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2025年09月02日
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日前,深圳市土地房產(chǎn)交易中心以4億元和2.8億元的價格,掛牌出讓了兩塊養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地,分別溢價6倍和7倍。
分析人士指出,養(yǎng)老用地實行“招拍掛”,將導(dǎo)致養(yǎng)老院住房成本上升。如果養(yǎng)老院都以這種方式獲取土地,那么今后只能為極少數(shù)富有老人提供服務(wù)。
土地溢價六七倍,成本轉(zhuǎn)嫁誰背負(fù)
作為全國首次養(yǎng)老用地掛牌出讓,深圳4月10日推出的兩塊土地吸引了35家企業(yè)參與競標(biāo),最終以6倍和7倍的溢價成交。
這兩塊土地一塊位于寶安中心區(qū),占地面積10860平方米,另一塊位于龍華新區(qū)民治街道,占地面積6920平方米。
深圳市規(guī)劃和國土資源委員會地區(qū)規(guī)劃處處長陳曉光說,養(yǎng)老用地上建的設(shè)施不同于居住用地上建的老年公寓,只能作為完整機(jī)構(gòu)提供養(yǎng)老服務(wù),產(chǎn)權(quán)不可分割出售。
深圳市民政局社會福利和社會事務(wù)處相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者,這兩塊地已確定建設(shè)養(yǎng)老院。
起拍價6850萬元的寶安地塊經(jīng)過21次出價,被前海人壽保險股份有限公司以4億元拍得,樓面地價為每平方米14815元；起拍價4000萬元的龍華地塊經(jīng)過25次出價,被深圳市融通信投資有限公司以2.8億元拍得,樓面地價高達(dá)每平方米18397元。
如此“天價”成交,參與競拍的深圳恩歌源投資發(fā)展有限公司經(jīng)營部經(jīng)理李德雄直呼,“沒想到社會資本對養(yǎng)老用地的需求這么旺!如果地價這么高,社會福利用地與商業(yè)用地就沒什么區(qū)別了。”
“羊毛出在羊身上。高地價產(chǎn)生的巨額利息成本,以及相應(yīng)的建筑、安裝、配套設(shè)施和服務(wù)成本,最后將轉(zhuǎn)嫁到養(yǎng)老院的老人身上。”李德雄說。
單床月租過萬元,誰家老人住得起
出讓合同要求,寶安地塊最少要配備500張養(yǎng)老床位,龍華地塊最少要配備300張養(yǎng)老床位。深圳市民政局有關(guān)負(fù)責(zé)人說,按照約定的容積率,養(yǎng)老床位數(shù)量上浮幅度很小。
參與此次競標(biāo)的深圳市洲際通事業(yè)發(fā)展有限公司董事長黃干達(dá)說,根據(jù)建筑面積和床位數(shù)計算,龍華地塊一個床位占地50平方米,僅地價成本就高達(dá)93萬元,工程成本約20萬元,其中建安成本按每平方米4000元計算,一個床位的固定投資需要113萬元。
“折算到單月,一個床位地價成本為1500元,工程成本約900元,銀行利息為6000元,運(yùn)營費(fèi)用約2000元到3000元。”黃干達(dá)說,“一個床位的基本成本已達(dá)到每月11000元。”
深圳市民政局社會福利和社會事務(wù)處相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時坦承,“我們是想在這兩塊地上建設(shè)高端養(yǎng)老院,鎖定能拉動本地消費(fèi)的富裕人群。”他表示,“相比較目前北上廣的高端養(yǎng)老院,月收費(fèi)1萬多元的價格并不算高。”
根據(jù)規(guī)劃,到2020年,深圳市將興建70處機(jī)構(gòu)養(yǎng)老設(shè)施。這意味著要新增約40個機(jī)構(gòu)養(yǎng)老設(shè)施。而深圳市規(guī)劃和國土資源委員會相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,新增的養(yǎng)老用地傾向于采用招拍掛的方式出讓。
深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒說,“拍賣就是水漲船高,很容易推高地價,從而進(jìn)一步推高養(yǎng)老院的服務(wù)價格。”
“一個月花得起一萬多元住養(yǎng)老院的老人能有多少?”深圳龍崗街道敬老院院長葉柏良說。
創(chuàng)造養(yǎng)老需求,釋放消費(fèi)潛能
伴隨著老齡化社會的來臨,“老有所養(yǎng)”已成為迫切的民生問題。截至2013年年底,我國60歲以上老人達(dá)2.02億人,占總?cè)丝诒戎貫?4.9%。然而,我國養(yǎng)老設(shè)施供不應(yīng)求。據(jù)民政部統(tǒng)計,截至2013年11月底,全國養(yǎng)老床位僅為500萬張。
專家指出,如果養(yǎng)老用地的成本過高,養(yǎng)老院的服務(wù)價格“水漲船高”,而高收入的老人畢竟是少數(shù),絕大部老人是享受不起的。當(dāng)前,增加中等價位的養(yǎng)老機(jī)構(gòu),解決普通老人居家養(yǎng)老的困難,已經(jīng)成為當(dāng)務(wù)之急。
中國人民大學(xué)教授、中國老年學(xué)會副會長杜鵬認(rèn)為,在普惠性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)仍然緊缺的情況下,養(yǎng)老用地通過掛牌方式出讓,可能會導(dǎo)致養(yǎng)老資源向極少數(shù)富裕老人傾斜。
分析人士認(rèn)為,義務(wù)教育期間,一些中小學(xué)通過“掐尖”方式獲取優(yōu)質(zhì)生源,導(dǎo)致了教育資源分配不均衡。在養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域,民營企業(yè)辦養(yǎng)老,“掐尖”“擇老”似乎并不違法,但對大多數(shù)老人來說“可望而不可即”。
王鋒指出,辦學(xué)校和辦養(yǎng)老,都有一個資源配置問題,我國普通老人擁有巨大的養(yǎng)老消費(fèi)潛能,克服經(jīng)濟(jì)發(fā)展的阻力需要啟動消費(fèi),滿足這些老人的養(yǎng)老需求。
