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2025年07月19日
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必然轉(zhuǎn)正還是徹底清除，全面清理還是增量打壓？業(yè)內(nèi)人士看法不一。
無(wú)證依舊火
近年來(lái)，小產(chǎn)權(quán)房成交火熱，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以說(shuō)明一切。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2011年全國(guó)商品房銷售面積為10.99億平方米。據(jù)國(guó)土資源部門(mén)不完全的統(tǒng)計(jì)，截至2007年上半年，全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房面積達(dá)到66億平方米，相當(dāng)于2011年全國(guó)商品房銷售面積的近6倍。
全經(jīng)聯(lián)研究院副院長(zhǎng)陳寶存在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，目前尚無(wú)權(quán)威統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)能說(shuō)明國(guó)內(nèi)小產(chǎn)權(quán)房的具體面積量，不過(guò)在某些城市，小產(chǎn)權(quán)房面積和商品房面積幾乎各占50%。
在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)對(duì)此分析說(shuō)，低售價(jià)、低租金，成為低收入人群搶購(gòu)小產(chǎn)權(quán)房的主要推動(dòng)力。
其次，近年來(lái)，打壓小產(chǎn)權(quán)房的政策不斷，但在實(shí)際操作層面，政府基本上沒(méi)有采取強(qiáng)有力的處罰手段，因此監(jiān)管缺位致使小產(chǎn)權(quán)房迅速蔓延。
第三，基層的鄉(xiāng)政府、村政府基于利益需要默許推動(dòng)之下，很多小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目打著新農(nóng)村建設(shè)的名義也迅速發(fā)展。
此外，小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買者法不責(zé)眾的心理，也是助長(zhǎng)小產(chǎn)權(quán)房快速蔓延不可忽視的客觀原因。
陳寶存也贊同陳國(guó)強(qiáng)的觀點(diǎn)。他指出，在近年來(lái)商品房房?jī)r(jià)一路飛漲之下，小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格低的優(yōu)勢(shì)成為其逆市而火的最主要成因。
北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部研究總監(jiān)張大偉向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者補(bǔ)充說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)房主要集中在一、二線城市，歸根到底在于高房?jī)r(jià)擠壓出一批小產(chǎn)權(quán)房的剛性需求，因?yàn)橐话愣裕瑓^(qū)域內(nèi)的小產(chǎn)權(quán)房單價(jià)至少比普通商品房單價(jià)便宜一半。
錯(cuò)綜復(fù)雜的利益鏈
小產(chǎn)權(quán)房清理工作，在實(shí)踐層面依然困難重重，主要病根在于小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)背后涉及錯(cuò)綜復(fù)雜的利益鏈。
第一，農(nóng)村土地是集體所有制，目前流入市場(chǎng)新增的小產(chǎn)權(quán)房主要基于集體用地，甚至部分占用耕地。村干部手里掌握著村集體用地的公章，私自賣地很容易，在不用交納土地出讓金和各種稅費(fèi)情況下，小產(chǎn)權(quán)房的主導(dǎo)者村一級(jí)或鎮(zhèn)一級(jí)政府可獲超額利益。
第二，合作開(kāi)發(fā)商也可按比例分成。由于不用交納土地出讓金和各種稅費(fèi)，小產(chǎn)權(quán)房收益一般也會(huì)超過(guò)商品房開(kāi)發(fā)所得的收益。
第三，村民除自住房外也獲得了房屋開(kāi)發(fā)的分紅。
第四，相較于價(jià)格高昂的商品房，購(gòu)房者購(gòu)買到了便宜的房子，實(shí)現(xiàn)了住房夢(mèng)。
陳國(guó)強(qiáng)表示，小產(chǎn)權(quán)房并沒(méi)有被納入到城市用地的范疇，主要是利用農(nóng)村集體用地，用地性質(zhì)未做變更，村鎮(zhèn)政府、農(nóng)民、購(gòu)房者、租房者都是獲益方。盡管因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房的“非法”身份，導(dǎo)致他們的利益沒(méi)有法律保障，但實(shí)踐中利益已被固化。現(xiàn)有的土地征用、管理制度更多傾向于土地征用方的利益，恰恰忽略了土地上的農(nóng)民及村鎮(zhèn)政府的利益。如果土地征用與管理制度給予了村鎮(zhèn)政府與農(nóng)民合理的利益保障，小產(chǎn)權(quán)房就沒(méi)有生存空間。
張大偉對(duì)此認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房形成背后的根本原因是兩種不同土地出讓制度催生出不同的房屋屬性。在這種二元化的土地制度下，農(nóng)村宅基地禁止自由流轉(zhuǎn)，而城市的土地公開(kāi)化招標(biāo)制度無(wú)形中抬高了土地價(jià)格及相應(yīng)附于土地上房屋的房?jī)r(jià)，催生了小產(chǎn)權(quán)房剛性需求。在這種需求的推動(dòng)下，農(nóng)村宅基地要流轉(zhuǎn)，唯一的途徑就是小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)發(fā)。
小產(chǎn)權(quán)房生死迷局
3日，國(guó)土資源部網(wǎng)站上一則名為《北京掛牌督辦兩起違法占用集體土地案》的消息內(nèi)容顯示，6月21日，北京國(guó)土局掛牌督辦兩起違法占用集體土地案，其中之一就是單套售價(jià)高達(dá)5000萬(wàn)元的小產(chǎn)權(quán)別墅項(xiàng)目“水城御墅 (論壇)”。
對(duì)于此事，張大偉的態(tài)度則較為“樂(lè)觀”。他認(rèn)為，這是個(gè)很典型的例子，至少可以說(shuō)明，在國(guó)土資源部清理小產(chǎn)權(quán)房的大背景下，小產(chǎn)權(quán)房違規(guī)執(zhí)法的力度在加強(qiáng)。不過(guò)，他也提醒說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)房涉及農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的問(wèn)題，目前完全貫徹到位還是比較難的，根本原因是城市化進(jìn)程太快，導(dǎo)致城市的土地逐漸稀缺，從而不斷侵占周邊農(nóng)村的地塊，小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)需而生。
陳寶存“冷靜”地指出，此次政府掛牌督辦小產(chǎn)權(quán)房的舉動(dòng)屬于個(gè)案，不具有代表性。他解釋說(shuō)，此次被查處的小產(chǎn)權(quán)類型為別墅，購(gòu)房群體主要為投資者，與以居住為主的小產(chǎn)權(quán)普通住宅間存在一定的不同；其次，目前被公開(kāi)督辦的小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目，一般為被媒體曝光的項(xiàng)目，比如此次被督辦的“水城御墅”就是典型。政府在輿論壓力下有點(diǎn)“被督辦”的意思，而非主動(dòng)出擊。
在小產(chǎn)權(quán)房清理的大勢(shì)下，小產(chǎn)權(quán)房從出生伊始的 “合情合理”走向“合法合規(guī)”的轉(zhuǎn)正路徑，陳國(guó)強(qiáng)表示，目前政府對(duì)于小產(chǎn)權(quán)處置的路徑構(gòu)思不清晰。相關(guān)部門(mén)的政策要求是明確的，但不同小產(chǎn)權(quán)房成因都很復(fù)雜，既成事實(shí)的房屋、在建房屋與在售房屋間的不同。如果通過(guò)補(bǔ)交相關(guān)稅款，將小產(chǎn)權(quán)房納入到政府保障房建設(shè)范疇，以廉租房、公租房 (論壇)還是經(jīng)適房的形式來(lái)收編等皆成問(wèn)題。也就是說(shuō)，目前政府對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的處置，只有原則性要求，但具體的眾多技術(shù)性處理方式，仍然不明朗。而政府也不可能一刀切式全面清理小產(chǎn)權(quán)房。
張大偉認(rèn)為，中短期來(lái)看，處置小產(chǎn)權(quán)房還是一個(gè)盲區(qū)，操作它的可能性還是比較小，將來(lái)發(fā)展方向是轉(zhuǎn)正的可能性會(huì)比較大，短期內(nèi)解決不了問(wèn)題，歷史遺留問(wèn)題需要慢慢解決。就目前來(lái)看，政府的決策是嚴(yán)查、遏制新建小產(chǎn)權(quán)房，已建已售且成規(guī)模的小產(chǎn)權(quán)房，短期內(nèi)可能會(huì)被暫時(shí)擱置。
陳寶存則認(rèn)為，目前清理小產(chǎn)權(quán)房的政策，最終會(huì)流于形式，最好的結(jié)果就是讓它大產(chǎn)權(quán)化。各級(jí)政府禁批建小產(chǎn)權(quán)房，從根源上徹底消滅村產(chǎn)權(quán)、鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)。已經(jīng)形成規(guī)模的小產(chǎn)權(quán)房，最好的辦法是補(bǔ)交土地出讓金，大產(chǎn)權(quán)化，改成經(jīng)濟(jì)適用房的管理模式。在新的土地管理法修改的情況下，一定要完成小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)的問(wèn)題。實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)土地一元化的考慮，同地、同價(jià)、同權(quán)的三同原則，確認(rèn)土地是農(nóng)民自己支配，就沒(méi)有小產(chǎn)權(quán)。小產(chǎn)權(quán)清理工作至少需要5到10年的時(shí)間，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)屬于歷史遺留問(wèn)題，只能慢慢解決。
