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2025年09月02日
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自住房給普通商品房帶來的壓力正在全面影響著北京剛需盤的銷售。由于下半年將有更多的自住房入市，所有情況都表明，北京品牌開發(fā)商已全面進(jìn)入樓市搶收階段。為了對(duì)抗自住房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，甚至有不少剛需項(xiàng)目開始以自住房定價(jià)為參照，以低于預(yù)期的價(jià)格入市，并實(shí)現(xiàn)“日光”。
在剛剛過去的周末，類似的平價(jià)跑量，快速銷售的戲碼就再次上演。單中國鐵建、東亞新華兩個(gè)房企企業(yè)就狂推六個(gè)新盤：中國鐵建更是一次性取得四個(gè)樓盤的預(yù)售證，而東亞新華則繼之前一周剛剛賣掉臺(tái)湖項(xiàng)目200套房源后，又在上周放出一個(gè)住宅和一個(gè)不限購項(xiàng)目的600套房源。與此同時(shí)，世茂、華潤、金地等企業(yè)的項(xiàng)目也獲得了開盤銷售的入場(chǎng)券。無疑將使北京樓市的供應(yīng)量達(dá)到一個(gè)小高峰。
定價(jià)
“日光”剛需盤售價(jià)參考自住房
“那天還不是周末，是工作日的周二，恒大御景灣通知非優(yōu)先家庭現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)，我專門請(qǐng)了半天假，午飯都沒吃就帶齊了材料跑到東五壞外的寶藍(lán)康達(dá)廣場(chǎng)確認(rèn)。”本以為會(huì)很快就能確認(rèn)完，沒想到現(xiàn)場(chǎng)居然排著長長的看不到頭的隊(duì)。曾經(jīng)親歷了恒大御景灣火熱申請(qǐng)的程先生表示，“那天我是打車過去的，看見隊(duì)伍排了有一公里，雖然最終確認(rèn)只用了幾分鐘，但輪到我時(shí)已經(jīng)到晚飯點(diǎn)了。”
正是有了這次經(jīng)歷，讓作為非優(yōu)先家庭的程先生認(rèn)為，能買到自住房完全是撞大運(yùn)，光優(yōu)先家庭就有幾萬戶，輪到非優(yōu)先家庭根本沒機(jī)會(huì)。于是程先生開始將目光鎖定在商品房上。
令他欣喜的是，他一直關(guān)注的東亞臺(tái)湖印象二期在4月7日開盤，定價(jià)與恒大御景灣相同，都是2.2萬元/平方米，且包含3000元/平方米的精裝修。相比之下，雖然兩個(gè)項(xiàng)目都位于東五環(huán)外，且臺(tái)湖印象要比恒大御景灣要遠(yuǎn)十余公里，但由于包含精裝修，且是全部產(chǎn)權(quán)，讓程先生下決心不再苦等自住房。而定價(jià)與自住房項(xiàng)目趨同的東亞·臺(tái)湖印象，當(dāng)期200套房，也引起搶購全部售罄。
其實(shí)，這并不是剛需盤第一次將定價(jià)與自住房看齊了。位于大興的萬科橙項(xiàng)目，在3月份首次開盤時(shí)，就因?yàn)槿∠司b修，出人意料地以2.2萬元/平方米的“低價(jià)”入市，不但半天就實(shí)現(xiàn)了日光，也引起了關(guān)于北京樓市降價(jià)的爭(zhēng)論。
“為什么萬科橙半天就賣光了呢？就是因?yàn)檎f只能賣兩萬二，我說我要賣兩萬五，（政府說）不行，你就賣兩萬二。” 萬科集團(tuán)(萬科藍(lán)山萬科幸福匯)副總裁、北京萬科總經(jīng)理毛大慶對(duì)于降價(jià)論并不認(rèn)可，他認(rèn)為是平價(jià)入市的策略，讓萬科橙開盤半天就全部售罄。
“按照自住房的房?jī)r(jià)賣普通商品房，這樣的定價(jià)策略無疑吸引了很多剛需購房人。”在毛大慶看來，那些戶型面積、戶型設(shè)計(jì)與自住房“相撞”的普通商品房，受到的沖擊將最為嚴(yán)重，解決方法無非兩個(gè)，一是改變戶型，避免與自住商品房雷同，二是調(diào)低價(jià)格預(yù)期入市，否則就只能“熬著”。
據(jù)記者了解，今年下半年將會(huì)有30個(gè)自住房項(xiàng)目入市，房源將近4萬套。中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，“上半年就是房企走量的最好機(jī)會(huì)。下半年，自住房對(duì)商品房市場(chǎng)的沖擊會(huì)更大，如果信貸延續(xù)收緊很有可能會(huì)出現(xiàn)降價(jià)的情況。”
市場(chǎng)
搶開盤 上周九個(gè)項(xiàng)目獲預(yù)售證
正是在自住房即將大量供應(yīng)的壓力下，不少新盤開始學(xué)習(xí)萬科的快銷模式，在上周集中領(lǐng)證進(jìn)場(chǎng)。北京住建委網(wǎng)站的房地產(chǎn)交易信息公示頁面記錄了一切，上周共有9個(gè)期房項(xiàng)目獲得預(yù)售證，其中7個(gè)集中在上周周末兩天。
在這次集中搶跑中，央企代表中國鐵建和民企代表東亞新華無疑最值得關(guān)注。前者在上周共計(jì)拿了4個(gè)項(xiàng)目的預(yù)售證，除了位于房山區(qū)的中國鐵建·原香漫谷、中國鐵建·國際花園(樓盤資料)外，還包括了順義區(qū)的中鐵·花溪渡(樓盤資料)和豐臺(tái)區(qū)的中國鐵建·北京山語城(樓盤資料業(yè)主論壇)。原香漫谷本期以1.4萬元/平米的價(jià)格推出了236套房源，價(jià)格與去年相比小幅提升，項(xiàng)目方表示4月12日開盤當(dāng)天去化率約為8成，還剩下40余套房源待售。
而中國鐵建·國際花園則相比去年7月開盤的價(jià)格，上漲了4000元/平方米，達(dá)到了2.2-2.3萬元/平方米，該項(xiàng)目銷售人員告訴記者，本期拿到828套房源的預(yù)售證，到開盤第二天還有200余套房源待售，可以隨時(shí)選房。
“現(xiàn)在的新房市場(chǎng)，如果不做價(jià)格上的傾斜，很少有能賣超過100套的。”在一位北京開發(fā)商高管看來，市場(chǎng)水溫已大不如前，企業(yè)存在普遍的悲觀情緒。在這之中，東亞新華的應(yīng)對(duì)策略是平價(jià)換量。
繼一周前東亞·印象臺(tái)湖(樓盤資料業(yè)主論壇)升級(jí)為精裝修，成交價(jià)格反而從預(yù)期的2.6萬元/平方米降至2.2萬元/平方米之后，上周末，不限購的東亞首航國際(樓盤資料)放出200套房源，最終成交150套。位于房山的純新盤，東亞·朗悅居(樓盤資料)也在上周末以17000元/平方米的價(jià)格搶跑。據(jù)項(xiàng)目方統(tǒng)計(jì)，當(dāng)天賣掉了400套房源中的300套，成交額超過4.5億。
在北京的新老項(xiàng)目全面推盤，兩個(gè)星期內(nèi)賣出800套房源，東亞新華地產(chǎn)(東亞上北鑫座東亞逸品閣)營銷總監(jiān)賈玉鵬在接受記者采訪時(shí)回應(yīng)，快銷可以幫助集團(tuán)儲(chǔ)備后期拿地資金，與此同時(shí)，隨著進(jìn)入一線城市的房企數(shù)量越來越多，項(xiàng)目數(shù)量也會(huì)大量增長，提前搶占市場(chǎng)，將有利于擴(kuò)大市場(chǎng)份額，“到了五一，我們還會(huì)再次集中開盤”。
業(yè)內(nèi)人士表示，面對(duì)自住房大量入市的壓力，剛需土地儲(chǔ)備多、可售存量房多的開發(fā)商不得不提速出貨，中國鐵建和東亞新華都選擇了快速變現(xiàn)的手段，就是為了保證充足現(xiàn)金流應(yīng)對(duì)后市變化。
預(yù)測(cè)
對(duì)于后市房企感慨看不清
快速開盤，快速銷售的手段在近幾年的調(diào)控中，已經(jīng)成為房企應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化的統(tǒng)一準(zhǔn)則。雖然包括萬科等房企都否認(rèn)降價(jià)，但業(yè)內(nèi)人士指出：在售項(xiàng)目精裝改成毛坯的；拿五棟樓銷售證，只開了三棟樓的；預(yù)售價(jià)格低于早先宣傳價(jià)格等情況都是市場(chǎng)行情下滑的表現(xiàn)。
在上周剛剛結(jié)束的北京春季房展上，高調(diào)回歸的“龍頭老大”萬科，就攜旗下6個(gè)樓盤參展，對(duì)于當(dāng)前的市場(chǎng)形勢(shì)和房?jī)r(jià)走勢(shì)，北京萬科副總經(jīng)理肖勁只用了四個(gè)字做總結(jié)：“看不清楚。”
肖勁舉了3個(gè)例子，來佐證他的觀點(diǎn)。一個(gè)是此前恒大剛剛成交的北苑區(qū)域的自住房地塊。政府批準(zhǔn)的限價(jià)是2.8萬元/平方米，但是據(jù)他測(cè)算，拿地的實(shí)際樓面價(jià)已經(jīng)高于了批準(zhǔn)銷售的房?jī)r(jià)，他不明白作為一個(gè)商人不賺錢的項(xiàng)目，如何才能把服務(wù)做好。第二個(gè)例子則是關(guān)于一二手房市場(chǎng)的背離現(xiàn)象。肖勁表示，從春節(jié)過后，他了解的情況是北京二手房市場(chǎng)掛牌量極速上升，導(dǎo)致二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)了下降，但同時(shí)一手房的成交均價(jià)卻仍舊是上升。這樣的背離讓他對(duì)于市場(chǎng)感到很難看清。第三個(gè)例子是，雖然北京的房產(chǎn)交易出現(xiàn)了觀望的跡象，但北京的土地市場(chǎng)卻仍然很火爆，北京萬科有一個(gè)團(tuán)隊(duì)，天天都在為買地而著急，因?yàn)楸本┑耐恋夭幌拶彛S便一個(gè)開發(fā)商都能到北京來買地，導(dǎo)致了全國的錢恨不得都集中到這。土地的火熱也和房地產(chǎn)交易市場(chǎng)出現(xiàn)了截然不同的走勢(shì)，這些都讓肖勁覺得對(duì)于樓市無法看清。同時(shí)，他還認(rèn)為，“目前很多政策還未確定，不能簡(jiǎn)單下判斷。”
對(duì)此，任啟鑫則認(rèn)為，未來將有更多的房企加入到快速取證，快速開盤銷售的行列。由于受大量自住房入市的影響，2014年必將是剛需市場(chǎng)迅速變化的一年，也將成為行業(yè)進(jìn)一步分化的一年。毫無疑問，擁有豐富土地與項(xiàng)目?jī)?chǔ)備、能對(duì)市場(chǎng)做出快速反應(yīng)的品牌房企在價(jià)格戰(zhàn)、速度戰(zhàn)中的優(yōu)勢(shì)是顯而易見的，而快速出貨可以令房企獲得充足的現(xiàn)金流，進(jìn)入下一輪土地補(bǔ)倉的周期循環(huán)。他預(yù)計(jì)，2季度，在剛需項(xiàng)目的集中放量下，將有越來越多的品牌房企步入跑量出貨的后塵，從而進(jìn)一步加速行業(yè)洗牌過程。
