時間：2013-04-30 14:55:06
來源：經濟參考報 作者：任峰 孔祥鑫
商業地產開發與城市的發展緊密相關。城鎮化將帶來商業地產的繁榮。在這一過程中，商業地產應該尋找怎樣的發展路徑？部分業內人士認為，若要分享城鎮化成果，商業地產應首先明確項目所在地城鎮化所處階段，進而明確自身定位。在此基礎上，加強復合型人才的培養和融資方式的創新。
商業地產將迎來繁榮期
中國房協商業和旅游地產專業委員會秘書長蔡云說，積極穩妥推進城鎮化，提高城鎮化質量必然帶動服務業的發展，而商業地產恰是服務業的物理載體。美國、日本、韓國以及東南亞國家的城市化過程都伴隨著商業地產的快速升值。因此，城鎮化將給商業地產帶來廣闊的發展空間。
目前，以城市綜合體為代表的商業地產正進入急速擴張期。易居中國最新發布的統計數據顯示，2011年至2015年，全國20座重點城市新增城市綜合體總量將超過1.6億平方米。
銀河證券首席策略師孟京認為，房地產對于多數居民而言依然有很強的投資吸引力。隨著樓市調控的深入，住宅地產投資功能逐漸遇到瓶頸。商業地產投資功能將在未來凸顯，迎來發展黃金期。
在過去的幾十年里，商業地產只是住宅地產的配角，往往是先開發住宅地產再配套商業。未來，商業地產扮演的角色將更重，可以先有一個很好的商業主題概念，然后以此為中心配套住宅地產。
今年以來，首創、招商等房企紛紛加強對商業地產的開發力度。
首創置業在公司年報中稱，2013年，在業務發展模式上繼續探索土地開發和房地產開發相結合的“住宅+新型業務”模式，其中重要一項是“住宅+奧特萊斯”業務線，即住宅與商業的聯合開發。
招商地產也在年報中表示，公司將繼續補充在其他城市的商業地產資源，為金融創新、融資渠道多元化提供新的空間。同時，公司新設立了商業地產運作平臺招商商置，其運轉正日益專業化。
另一家地產公司金地集團同樣設立了專門的商業地產運作機構。2012年，金地集團布局香港資本市場，收購香港上市公司星獅地產，并于今年3月12日更名為金地商置集團有限公司。金地商置將專注于商業地產，培育城市綜合體開發與運營管理的核心業務模式。
明確定位是關鍵
城鎮化將帶來商業地產的繁榮已成為業界共識。隨之而來的問題是，商業地產在城鎮化作用應扮演怎樣的角色，尋找怎樣的發展路徑？
中國商業聯合會購物中心專業委員會秘書長趙素珍說，近年來各地開發了很多商業地產項目，其中失敗案例也很多，主要是因為定位不準。商業地產項目定位基本包含功能、客戶、形象、服務定位等內容。
其中，功能和客戶定位是核心，兩者相互影響。趙素珍認為，立項之初要做調研工作，選定商業地產主題，使之能夠把同類型的商家聚集在一起，圈定目標消費群。定位還要注意差別化，在吸引商家的同時，讓自己項目鶴立雞群。
紅星美凱龍副總裁王偉認為，準確項目定位的前提是對城鎮化階段的準確把握。“要開發商業地產，首先是要理解城市。中國的城鎮化進程差異非常大，所處階段也不同，把此地經驗放到別處照搬照抄，可能會一敗涂地。認清城鎮化發展所處階段，才能理解這個城市對商業地產的核心需求是什么。如果企業不能滿足這個城市發展需求，那么企業的戰略肯定是失敗的，項目也沒有前途。”
上海易居房地產研究院監測顯示，從近三年中國部分城市商辦土地供應來看，未來五年甚至十年的過程中，一線城市由于土地資源的稀缺，商業地產重開發時代將終結，而未來一線城市商業地產的重點將是運營管理。
同時，從數據可以看出，2010-2012年成都和沈陽近三年推出商辦用地建筑面積是上海商辦土地供應的近5倍之多。因此，二三線城市這些商辦土地如果在未來五年內實現開發，這些城市將進入商業地產的井噴期。
突破人才資金瓶頸
運作商業地產需要資本運作、商業運營等多重能力。近年來出現的融合商業街、物流倉儲、寫字樓、住宅等多種業態于一身的產業綜合體項目，跨越住宅、商業、工業等多種地產開發、運營模式，其操作難度與傳統地產不可同日而語。
中國商業聯合會購物中心專業委員會秘書長趙素珍說，中國商業地產發展太快，用了幾年時間走過了發達國家幾十年、上百年歷程，這給人才鏈、管理鏈、資金鏈帶來很大壓力，突出問題是復合型人才極度缺乏。
目前，商業地產從業人員一些是從零售業態轉行，還有一些從房地產公司過來，能夠把這兩個行業結合好的人才并不多。因此，商業地產要健康發展迫切需要復合型人才。
資金是困擾商業地產發展的另一瓶頸。趙素珍說，商業地產有別于住宅開發，是一次性投入較大，長期回報過程，初期資金量大小有時決定預期目標是否能夠實現。銀河證券首席策略師孟京說，商業地產與住宅地產相比，最大問題是資金的獲得能力相對較差。對資本市場而言，如信托、銀行，明顯更加青睞于住宅地產。
不過，發行債券、海外股市融資等方式可在一定程度上緩解商業地產融資難題。據中原地產研究中心監測，3月知名房企赴港融資共有9筆，融資規模超過40億美元，在經歷了2月春節的低谷之后，再度活躍。
在融資成本方面，年利率則在2.755%（萬科）到13.25%（恒盛）之間不等。對于需要融資的商業地產項目而言，海外融資成本低廉，加上人民幣升值，海外融資優勢漸顯。
商業地產應更重視體驗
由于商業地產往往體現了一個城市商業的發達程度，大型、高端的商業地產項目更成為城市的地標和名片，能帶動大量就業和消費，所以，商業地產深受地方政府的青睞。但也因為如此，商業地產同質化競爭現象也越來越激烈。
時下，一說商業地產就是綜合體，一說綜合體就是購物中心，一說購物中心就是ZARA、H&M，模式高度雷同，定位高度雷同，品牌高度雷同。這導致招商周期延長、與租戶的租金議價能力下降、空置率上升等問題頻現，導致商業地產項目投資回報周期延長。
與此同時，電子商務對商業地產尤其是傳統的零售商業地產來說也是一個巨大挑戰。中國電子商務研究中心發布的《2012年度中國網絡零售市場數據監測報告》披露的最新監測數據顯示，2012年中國網絡零售市場交易規模達1.32萬億元，同比增長64.7%。包括蘇寧電器在內很多零售企業已經將業務重點轉移到線上。在這種形勢下，商業地產應該提供更好的用戶體驗。
業內人士表示，商業地產在經歷了個體商業街，大型倉儲、超市以及目前比較流行的購物中心等幾個階段后，公園商業嶄露頭角。公園商業在吸收購物中心餐飲娛樂業態基礎上，還讓消費者能夠體驗到在公園里購物的輕松閑適，因此受到市場的歡迎。
京瑞安君匯商業管理顧問有限公司總經理韓霜說，公園商業相對于其他商業模式具有以下優勢：首先是公園商業有開放式優美環境，公園商業不僅提供多樣的購物方式，還有傳統商業所無法比擬優美景觀視野和消費體驗；第二是多元產業鏈優勢整合，公園商業街由房地產、主題商業街結合，在獲取收益等方面有靈活的操作方式。
以北京后海為例。除了自然人文景觀之外，后海更聚集了上百家各具特色酒吧，各色小吃、各種民俗產品，每天后海商業圈客流量可以達到十萬余人次。
商業地產要想贏得市場與客戶，需要在商業購物環境的設計中增加體驗式消費的深度，也更需要根據項目所處的地段環境、自身特點，以客戶的偏好等做個性化的設計。
