很有信心。“首先政策層面，調(diào)控不會(huì)動(dòng)搖。市場(chǎng)層面，重點(diǎn)城市庫存壓力大。資金層面看，調(diào)控已近20個(gè)月，企業(yè)普遍資金有壓力，如 何緩解資金壓力，可能會(huì)有企業(yè)從價(jià)格上做文章，以價(jià)換量。行業(yè)的下行趨勢(shì)也非常的明顯。現(xiàn)在北上廣深等一線城市，高峰期已過。但成都的房地產(chǎn)發(fā)展和這些城 市不是一個(gè)量級(jí)的，處于不同的發(fā)展階段。它的需求支撐很旺盛，需求結(jié)構(gòu)以剛需為主，也更加健康，我對(duì)成都的市場(chǎng)很有信心，至少未來還有5年時(shí)間，是明顯的 上升勢(shì)頭。”
陳國(guó)強(qiáng)分析，在房?jī)r(jià)游戲規(guī)則上，過去的“房?jī)r(jià)只漲不跌，買房只 賺不賠”的局面很難再延續(xù)，所以下半場(chǎng)的游戲規(guī)則和過去黃金十年這個(gè)時(shí)期所特有的環(huán)境會(huì)發(fā)生變化。從發(fā)展模式來看，過去商品房市場(chǎng)一枝獨(dú)秀或者是主導(dǎo)地位 將不復(fù)存在，未來雙體系模式，雙軌制的模式和多城市的格局恐怕是行業(yè)發(fā)展的一個(gè)基本模式。從功能屬性來看，他認(rèn)為這一輪調(diào)控最鮮明的特點(diǎn)之一是如何去投資 化，讓住房回歸到居住屬性、使用屬性。
從市場(chǎng)結(jié)構(gòu)來看，未來住房市場(chǎng)的中心將轉(zhuǎn)移到中西部城市，北上廣深等一線城市的發(fā)展模式顯然已經(jīng)翻過去了。09年之后北京、上海、廣州、深圳，二手房取代一手房成為市場(chǎng)交易的主體，未來將會(huì)有更多城市進(jìn)入到這樣的階段。從增量市場(chǎng)的中心來看，可以看到成都最近幾年的市場(chǎng)成交規(guī)模已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過當(dāng)年北京、上海的成交規(guī)模，這個(gè)實(shí)際上也很大程度上代表了未來市場(chǎng)重心轉(zhuǎn)移的一個(gè)特征。
出路在于調(diào)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)方式
根據(jù)未來市場(chǎng)的走勢(shì)，未來房地產(chǎn)企業(yè)將何去何從？王玨林提出幾點(diǎn)建議：“第一，了解政策，了解市場(chǎng)，學(xué)會(huì)競(jìng)爭(zhēng)；第二把握時(shí)機(jī)，贏得先機(jī)，贏得市場(chǎng)；第三以量取勝，以缺取勝，以誠(chéng)取勝。”
陳國(guó)強(qiáng)指出，企業(yè)的出路是調(diào)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)方式，“我想我們需要做一系列的調(diào)整和改變，首先是調(diào)整心態(tài)，轉(zhuǎn)變觀念，要重樹新的模式，要回歸基本的商業(yè) 模式，通過專業(yè)化的運(yùn)作，通過創(chuàng)新來贏得市場(chǎng)，贏得同行。最核心的我想是回歸到產(chǎn)品本身，價(jià)值地產(chǎn)通過在開發(fā)環(huán)節(jié)、服務(wù)環(huán)節(jié)，創(chuàng)造更多的附加價(jià)值空間，才 有可能在市場(chǎng)上勝出，在市場(chǎng)上獲得優(yōu)勝。行業(yè)轉(zhuǎn)型當(dāng)中對(duì)我們企業(yè)提出了一系列新的選擇，首先是轉(zhuǎn)軌，是單軌向雙軌、雙體系的變化，從過去單一的住宅地產(chǎn)， 轉(zhuǎn)向多業(yè)態(tài)的復(fù)合形態(tài)，包括商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、公寓地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)，要更多地去重視綠色低碳的發(fā)展，要強(qiáng)調(diào)更多我們資本的商業(yè)模式，要通過專業(yè)化能力的 提升，通過管理水平的提升在市場(chǎng)上立足。當(dāng)然我們現(xiàn)在看到了很多的例子，從行業(yè)當(dāng)中抽身轉(zhuǎn)到其他行業(yè)做投資，或者像星河灣[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]將來會(huì)開辟新的業(yè)務(wù)單元，從事酒業(yè)的投資。”
在企業(yè)發(fā)展多樣性上，王玨林也提到，“在項(xiàng)目選 擇多樣性上，大型開發(fā)企業(yè)可以試著進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，不鼓勵(lì)都進(jìn)，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的特殊性需要實(shí)力。能力和精力。中小企業(yè)可以選擇旅游和養(yǎng)老地產(chǎn)，尤其是四川省 這樣的旅游大省，實(shí)際上這一塊可能更有發(fā)展的空間。簡(jiǎn)單說來，就是住宅不好了可以轉(zhuǎn)移視線，做多項(xiàng)目，多方向，多選擇，最后才能多發(fā)展。”
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限購
還不具備取消的條件
對(duì)于大家都關(guān)注的“限購什么時(shí)候取消”的問題，王玨林認(rèn)為目前國(guó)內(nèi)還不具備取消限購的條件。他認(rèn)為限價(jià)限購應(yīng)該是長(zhǎng)期的任務(wù)，停限需要外部的環(huán) 境，“你放松就會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)的反彈，你前面的工作就白做了。”限購什么時(shí)候取消？他認(rèn)為有兩個(gè)條件，一個(gè)是市場(chǎng)低迷，也就是供大于求非常明顯，第二個(gè)條件就 是有另外一種方式來代替這種方式，那時(shí)就可以停限。目前，這兩個(gè)條件都不具備，因此今年的政策明年會(huì)延續(xù)下去。
對(duì)于限購什么時(shí)候取消，陳國(guó)強(qiáng)則認(rèn)為中長(zhǎng)期變數(shù)重重。他分析說，調(diào)控實(shí)際主要圍繞三個(gè)方面，“首先是在供應(yīng)端做加法，第二個(gè)是在需求上做減法， 第三個(gè)就是加減之外實(shí)際上還有一個(gè)調(diào)，這個(gè)調(diào)有多層的含義，首先調(diào)價(jià)格，要希望通過調(diào)控使價(jià)格回歸到合理的區(qū)間，其次是調(diào)結(jié)構(gòu)，調(diào)整房地產(chǎn)領(lǐng) 域的一系列的結(jié)構(gòu)性問題。最后是改變發(fā)展的供應(yīng)模式，這個(gè)當(dāng)然主要是在住房領(lǐng)域。”影響房地產(chǎn)行業(yè)的變數(shù)在于：首先在產(chǎn)業(yè)地位上將面臨去支柱化的重大變 數(shù)；第二是未來需求的動(dòng)力呈現(xiàn)衰減的特征；第三是與城市化進(jìn)程、城市化的速度和質(zhì)量有關(guān)；第四與外部整體的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)表現(xiàn)分不開。
