以傳播城市化專業(yè)知識(shí)為己任
2025年07月19日
星期六
設(shè)為首頁(yè)
|
加入收藏
搜索
經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升之中，各地尋找新的經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張驅(qū)動(dòng)力迫在眉睫。城鎮(zhèn)化被中央和地方寄予厚望，學(xué)者認(rèn)為新型城鎮(zhèn)化將是中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的持久動(dòng)力，是未來(lái)擴(kuò)大內(nèi)需的最大潛力。接受南方日?qǐng)?bào)記者采訪的專家同時(shí)建言稱，新型城鎮(zhèn)化應(yīng)“產(chǎn)城結(jié)合”，防止出現(xiàn)造城運(yùn)動(dòng)，形成“空城”。
此外，值得注意的是，新型城鎮(zhèn)化的話題有被房地產(chǎn)行業(yè)綁架的嫌疑，一些輿論認(rèn)為新型城鎮(zhèn)化將為房地產(chǎn)帶來(lái)更大發(fā)展空間。對(duì)此，業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，新型城鎮(zhèn)化將推動(dòng)工業(yè)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化協(xié)同發(fā)展，形成有效需求支撐下的房地產(chǎn)有效供給，但城鎮(zhèn)化不是房地產(chǎn)化，房地產(chǎn)商不應(yīng)幻想劫持新型城鎮(zhèn)化為自己代言。
而在廣東，由于城鎮(zhèn)化率本身相對(duì)較高，未來(lái)城鎮(zhèn)化發(fā)展速度也會(huì)更快一些。專家表示，當(dāng)大量外來(lái)人口變成了城市居民，一方面給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)機(jī)遇，另一方面，政府需要加大投入，讓人民安居樂(lè)業(yè)，如建設(shè)保障性住房等，這就不僅僅是房地產(chǎn)的問(wèn)題。
沒(méi)有產(chǎn)業(yè)支撐只是“空城”
“如果一座座新城鎮(zhèn)房子修得很漂亮，但社區(qū)人卻寥寥，那么這絕對(duì)不是新型城鎮(zhèn)化所要達(dá)到的目的?！毙滦统擎?zhèn)化提出后，發(fā)展中可能存在的問(wèn)題，成為業(yè)界討論的焦點(diǎn)。
中央多次表態(tài)城鎮(zhèn)化是我國(guó)擴(kuò)大內(nèi)需的最大潛力所在。在城鎮(zhèn)化大趨勢(shì)的市場(chǎng)背景下，各地?zé)嶂杂谛聟^(qū)、新城的報(bào)批，一些新區(qū)、城市副中心規(guī)劃大批量出臺(tái)。
在這樣的市場(chǎng)背景下，大量樓房供應(yīng)隨之來(lái)臨，尤其是三四線城市，在缺乏產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入與支撐的前提下，不少城市出臺(tái)新的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，以此為基礎(chǔ)開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)新城。
“值得注意的是，實(shí)際操作上中小城市尤其是三四線城市更多的只是以產(chǎn)業(yè)新城為名直接進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)‘造城’，‘加快’所謂城鎮(zhèn)化進(jìn)程?！蓖咦稍冄芯恐行目偙O(jiān)張宏偉向南方日?qǐng)?bào)記者指出，這樣的“被城鎮(zhèn)化”導(dǎo)致市場(chǎng)供應(yīng)沒(méi)有辦法順利去化，或者賣出去的房子由于配套不全等原因沒(méi)有人居住成為“空城”，這會(huì)助推這些城市面臨崩盤的風(fēng)險(xiǎn)。
如何避免“空城”出現(xiàn)，張宏偉指出，首先應(yīng)調(diào)整與改革地方政府業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo)，弱化GDP等傳統(tǒng)的粗放型經(jīng)濟(jì)導(dǎo)向的指標(biāo)，強(qiáng)化一些新型的集約型的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)，比如，居民人均可支配收入；當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖朐鲩L(zhǎng)與GDP增長(zhǎng)的比率等。
“通過(guò)評(píng)價(jià)指標(biāo)的調(diào)整，避免一屆政府任期內(nèi)通過(guò)規(guī)劃、房地產(chǎn)等短期內(nèi)刺激動(dòng)作做出政績(jī)，而不顧城市、資本、產(chǎn)業(yè)與人口的協(xié)調(diào)發(fā)展?！睆埡陚シQ。
“發(fā)展產(chǎn)業(yè)新城，要產(chǎn)業(yè)先行，切實(shí)做到‘產(chǎn)城融合’?！睆埡陚ミM(jìn)一步指出，城鎮(zhèn)化和工業(yè)化要同步推進(jìn)，依靠產(chǎn)業(yè)的發(fā)展支持城市的建設(shè)，同時(shí)城市的基礎(chǔ)設(shè)施配套反過(guò)來(lái)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)，這樣相互的互動(dòng)與推進(jìn)，才是新型城鎮(zhèn)化過(guò)程中防止產(chǎn)業(yè)新城泛濫的最有效方法。
此前，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在江蘇省江陰市新橋鎮(zhèn)考察時(shí)也提到，城鎮(zhèn)化要有產(chǎn)業(yè)作支撐，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城結(jié)合?！斑M(jìn)城的農(nóng)民有就業(yè)能創(chuàng)業(yè)，生活就會(huì)安穩(wěn)，城鎮(zhèn)化就能走得更扎實(shí)?！?/p>
作為城鎮(zhèn)化率走在全國(guó)前沿的廣東，其在《廣東省城鎮(zhèn)化發(fā)展“十二五”規(guī)劃》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)劃》）中亦提出，2015年全省城鎮(zhèn)化率達(dá)到70%。除了數(shù)量，未來(lái)廣東推進(jìn)城鎮(zhèn)化將更加重視質(zhì)量的提升。
廣東省在規(guī)劃中表示，部分城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡，低端產(chǎn)業(yè)占用了大量土地資源，公共服務(wù)設(shè)施用地比重偏低，制約了城鎮(zhèn)建設(shè)水平的提升。
《規(guī)劃》對(duì)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目相對(duì)較弱的粵西城鎮(zhèn)群提出，要重點(diǎn)支持重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目建設(shè)。培育產(chǎn)業(yè)集群，著力打造湛江東海島工業(yè)新城，積極發(fā)揮大型項(xiàng)目對(duì)粵西地區(qū)發(fā)展的帶動(dòng)作用，推動(dòng)新型工業(yè)化與新型城鎮(zhèn)化協(xié)調(diào)發(fā)展。
推進(jìn)城鎮(zhèn)化需降低房?jī)r(jià)
記者注意到，新型城鎮(zhèn)化剛一提出，將會(huì)受惠的農(nóng)民工尚未高呼，房地產(chǎn)行業(yè)倒先開(kāi)始?xì)g呼，似乎為自己的發(fā)展奪得了一把尚方寶劍。
城鎮(zhèn)化的發(fā)展是否與房地產(chǎn)發(fā)展有著密切聯(lián)系，會(huì)否進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)？對(duì)此，瑞信內(nèi)房股研究部主管杜勁松稱，“地方政府尤其是一些小城市確實(shí)有借城鎮(zhèn)化推高房?jī)r(jià)的沖動(dòng)，進(jìn)而抬高地價(jià)從中獲利。”
不過(guò)，銀河證券首席總裁顧問(wèn)左小蕾則指出，城鎮(zhèn)化如果跟房地產(chǎn)有關(guān)系，應(yīng)該是指保障房或者低價(jià)的商品房?！斑@不會(huì)推高房?jī)r(jià)，因?yàn)檗r(nóng)民買不起房，他們的購(gòu)買力很有限，很可能更多考慮的會(huì)是租房。”
不可否認(rèn)，城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)是息息相關(guān)的，只有房地產(chǎn)發(fā)展后，才可以徹底的完成這件事情。合富輝煌首席分析師龍斌在談到廣東的城鎮(zhèn)化發(fā)展時(shí)表示，廣東是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的火車頭之一，廣東城鎮(zhèn)化率本身相對(duì)較高，未來(lái)城鎮(zhèn)化發(fā)展速度也會(huì)更快一些。
“廣東常住人口數(shù)量已經(jīng)超過(guò)1億，如果外來(lái)人口變成了居民，就不是房地產(chǎn)的問(wèn)題，而是讓人民群眾安居樂(lè)業(yè)，就需要政府不斷的投入，大量的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)會(huì)給房地產(chǎn)帶來(lái)很大的需求?！饼埍笳劦?，房地產(chǎn)中的企業(yè)已經(jīng)意識(shí)到，巨大的機(jī)遇中房地產(chǎn)業(yè)發(fā)揮越來(lái)越重大的作用。
廣東省房協(xié)秘書長(zhǎng)王韶同時(shí)認(rèn)為，十八大提出要推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)人口市民化，利好樓市。新型城鎮(zhèn)化將推動(dòng)工業(yè)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化協(xié)同發(fā)展，形成有效需求支撐下的房地產(chǎn)有效供給，有望解決目前三四線城市房地產(chǎn)脫離城市工商業(yè)而過(guò)度發(fā)展的問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的同步轉(zhuǎn)型，使得三四線城市在新型城鎮(zhèn)化道路上適度發(fā)展。
“城鎮(zhèn)化不是給‘房地產(chǎn)化’代言?！鼻迦A大學(xué)世界經(jīng)濟(jì)與研究中心袁鋼明教授在和訊“布局新型城鎮(zhèn)化”論壇上稱，城鎮(zhèn)化被當(dāng)做房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲和擴(kuò)大的巨大空間，認(rèn)為城鎮(zhèn)化必然會(huì)擴(kuò)大房地產(chǎn)需求，而房地產(chǎn)需求必然會(huì)推高價(jià)格，實(shí)際上這完全沒(méi)有道理。
袁鋼明說(shuō)，城鎮(zhèn)化發(fā)展，農(nóng)民工進(jìn)城以后，國(guó)家應(yīng)使房?jī)r(jià)更大幅度下降，下降到農(nóng)民工能夠住得起的程度，這才是真正符合中央所指的城鎮(zhèn)化，即以人為本的城鎮(zhèn)化發(fā)展?！暗F(xiàn)在的房地產(chǎn)商、投機(jī)商，普通老百姓作為投機(jī)行為者來(lái)看，以為農(nóng)民工進(jìn)城就可以買得起高價(jià)的房子，這是完全錯(cuò)誤的?！?/p>
“在此情況下，國(guó)家應(yīng)該做的除大量興建保障房外，還應(yīng)該開(kāi)征房產(chǎn)稅，但對(duì)普通低收入人群的房產(chǎn)稅應(yīng)予以免收或少收?！痹撁髡f(shuō)，美國(guó)、日本針對(duì)房產(chǎn)稅設(shè)計(jì)了多種層次。一方面保護(hù)低收入者，另一方面打擊投資需求?！拔ㄓ腥绱耍拍苁狗?jī)r(jià)降下來(lái)。而中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)也應(yīng)該真正靠普通居民的正常住房需求來(lái)支撐，而非投機(jī)性需求?！?/p>
事實(shí)上，業(yè)界人士普遍認(rèn)為，城鎮(zhèn)化的推進(jìn)需要的是如何降低房?jī)r(jià)，高房?jī)r(jià)反而會(huì)阻礙農(nóng)民工進(jìn)城。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心資源與環(huán)境政策研究所副所長(zhǎng)李佐軍即認(rèn)為，在高房?jī)r(jià)下城鎮(zhèn)化是難以推進(jìn)的，因?yàn)槌擎?zhèn)化的核心是農(nóng)民市民化，必須讓進(jìn)城農(nóng)民買得起或租得起房，才可能推進(jìn)人口的城鎮(zhèn)化，而這就要求降房?jī)r(jià)。
這也正如國(guó)家行政學(xué)院決策咨詢部主任慕海平所言，城鎮(zhèn)化不僅要有“人口的城鎮(zhèn)化”，更應(yīng)是產(chǎn)業(yè)、人口、土地、社會(huì)、農(nóng)村五位一體的城鎮(zhèn)化。
