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2025年07月19日
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近日，南京市大型小產(chǎn)權(quán)房項目——七彩星城小區(qū)業(yè)主接到通知，可以更換購房合同以及辦理銀行按揭等手續(xù)，媒體認(rèn)為，這是南京在為小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正開綠燈，這一信息也牽動著全國8億平方米的小產(chǎn)權(quán)房的神經(jīng)。
“七彩星城項目補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)，是市政府對我市歷史遺留的集體土地房地產(chǎn)進(jìn)行處置的延續(xù)，不可解讀為‘小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正’。”南京市國土局在給予中國房地產(chǎn)報的書面回復(fù)中稱，七彩星城項目單位于2007年8月辦理了土地征用手續(xù)，2010年11月申請辦理土地出讓手續(xù)，目前市政府已經(jīng)批準(zhǔn)，按規(guī)定補(bǔ)繳了7000余萬元土地出讓金，取得了“寧雨國用2012第00347號”國有土地使用證。所以，這并不能理解成南京小產(chǎn)權(quán)房可以轉(zhuǎn)正。
在國土資源部三令五申要堅決制止“小產(chǎn)權(quán)房”等違法違規(guī)行為的大背景下，七彩星城顯得極為特殊。中國房地產(chǎn)報記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商和售樓處始終把該項目獲得土地證堅持稱為“轉(zhuǎn)正”，而南京市國土局等有關(guān)部門卻避談“轉(zhuǎn)正”二字。
2003年8月，南京市決定在全市范圍內(nèi)開展全面清理處置集體土地房地產(chǎn)專項行動，并下發(fā)了《關(guān)于處置集體土地房地產(chǎn)開發(fā)遺留問題的實施意見》，對2003年8月22日市政府發(fā)布公告前的集體土地房地產(chǎn)項目，符合房屋質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)并通過規(guī)劃審查的，在落實查處責(zé)任的前提下，依法補(bǔ)辦建設(shè)和土地征轉(zhuǎn)用、出讓等手續(xù)。
由此，南京市為小產(chǎn)權(quán)房項目辦理“兩證”打開了一個特殊通道。
2007年底，南京市國土局相關(guān)部門公布了10家集體土地房項目可以辦理土地證和產(chǎn)權(quán)證，隨之土地性質(zhì)轉(zhuǎn)化為國有，在這當(dāng)中，就包括七彩星城。
“小產(chǎn)權(quán)房能獲得國家土地使用證，明顯犯了國家相關(guān)法律的大忌，南京以‘歷史遺留問題’及‘補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)’等說法代替小產(chǎn)權(quán)房‘轉(zhuǎn)正’，存在著偷換概念的嫌疑。”南京一位長期研究集體土地的房產(chǎn)專家指出，在完全不受法律保護(hù)的小產(chǎn)權(quán)房交易行為背后，關(guān)系一定錯綜復(fù)雜，沒有利益驅(qū)動，就不會有轉(zhuǎn)正的可能。
首個轉(zhuǎn)正標(biāo)本
“七彩星城幾千套小產(chǎn)權(quán)房，如果能夠轉(zhuǎn)正，這將是南京第一個真正大規(guī)模轉(zhuǎn)正的小產(chǎn)權(quán)房項目，對南京樓市的示范作用毋庸置疑。”南京知名地產(chǎn)評論人尹霄飛指出。
資料顯示，七彩星城位于南京市雨花臺區(qū)油坊橋汪家村地塊，是南京市規(guī)模最大的小產(chǎn)權(quán)房小區(qū)之一。開發(fā)商是江蘇安居高校投資置業(yè)有限公司，隸屬于南京工業(yè)大學(xué)后勤服務(wù)集團(tuán)，項目開發(fā)所用土地為該公司擁有的集體土地。
按照現(xiàn)行政策，在集體性質(zhì)土地上開發(fā)的商品房即屬于違規(guī)建筑，這種項目由于拿不到土地證、房產(chǎn)證，被業(yè)內(nèi)通稱為“小產(chǎn)權(quán)房”。
2007年1月20日，雨花臺區(qū)集體土地性質(zhì)樓盤七彩星城首度開盤，開發(fā)商明確告知購房者，他們的項目為小產(chǎn)權(quán)房，但是在“轉(zhuǎn)正”的名單上。為此，開發(fā)商在購房合同上，明確承諾將負(fù)責(zé)房產(chǎn)的“轉(zhuǎn)正”，即在2009年12月31日之前，能夠領(lǐng)取房產(chǎn)證和土地證。
但是，到了2009年底，開發(fā)商承諾的小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”并沒有實現(xiàn)，為此業(yè)主和開發(fā)商之間多番交涉。2012年初，七彩星城在補(bǔ)繳了土地出讓金之后，成功領(lǐng)取了項目的國有土地證。2012年2月，有七彩星城業(yè)主收到短信息通知稱，可以拿土地證了，隨后就傳出了七彩星城即將轉(zhuǎn)正的消息。
“業(yè)委會通知我們，要求我們準(zhǔn)備資料辦理按揭。”記者從七彩星城一位業(yè)主處了解到，業(yè)主此前簽訂的小產(chǎn)權(quán)房購房協(xié)議，將由開發(fā)商收繳上去，更換為正規(guī)的南京市商品房購房合同。
早期由于受小產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)影響，七彩星城的房源無法辦理商品房按揭，需要開發(fā)商提供資金給銀行，銀行再以“月供”的方式貸款給業(yè)主。這批辦理“月供”的業(yè)主，被開發(fā)商通知去銀行辦理真正的商品房按揭。為此，業(yè)主們認(rèn)為這是土地證和房產(chǎn)證即將拿到的前兆。
“開發(fā)商把前期辦理的土地使用證、用地規(guī)劃許可、工程規(guī)劃許可和施工許可證都交來了，現(xiàn)在已在我們這里辦理了預(yù)售許可證，網(wǎng)上已經(jīng)可以查詢到相關(guān)在售房源了。”南京市住建委產(chǎn)權(quán)市場處新聞發(fā)言人蔣玉萍證實，七彩星城的預(yù)售許可證已在今年8月15日取得，已有142套未售出房源錄入網(wǎng)上銷售。此外，七彩星城已經(jīng)辦理完了房屋所有權(quán)初始登記。等到商品房購房合同換發(fā)完畢，業(yè)主憑借房屋所有權(quán)初始登記、購房合同、購房發(fā)票等相關(guān)資料，就可以前往南京市房產(chǎn)局辦理商品房房產(chǎn)證。
禁令下的博弈
2006年，南京市專門成立了“清理集體土地建房小組”，對南京市的小產(chǎn)權(quán)房展開全面調(diào)研。2007年，南京市國土局公布棲霞區(qū)的興都花園、銀貢山莊、長江花園一二期、堯化中心村、八卦花園、萬鑫花園、沁苑山莊、康靖花園和雨花臺區(qū)的七彩莊等10個小產(chǎn)權(quán)房項目，補(bǔ)齊手續(xù)后有望轉(zhuǎn)正。截至目前，這10個項目中，八卦花園、長江花園和七彩星城已經(jīng)完成轉(zhuǎn)正，其余7個項目仍在排隊等候中。
對于這7個小產(chǎn)權(quán)房小區(qū)的轉(zhuǎn)正問題，南京市國土局相關(guān)人士表示：“有很多事情其實國土局一家說了并不算，還牽涉到建委、規(guī)劃等多個部門。”
記者獲悉，南京市小產(chǎn)權(quán)房想要轉(zhuǎn)正，必須歷經(jīng)一個復(fù)雜的程序：先是規(guī)劃局劃置紅線范圍，然后由市建委、國土局、規(guī)劃局、建工局、房產(chǎn)局、物價局等部門組成的工作小組審查，最后報江蘇省國土資源廳批復(fù)。上述程序都合格后，才能享有補(bǔ)款拿證的機(jī)會。
據(jù)悉，小產(chǎn)權(quán)房在南京有十余年的發(fā)展歷程，項目不低于200個。從分布區(qū)域來看，南京市的小產(chǎn)權(quán)房大都集中在棲霞區(qū)和雨花臺區(qū)，比較典型的有棲霞區(qū)的興都花園、堯化門附近的銀貢山莊，雨花臺區(qū)的七彩星城、韓府山莊、鳳翔花園小區(qū)等。但值得注意的是，南京幾乎所有小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)，都有當(dāng)?shù)鼗鶎诱畢⑴c的身影。
“國土資源部2011年4月作出明確規(guī)定，對于已經(jīng)建好或者已經(jīng)售出的小產(chǎn)權(quán)房，不得辦理土地登記，不允許以任何方式補(bǔ)辦土地審批手續(xù)，所以七彩星城如果轉(zhuǎn)正，就涉嫌違規(guī)。”江蘇房地產(chǎn)協(xié)會房地產(chǎn)研究所所長李智指出，南京的小產(chǎn)權(quán)房有條件“轉(zhuǎn)正”，實質(zhì)上更像一場禁令下的政商博弈。
