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2025年07月19日
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38歲的廣州某金融監(jiān)管系統(tǒng)副科級(jí)干部吳文（化名）與妻子張娟（化名）在一場(chǎng)由境外金融機(jī)構(gòu)舉辦的投資理財(cái)分享會(huì)上聽得津津有味，他們正在尋找新的投資產(chǎn)品，替代已參與多年的房地產(chǎn)投資。
“不僅投資風(fēng)險(xiǎn)越來越高，投資空間也在逐漸縮小。”吳文感嘆道，穩(wěn)賺不賠的房地產(chǎn)黃金時(shí)代已經(jīng)遠(yuǎn)去，這是他們撤離房地產(chǎn)投資的主要原因。
“不想做最后一名漁夫”
在上述分享會(huì)上，張娟手上拿著幾份來自境內(nèi)外不同類別的理財(cái)計(jì)劃，也有一些屬于海外風(fēng)險(xiǎn)投資入股的理財(cái)計(jì)劃，“收益略低，不過都可以考慮嘗試。”
“收益略低”是張娟一種有所保留的說法。事實(shí)上，對(duì)于有著近8年房地產(chǎn)投資經(jīng)歷的夫妻二人而言，在投資理財(cái)市場(chǎng)上接觸到的項(xiàng)目收益率幾乎都遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)投資。
“我們今年以來，都在尋找能夠替代房地產(chǎn)投資的投資渠道，比如這類金融機(jī)構(gòu)的投資計(jì)劃，還有去物色一些創(chuàng)新領(lǐng)域的項(xiàng)目投資。”吳文強(qiáng)調(diào)。
“為什么撤離房地產(chǎn)投資？早該‘撤網(wǎng)’了。”雖然身為官員，但吳文卻保留著潮汕人天生的商人嗅覺，他用“捕魚”來形容房地產(chǎn)投資，“早些年只要一撒網(wǎng)，都能掙到錢，而且還不乏大魚，現(xiàn)在只剩下小魚小蝦米，再不撤，恐怕自己都被套進(jìn)去。”
借用李嘉誠“不掙最后一個(gè)銅錢”的說法，吳文稱“自己不想做最后一名漁夫”。
張娟坦言，今年他們投資的幾個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目收益都出現(xiàn)了問題，這讓夫妻二人真正意識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)的來臨。
張娟從2012年初開始，以民間借貸的方式為朋友的一家房地產(chǎn)公司提供融資，“此前回報(bào)一直很穩(wěn)定，回報(bào)率20%，甚至30%都曾出現(xiàn)過，房企用得起也還得上。”
由于前兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)生水起，從中獲利的投資者并不少。部分實(shí)體經(jīng)濟(jì)的經(jīng)營者為提高資金回報(bào)率，借道旗下工廠從銀行貸款，再轉(zhuǎn)投房地產(chǎn)。
吳文表示，在發(fā)生“錢荒”風(fēng)波的2013年，雖然外界不斷強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)逐步暴露，但投入到該領(lǐng)域的資本依然很活躍，投資方式除了民間集資，還有多種金融產(chǎn)品。
但今年因多地房地產(chǎn)市場(chǎng)驟然變冷，上述與張娟合作多年的房地產(chǎn)公司在資金回籠方面出現(xiàn)問題。“這家房地產(chǎn)公司需要借到更多的資金，也愿意接受高利息的融資，不過投資客還是不敢借。”
最近幾個(gè)月，很多朋友都拿著項(xiàng)目策劃書、融資計(jì)劃書等找張娟及她的生意伙伴，張娟說，“項(xiàng)目比往年多，市場(chǎng)上的資金也充足，可就是對(duì)接不上。”
張娟分析，越來越多資金聚攏到房地產(chǎn)行業(yè)中，行業(yè)的融資環(huán)境也較一兩年前寬松，但市場(chǎng)的變化使得不少資金持觀望態(tài)度，都擔(dān)心在這場(chǎng)擊鼓傳花的游戲中，花最終砸在自己手里，無法再傳下去。
投資風(fēng)險(xiǎn)蔓延
事實(shí)上，隨著整個(gè)行業(yè)寒意四起，房地產(chǎn)投資危機(jī)信號(hào)也在繼續(xù)釋放。
吳文與張娟去年的一項(xiàng)房地產(chǎn)有限合伙基金項(xiàng)目連續(xù)兩期延期兌付，目前，資金依然面臨兌付危機(jī)。
據(jù)他們描述，該項(xiàng)目投資回報(bào)高達(dá)17%，且能獲得一定股權(quán)。
事實(shí)上，有限合伙基金市場(chǎng)混亂，通常對(duì)并不優(yōu)質(zhì)、交易不活躍、可投資空間不高的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行“包裝”，用較低的投資門檻、高額的年收益率吸引投資者，實(shí)際上，資金安全、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理往往存在缺陷。
此前，深陷資金鏈危機(jī)的全國百強(qiáng)房企光耀地產(chǎn)發(fā)起的多個(gè)有限合伙產(chǎn)品出現(xiàn)了延期兌付危機(jī)，而且融資項(xiàng)目存在造假嫌疑，項(xiàng)目背景被夸大，甚至是“移花接木”到國有單位保障房項(xiàng)目。
有媒體統(tǒng)計(jì)，僅今年就曝出7家資產(chǎn)管理公司、私募股權(quán)基金發(fā)行的多款產(chǎn)品出現(xiàn)問題導(dǎo)致無法按期兌付，涉及金額超過35億元。由于有限合伙形式發(fā)行的產(chǎn)品可以繞過眾多監(jiān)管條款，信托、私募股權(quán)基金、第三方資管機(jī)構(gòu)等均青睞此形式發(fā)行產(chǎn)品，有限合伙也成了無法兌付理財(cái)產(chǎn)品的重災(zāi)區(qū)。
夫妻二人均表示，他們一直很謹(jǐn)慎，不會(huì)盲目跟風(fēng)，隨隨便便投項(xiàng)目，一般是經(jīng)過相熟的朋友尋找到可靠的渠道才投資。如上述有限合伙基金項(xiàng)目，他們確定該項(xiàng)目為某市一家國有企業(yè)子公司負(fù)責(zé)人所發(fā)起的項(xiàng)目，才愿意參與。
張娟稱，由于他們具備掌握信息的優(yōu)勢(shì)，資質(zhì)比較好的項(xiàng)目可以提前獲知，這成為前幾年投資房地產(chǎn)穩(wěn)賺不賠的重要因素。“不過一旦風(fēng)險(xiǎn)蔓延，再好的項(xiàng)目也會(huì)受到波及。”張娟描述。
吳文分析，之所以青睞投資房地產(chǎn)行業(yè)，是因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)的發(fā)展依賴眾多掌握在政府手上的資源，而且屬于資金密集型的行業(yè)，所以借助掌握資源的權(quán)力，不同環(huán)節(jié)的審批部門都有機(jī)會(huì)找到“生財(cái)”的機(jī)會(huì)，這個(gè)行業(yè)也產(chǎn)生了眾多裙帶關(guān)系。
吳文進(jìn)一步表示，金融監(jiān)管系統(tǒng)的官員介入房地產(chǎn)投資的手法更高明且隱晦，利用錯(cuò)綜復(fù)雜的股權(quán)交易合作等金融操作手段，滲透到房地產(chǎn)投資中，一般查不出來。
