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2025年09月02日
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在完成房價(jià)調(diào)控目標(biāo)的壓力下，讓樓價(jià)降溫已成當(dāng)下重要任務(wù)
每個(gè)階段有每個(gè)階段的任務(wù)，目前，政府最緊迫的任務(wù)是如果房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容，存量房方案如何落地的問題。
———同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉
廣州在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上今年應(yīng)該能完成調(diào)控目標(biāo)，因?yàn)閷?shí)施限價(jià)措施后，整體成交均價(jià)已經(jīng)呈現(xiàn)出穩(wěn)定態(tài)勢，預(yù)計(jì)這一趨勢會(huì)在下半年持續(xù)。
———方圓地產(chǎn)首席市場分析師鄧浩志
炎炎夏日，40℃高溫考驗(yàn)著全國各大城市之時(shí)，樓市版十大火爐城市也出爐了，廣州、北京、深圳、上海、南京等城市位列其中。根據(jù)這十大火爐城市上半年的總體漲幅來看，完成房價(jià)調(diào)控目標(biāo)的壓力非常大，年內(nèi)樓市調(diào)控會(huì)不會(huì)有新變化？
廣州居“火爐”城市之首
上周，中國大部地區(qū)在熱情似火的“橙色”高溫中度過，上海、重慶、武漢、長沙等一些城市堪稱火爐城市，最高溫度達(dá)到40℃。與炎炎夏日相映襯的，還有各大城市高溫不退的樓市。
此輪房價(jià)上漲，一線城市領(lǐng)跑全國，二線重點(diǎn)城市緊隨其后，樓市的堅(jiān)挺讓越來越多的開發(fā)商重新認(rèn)識到這些城市的重要價(jià)值，集體重歸一二線城市拿地，地王頻現(xiàn)。然而，這也意味著，這些城市的房價(jià)未來有可能持續(xù)上漲。
按照國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，6月份70個(gè)大中城市中，除了溫州的新房價(jià)格較去年有所下跌，其他69城房價(jià)同比均漲。其中，北京同比漲幅最高，達(dá)16.7%，較5月擴(kuò)大1.2個(gè)百分點(diǎn)；廣州漲幅16.5%，位居全國第二。在此背景下，就連一向唱衰房地產(chǎn)市場、被網(wǎng)友戲稱“空軍一號”的獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠也轉(zhuǎn)而“唱多”，并且預(yù)測：由于地方政府財(cái)政壓力影響中央，明年年初房價(jià)將持續(xù)上漲。
房價(jià)上漲，又一次赤裸裸地?cái)[在老百姓面前，尤其是房價(jià)上漲過快的城市，老百姓購房壓力與日俱增。據(jù)易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)，記者統(tǒng)計(jì)了上半年房價(jià)同比漲幅最大的10個(gè)城市，廣州、北京、深圳、上海、南京、廈門、鄭州、福州、烏魯木齊、沈陽跑在全國前列，漲幅分別為11 .63%、11 .42%、9 .95%、8 .37%、8 .20%、7.32%、6.87%、6.67%、6.35%、5.50%，堪稱樓市中的“火爐城市”。此外，南昌、長沙與沈陽的漲幅持平，也達(dá)到5.50%左右。
從榜單中可以看出，除了四大一線城市外，華東、華中、東北、西北幾大區(qū)域的重點(diǎn)城市都赫然在列。
8城樓價(jià)漲幅超過6 .5%
按照國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，上半年城鎮(zhèn)居民人均總收入14913元。其中城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13649元，同比名義增長9.1%；扣除價(jià)格因素實(shí)際增長6.5%。
反觀這10個(gè)火爐城市，廣州、北京、深圳、上海、南京、廈門、鄭州、福州有8個(gè)城市的上半年房價(jià)總體漲幅均超過6.5%。單就剛剛過去的6月份為例，這8個(gè)城市6月份同比增幅分別為16 .50%、16 .7%、16%、14 .40%、12 .30%、11.90%、10.40%、11%，同比增幅更是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過6.5%。這也就意味著，十大火爐城市中，有八個(gè)城市的房價(jià)漲幅，高于同期全國居民人均可支配收入的實(shí)際增長幅度。
為什么是它們？四大一線城市連續(xù)六個(gè)月領(lǐng)漲全國，上半年廣州一手住宅均價(jià)攀升至16082元/平方米，一手住宅銷售總額達(dá)到6328409.29萬元，比去年上半年的3990818.3萬元增長58.6%；北京一手住宅成交均價(jià)達(dá)到22537元/平方米，一手住宅成交約4.5萬套，創(chuàng)下近四年新高；上海一手住宅成交均價(jià)為23966元/平方米，一手住宅成交605萬平方米，占2012全年成交面積的64.5%；深圳上半年一手住宅均價(jià)達(dá)到21375元/平方米，刷新歷史紀(jì)錄。
供求關(guān)系失衡是重要原因。中原集團(tuán)研究中心針對供求關(guān)系的監(jiān)測顯示，2012年一線城市平均供求比為1 .01，二線城市為0 .86；而到了今年上半年，一線城市平均供求比降為0 .8，出現(xiàn)供不應(yīng)求情況，市場存量下降，房價(jià)上升。一線四大城市中，上半年供需關(guān)系無一例外地趨緊，最嚴(yán)重的當(dāng)屬北京，從去年的0 .78降至0 .49，供應(yīng)的減少以及穩(wěn)定的需求是主要原因，但隨著5月份以來調(diào)控力度加大，北京的供求比正逐月回穩(wěn)，6月單月已接近去年月均水平。
然而，廈門、福州、鄭州、南京等二線城市房價(jià)為什么漲得快？這些城市作為各區(qū)域中心城市，市場需求量比較大，整體上市場活躍度也都較大。沈陽是東北規(guī)模最大的城市，其對周邊區(qū)域人口吸引力非常大，大量人口涌入沈陽一定程度上推高了房價(jià)。福州也是如此，城市擴(kuò)大，人口增加，外地進(jìn)城購房置業(yè)者進(jìn)一步增多，導(dǎo)致房價(jià)一路上漲。而南京房價(jià)上漲，可能是投資需求較大。南京作為省會(huì)城市，雖然收入和G DP都不算高，房價(jià)上漲幅度卻異常大，可能是因?yàn)槠涫袌龌嘏聘吡送顿Y需求，進(jìn)而推高了房價(jià)。對于廈門來說，其供應(yīng)量本身不大，且經(jīng)濟(jì)水平比較高，吸引外來企業(yè)投資，外來需求如外來投資推高了當(dāng)?shù)胤績r(jià)。
完成房價(jià)調(diào)控目標(biāo)壓力大
本次“國五條”新政，“已限購城市進(jìn)一步從嚴(yán)”僅北京細(xì)則中有所體現(xiàn)，“未限購的三四線城市酌情加入限購行列”，在地方層面上則基本沒響應(yīng)。此外，存量房交易個(gè)稅調(diào)整對市場的影響力被嚴(yán)重高估，征收20%個(gè)稅也唯有北京一地落實(shí)，其他一線城市大多處于宣而不行的狀態(tài)中。
唯一得到地方政府普遍執(zhí)行的是房價(jià)控制目標(biāo)。截至4月初，35個(gè)城市公布了2013年度房價(jià)控制目標(biāo)，目標(biāo)大致相同：2013年房價(jià)漲幅低于人均可支配收入實(shí)際漲幅。以十大火爐城市來看，北京、上海明確2013年房價(jià)控制目標(biāo)即全市新建商品住房價(jià)格與2012年相比保持穩(wěn)定。廣州、深圳、南京、廈門、福州等城市均明確2013年廣州新建商品住房價(jià)格漲幅要低于本市人均可支配收入的實(shí)際增長速度。
然而，根據(jù)上半年這十大火爐城市的總體漲幅來看，完成房價(jià)調(diào)控目標(biāo)的壓力比較大。上半年，北京一手住宅成交均價(jià)達(dá)到22537元/平方米，而去年全年成交均價(jià)約為2.07萬元/平方米；上海上半年一手住宅成交均價(jià)為23966元/平方米，去年全年成交均價(jià)為21412元/平方米。兩城上半年樓市成交均價(jià)已高于去年成交均價(jià)。
此外，南京市上半年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入21210元，同比名義增長9.4%，剔除價(jià)格因素，實(shí)際增長8.9%左右，而南京上半年房價(jià)漲幅達(dá)到8.20%；廈門上半年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入20620元，同比名義增長8.3%，而廈門上半年房價(jià)漲幅7.32%；福州上半年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到16957元，同比增長9.6%，而福州上半年房價(jià)漲幅6 .87%。這幾個(gè)城市上半年樓價(jià)漲幅與本市人均可支配收入的實(shí)際增長速度或名義增長速度已比較接近。
在業(yè)內(nèi)人士看來，各地通過限制簽發(fā)預(yù)售證以及限制高價(jià)房網(wǎng)簽的辦法，雙管齊下以達(dá)到控制“價(jià)格飆漲”的目的，而市場上的實(shí)際房價(jià)漲幅，一定還遠(yuǎn)高于已經(jīng)公布的數(shù)據(jù)。
高溫怎么降？
“今年上半年，調(diào)控房價(jià)的目標(biāo)遠(yuǎn)未達(dá)到；下半年，上行的壓力依然存在。”7月24日，在博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第13屆年會(huì)上，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)名譽(yù)會(huì)長聶梅生感嘆，目前，房地產(chǎn)行業(yè)的各項(xiàng)指標(biāo)處于本輪調(diào)控以來的高位，因此情況較為嚴(yán)峻。
在嚴(yán)厲的問責(zé)制度下，讓樓價(jià)降溫已成為當(dāng)下重要的任務(wù)。以廣州為例，預(yù)計(jì)2013年廣州城市居民人均可支配收入增長11%，城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)漲幅控制在3.5%左右，也就是說，廣州今年的房價(jià)控制目標(biāo)應(yīng)該在7.5%左右。而廣州今年上半年的過高漲幅，使得下半年房價(jià)不能升，只能降。
在此背景下，樓市調(diào)控會(huì)不會(huì)有新變化？房地產(chǎn)調(diào)控還有很多“后手”，如房產(chǎn)稅，日前國稅總局也罕見表態(tài)，要研究個(gè)人房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)大。再如二手房銷售嚴(yán)格征收20%的個(gè)稅。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，下半年調(diào)控政策基本穩(wěn)定，房產(chǎn)稅第二批試點(diǎn)有很大可能性出爐。然而，廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文認(rèn)為，在當(dāng)前特定的市場環(huán)境下，即使房地產(chǎn)稅出臺，常規(guī)稅率和偏重于對增量增收的實(shí)施方法，難以從根本上抑制投資需求，也無法遏制樓價(jià)的繼續(xù)上升，甚至?xí)蚣哟蠓课菔褂眠^程中的持有成本，最終推高租金和售價(jià)。他還提醒，對地方政府來說，最難的是“長效機(jī)制”的問題，這不是依靠房產(chǎn)稅就能輕易解決問題的。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，七八月為傳統(tǒng)淡季，成交量將有所下滑，房價(jià)趨于平穩(wěn)，從而緩沖下半年的整體房價(jià)漲勢，所以下半年如果沒有異常的市場狀況，政府應(yīng)該不會(huì)有明顯的動(dòng)作。“每個(gè)階段有每個(gè)階段的任務(wù)，目前，政府最緊迫的任務(wù)是如果房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容，存量房方案如何落地的問題”。
記者了解到，當(dāng)前各地房管部門普遍的、最快見效的做法是：高檔項(xiàng)目限制預(yù)售證的批復(fù)、中檔房限制價(jià)格的漲幅、低檔房加緊審批入市。在廣州，近日就有消息稱，廣州市房管局召集了業(yè)內(nèi)人士商討樓市調(diào)控形勢與對策。由于上半年廣州樓價(jià)漲幅過大，基于此，政府有意出臺新政，繼續(xù)對中心區(qū)域?qū)嵭邢藓灐⑾奘邸⑾迌r(jià)，同時(shí)，對于非中心城區(qū)則可能放寬銷售限制，進(jìn)一步增加郊區(qū)低價(jià)房的成交量，從而拉低全市均價(jià)。
方圓地產(chǎn)首席市場分析師鄧浩志表示，在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上今年應(yīng)該能完成調(diào)控目標(biāo)，因?yàn)閺V州實(shí)施限價(jià)措施后，整體成交均價(jià)已經(jīng)呈現(xiàn)出穩(wěn)定態(tài)勢，預(yù)計(jì)這一趨勢會(huì)在下半年持續(xù)。但統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)存在一定水分，從實(shí)際情況看，今年樓價(jià)漲幅不可能控制在7.5%。
