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2025年09月03日
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在推進(jìn)城鎮(zhèn)化過程中，部分地方以房地產(chǎn)先行帶動(dòng)“新城”建設(shè)，導(dǎo)致“新城”變“鬼城”的案例時(shí)有發(fā)生。此種路徑如大行其道，將給地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展、樓市運(yùn)行、財(cái)政收支等帶來難以逆轉(zhuǎn)的惡果。各級(jí)政府應(yīng)調(diào)整思路，要依靠市場(chǎng)機(jī)制釋放改革紅利，切勿只顧抱房地產(chǎn)的“大腿”。
從大量商品房閑置，不難分析出其“病理”：房屋難以消化，導(dǎo)致房地產(chǎn)相關(guān)稅收告急，加劇地方財(cái)政壓力。而隨著經(jīng)濟(jì)增速主動(dòng)放慢，部分地區(qū)的政府財(cái)政狀況更為窘迫。
“病理”易解，“病根”難除。一方面，“運(yùn)動(dòng)式造城”慣性難改。在熟練的“圈地—搬遷—建房—銷售”操作鏈條背后，是片面追求城市區(qū)域擴(kuò)張與重置，忽視產(chǎn)業(yè)支撐與人口流動(dòng)。這種“運(yùn)動(dòng)式造城”思路由來已久，結(jié)果便是實(shí)現(xiàn)土地城鎮(zhèn)化，而非人的城鎮(zhèn)化。
另一方面，“房地產(chǎn)財(cái)政”魅影揮之不去。房地產(chǎn)開發(fā)不僅是推高GDP重要手段，還能帶來大量土地出讓收入和房地產(chǎn)稅收，對(duì)部分習(xí)慣了大手大腳花錢的地方政府來說，無疑是便捷的生財(cái)之道。
不只是三四線城市，在很多城市發(fā)展過程中，這兩種思路已根深蒂固。需要警惕的是：鄂爾多斯樓市崩盤的余波未平，“造城運(yùn)動(dòng)”具備種種相似的特征，若不及時(shí)“剎車”，這些城市是否會(huì)步鄂城后塵？
據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，今年1月，在全國(guó)100個(gè)城市中，有37個(gè)城市的(新建)住宅平均價(jià)格下跌，比去年12月增加5個(gè)城市。在房?jī)r(jià)下跌城市中，除廈門、溫州、海口等以外，均為三四線城市。盡管房?jī)r(jià)跌幅不大，但一旦形成“多米諾骨牌效應(yīng)”，下一步影響的恐怕就不僅僅是樓市，還可能危及地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、加大地方債務(wù)壓力。
截至2012年底，我國(guó)城市化率為52.57%，還有巨大潛力來推進(jìn)城鎮(zhèn)化。而要實(shí)現(xiàn)健康、有序城鎮(zhèn)化，需徹底治愈“房地產(chǎn)依賴癥”，尋求更為科學(xué)有效的路徑。
首先，樹立產(chǎn)業(yè)發(fā)展先導(dǎo)地位。只有“樂業(yè)”，才能“安居”，扶持產(chǎn)業(yè)是聚集人口最好路徑。各地需根據(jù)本地區(qū)資源優(yōu)勢(shì)、發(fā)展傳統(tǒng)等，考慮產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和升級(jí)等因素，確立該地區(qū)支柱產(chǎn)業(yè)，將產(chǎn)業(yè)發(fā)展置于先導(dǎo)地位。除個(gè)別旅游城市外，切忌將房地產(chǎn)業(yè)作為先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。在此基礎(chǔ)上，再啟動(dòng)后續(xù)各項(xiàng)規(guī)劃和建設(shè)。
其次，實(shí)行最嚴(yán)格土地管理制度。城鎮(zhèn)化進(jìn)程與土地流轉(zhuǎn)、征收和開發(fā)密不可分，目前土地制度改革的破局正加快推進(jìn)，但為遏制盲目發(fā)展，仍需強(qiáng)化制度約束。尤其需對(duì)建設(shè)用地指標(biāo)嚴(yán)格管理，確保各地不突破指標(biāo)“紅線”，控制城市規(guī)模，嚴(yán)防“鬼城”吞噬良田、“園區(qū)”擠占農(nóng)地。
再次，合理配置城市資源。除部分資源、環(huán)境型城市外，絕大部分中小城市缺乏比較優(yōu)勢(shì)，難以聚集人才、實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)和城鎮(zhèn)化推進(jìn)。一方面，要下放權(quán)限，給予中小城市政府更多自主權(quán)，賦予其發(fā)展活力；另一方面，要把優(yōu)質(zhì)資源向中小城市轉(zhuǎn)移，增加吸引力。建議目前正在醞釀中的城市群戰(zhàn)略要以城市資源合理配置為重要內(nèi)容。
最后，嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策。在歷次房地產(chǎn)調(diào)控中，部分中小城市對(duì)政策執(zhí)行力度不足，個(gè)別地方甚至置之不理，這是導(dǎo)致市場(chǎng)信號(hào)錯(cuò)亂、房地產(chǎn)投資過熱重要因素。未來需在堅(jiān)持差別化調(diào)控基礎(chǔ)上，強(qiáng)化執(zhí)行必要的樓市調(diào)控政策，遏制樓市無序發(fā)展局面。
此外，要從根本上扭轉(zhuǎn)從上到下的政績(jī)觀。切勿再以GDP考核地方官，需更多關(guān)注人民生活水平、居住就業(yè)、文化教育醫(yī)療、環(huán)保減排等指標(biāo)，這才是政府官員們最該辦的事情。
