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2025年07月18日
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當(dāng)前樓市確實(shí)非“去火”不可，但越是這種關(guān)頭，越要謹(jǐn)防調(diào)控政策無意造成新一輪“集體非理性”，更要謹(jǐn)防這種政策大面積誤傷剛需。
近幾天，樓市“國五條”造成的心態(tài)影響并未隨著時(shí)間的過去而有所衰減——京滬穗包括不少二線城市仍在延續(xù)二手房火線交易、緊急過戶的熱潮；而在所謂“京版國五條細(xì)則”被官方否認(rèn)后，“穗版國五條細(xì)則”傳言也得到房管部門辟謠。
傳言往往是群體性無所適從心理的衍生品。客觀看，這些年國內(nèi)商品房市場從無到有的發(fā)展歷程，使其同時(shí)兼具居住需求“還債”和投資需求“放債”的雙重屬性，“溫州炒房團(tuán)”等熱錢的加入更放大了投資投機(jī)成分。因此，適度對(duì)投資投機(jī)性需求進(jìn)行抑制（如“限購令”）是必要的，也為這兩年“炒房團(tuán)”銷聲匿跡立下功勞。但也要看到，過多在抑制需求上動(dòng)刀，在人為延緩需求的同時(shí)卻造成了剛需的發(fā)酵，造成人們購房預(yù)期拉升，從而一旦遇到“20%個(gè)稅”此種激化供求關(guān)系信號(hào)的觸發(fā)，便容易形成恐慌性需求。
而且頗有意味的是，“20%個(gè)稅”的信號(hào)，對(duì)買賣雙方都形成了催促效應(yīng)，促成了“恐慌性拋盤”和“恐慌性購房”同時(shí)并存的奇特局面。不能用“非理性”來苛責(zé)老百姓，每個(gè)賣房、買房者都是“理性經(jīng)濟(jì)人”，他們的火線交易均是基于預(yù)期和常識(shí)做出的慎重決斷。但從市場、國家經(jīng)濟(jì)的整體層面來看，這種過于集中的報(bào)復(fù)性交易的迸發(fā)，其效果顯然與調(diào)控初衷相悖，發(fā)人深省。
現(xiàn)在所有人都在揣測下一步的政策走向、落地情況。住建部長說“先試一段時(shí)間再說”，各地的實(shí)施細(xì)則亦在觀望之中。在這樣微妙的博弈節(jié)點(diǎn)上，尤需調(diào)控上多些換位思考、多些系統(tǒng)思維，對(duì)購房需求尤其是剛性需求進(jìn)行甄別和合理疏導(dǎo)。
本來，二手房由于折舊等因素，性價(jià)比更高，應(yīng)該成為住房流通的主力；但我們的調(diào)控政策使得二手房買賣稅費(fèi)大大高過一手房，事實(shí)上對(duì)存量房的盤活起到了阻塞作用。因此，未來的地方細(xì)則還宜對(duì)二手房交易稅費(fèi)適度做一點(diǎn)“差別化的減法”。
其一，裝修費(fèi)用應(yīng)有更合理的稅前扣除。現(xiàn)在各地的規(guī)定中基本都允許對(duì)裝修費(fèi)用予以扣除，但條件仍嫌繁苛，比如有些地方就規(guī)定其“上限”為上一次買入價(jià)的10%~15%，這對(duì)大量年份較久、當(dāng)初買入價(jià)很低的業(yè)主而言，不太公道。建議根據(jù)實(shí)際裝修費(fèi)用（當(dāng)然須提供證據(jù)）予以扣除。
其二，貨幣貶值因素應(yīng)被考慮進(jìn)來。現(xiàn)在一套二手房，動(dòng)輒“增值”一百多萬元，看起來“賺”了不少，但這種增值除了市場因素外，也要看到貨幣超發(fā)和貶值導(dǎo)致的物價(jià)（包括房價(jià)）上漲、房產(chǎn)“被增值”的成分。貨幣政策的寬松，已經(jīng)形成了國家與民眾實(shí)際財(cái)富和購買能力的“再調(diào)整”，若對(duì)這一部分虛的“被增值”房價(jià)再征收20%個(gè)稅，道理上恐怕有些疙瘩。
其三，政策失靈導(dǎo)致房價(jià)飆漲的后果不應(yīng)由剛需消費(fèi)者一肩獨(dú)扛。新華社也坦言“樓市10年9調(diào)屢調(diào)屢高”。其中有城市化發(fā)展的紅利效應(yīng)，亦受到分稅制下地方政府土地財(cái)政模式帶來的賣地、炒地沖動(dòng)驅(qū)使，同時(shí)，樓市調(diào)控手段的頻繁摸索、金融危機(jī)前后樓市政策的反復(fù)等等，也客觀上對(duì)房價(jià)的瘋狂屢屢起到“反調(diào)控”功效。宏觀經(jīng)濟(jì)的軀體性病癥，只讓買房人“吃藥”，難免有點(diǎn)苦口。
當(dāng)前樓市確實(shí)非“去火”不可，但越是這種關(guān)頭，越要謹(jǐn)防調(diào)控政策無意造成新一輪“集體非理性”，更要謹(jǐn)防這種政策大面積誤傷剛需。達(dá)到這種平衡，既要大刀闊斧的魄力，又需拿捏有度的智慧。
