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2025年09月02日
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各地經(jīng)適房收益上繳比例
經(jīng)適房取得完全產(chǎn)權(quán)或上市交易如何操作？該繳納多少增值收益？備受關(guān)注的深圳經(jīng)適房上市暫行辦法今起征求意見(jiàn)。根據(jù)征求意見(jiàn)稿，增值收益比例擬定為50%，不申請(qǐng)完全產(chǎn)權(quán)、不上市交易可保持原狀，另外在繼承問(wèn)題上也有明確規(guī)定。
有業(yè)主要求完善產(chǎn)權(quán)不繳收益
位于寶安區(qū)的桃源村三期是深圳第一批面向戶籍低收入家庭銷(xiāo)售的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目，于2008年銷(xiāo)售。根據(jù)售房合同第十六條規(guī)定，“簽訂購(gòu)房合同滿5年的，買(mǎi)方可依據(jù)深圳市經(jīng)適房相關(guān)管理規(guī)定申請(qǐng)取得住房全部產(chǎn)權(quán)。住房上市轉(zhuǎn)讓的收益分成，按政府屆時(shí)有關(guān)規(guī)定執(zhí)行”。
如今，5年期已滿，但關(guān)于取得完全產(chǎn)權(quán)和上市交易的操作辦法遲遲未能出臺(tái)。有業(yè)主要求，“取得全部產(chǎn)權(quán)”和“上市轉(zhuǎn)讓”應(yīng)該進(jìn)行區(qū)別，辦理全部產(chǎn)權(quán)不必繳納增值收益。
市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人向南都記者表示，桃源村三期于2008年7月開(kāi)始銷(xiāo)售，在早于合同簽訂的2008年1月，深圳出臺(tái)了《深圳市經(jīng)適房管理暫行辦法》，其中第四十二條規(guī)定：購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房滿5年的，買(mǎi)受人可轉(zhuǎn)讓經(jīng)適房，但應(yīng)按屆時(shí)同地段、同類(lèi)型普通商品住房與經(jīng)適房差價(jià)的一定比例向政府繳納土地收益等價(jià)款，政府可優(yōu)先回購(gòu)；買(mǎi)受人向政府繳納土地收益等價(jià)款后，也可以取得完全產(chǎn)權(quán)。
2010年6月《深圳市保障性住房條例》出臺(tái)，也對(duì)保障性住房取得完全產(chǎn)權(quán)做出了相應(yīng)的規(guī)定，“規(guī)定年限屆滿后，購(gòu)買(mǎi)保障性住房的家庭或者單身居民申請(qǐng)取得完全產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)當(dāng)繳納土地收益并按照市政府確定的標(biāo)準(zhǔn)繳納房產(chǎn)增值收益等價(jià)款”。
這名負(fù)責(zé)人表示，市住建局去年啟動(dòng)了《深圳市經(jīng)適房取得完全產(chǎn)權(quán)和上市交易管理暫行辦法》(下稱《暫行辦法》)的起草工作，其間與市人大、市政協(xié)、市政府法制辦等部門(mén)多次討論研究，并到北京、上海、杭州、廣州等地考察調(diào)研。此外，為充分了解市民意見(jiàn)，市住建局還多次與經(jīng)適房小區(qū)居民開(kāi)展座談會(huì)，力爭(zhēng)在體現(xiàn)國(guó)家和深圳的法規(guī)政策同時(shí)，充分尊重經(jīng)適房業(yè)主的利益訴求。
增值收益分成比多個(gè)城市低
南都記者獲得的這份征求意見(jiàn)稿顯示，《暫行辦法》適用于2008年1月18日以后，市區(qū)兩級(jí)住房保障主管部門(mén)與低收入家庭簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的經(jīng)適房取得完全產(chǎn)權(quán)和上市交易的相關(guān)活動(dòng)。
所謂經(jīng)適房取得完全產(chǎn)權(quán)，是指簽訂買(mǎi)賣(mài)合同之日起滿5年的經(jīng)適房，其權(quán)利人根據(jù)本辦法規(guī)定繳納增值收益后取得該住房占有、使用、收益、處分的全部權(quán)利，住房性質(zhì)變更為普通商品住房。所謂經(jīng)適房上市交易，是指簽訂買(mǎi)賣(mài)合同之日起滿5年的經(jīng)適房，其權(quán)利人根據(jù)本辦法規(guī)定繳納增值收益后取得完全產(chǎn)權(quán)并將該住房轉(zhuǎn)移登記至第三人。
征求意見(jiàn)稿明確，經(jīng)適房權(quán)利人取得完全產(chǎn)權(quán)或上市交易應(yīng)按50%的比例繳納增值收益，具體計(jì)算公式為：應(yīng)繳增值收益=(經(jīng)適房市場(chǎng)價(jià)格-經(jīng)適房原購(gòu)買(mǎi)價(jià)格)×50%-稅費(fèi)(原購(gòu)經(jīng)適房的實(shí)際發(fā)生額)。
對(duì)比其他城市的相關(guān)規(guī)定，在繳納增值收益的比例方面，廈門(mén)的繳納比例為經(jīng)適房市場(chǎng)價(jià)與原購(gòu)房?jī)r(jià)之間差價(jià)的90%，廣州為80%，北京為70%，杭州為55%，上海的繳納比例則約為市場(chǎng)價(jià)的35%-45%(政府產(chǎn)權(quán)份額)。征求意見(jiàn)稿中擬定的50%比例屬于偏低水平。
在經(jīng)適房市場(chǎng)價(jià)格確定方面，征求意見(jiàn)稿對(duì)不同情形作出明確。申請(qǐng)取得完全產(chǎn)權(quán)的，其市場(chǎng)價(jià)格按照申請(qǐng)時(shí)稅務(wù)部門(mén)核準(zhǔn)的二手房交易計(jì)稅價(jià)格計(jì)算。申請(qǐng)上市交易的，其市場(chǎng)價(jià)格按照申報(bào)的交易價(jià)格計(jì)算，但申報(bào)的交易價(jià)格低于申請(qǐng)時(shí)稅務(wù)部門(mén)核準(zhǔn)的二手房交易計(jì)稅價(jià)格的，按照稅務(wù)部門(mén)核準(zhǔn)的二手房交易計(jì)稅價(jià)格計(jì)算。稅務(wù)部門(mén)核準(zhǔn)的二手房交易計(jì)稅價(jià)格低于經(jīng)適房原購(gòu)買(mǎi)價(jià)格的，申請(qǐng)人無(wú)需向政府繳納增值收益。
繼承或遺贈(zèng)有限制條件
眾所周知，經(jīng)適房屬社會(huì)保障性質(zhì)住房，在產(chǎn)權(quán)方面有明確的限制要求。在取得完全產(chǎn)權(quán)前發(fā)生繼承或者遺贈(zèng)時(shí)應(yīng)如何操作？此次的征求意見(jiàn)稿中也做出了明確的規(guī)定。
征求意見(jiàn)稿第十條規(guī)定，經(jīng)適房取得完全產(chǎn)權(quán)前發(fā)生繼承或遺贈(zèng)，繼承人可以按照本辦法規(guī)定繳納增值收益后，取得該套住房完全產(chǎn)權(quán)或?qū)⑵渖鲜薪灰住＠^承人具有本市戶籍且在本市無(wú)任何形式自有住房或符合我市住房困難標(biāo)準(zhǔn)，除上述渠道繼承外，也可以申請(qǐng)將該住房轉(zhuǎn)移登記至自己名下，住房性質(zhì)仍為經(jīng)適房，在該種情況下不需要繳納增值收益。
保持現(xiàn)狀則產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不變
征求意見(jiàn)稿明確，簽訂買(mǎi)賣(mài)合同滿5年，不申請(qǐng)取得完全產(chǎn)權(quán)、不申請(qǐng)上市交易的經(jīng)適房，其產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不變，權(quán)利人繼續(xù)持有《房地產(chǎn)證》(綠本)，按《深圳市保障性住房條例》等相關(guān)規(guī)定占有、使用該住房。此外，在申請(qǐng)完全產(chǎn)權(quán)和上市交易時(shí)向市主管部門(mén)繳納的增值收益款，納入深圳市保障性住房專項(xiàng)資金。
“經(jīng)適房如果不繳納增值收益就取得完全產(chǎn)權(quán)或上市交易，不僅違反國(guó)家基本政策規(guī)定，對(duì)其他社會(huì)群體也是不公平的。”市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，經(jīng)適房政策的出發(fā)點(diǎn)是解決戶籍低收入家庭的住房困難，并不鼓勵(lì)購(gòu)買(mǎi)人購(gòu)房后進(jìn)入市場(chǎng)交易獲利，然后又形成新的住房困難。部分經(jīng)適房購(gòu)買(mǎi)人由于需要改善住房條件等原因，在符合一定條件下可以申請(qǐng)取得完全產(chǎn)權(quán)或上市交易，但是由于經(jīng)適房是解決戶籍低收入家庭住房困難的保障性住房，由國(guó)家賦予政策優(yōu)惠，向特定群體發(fā)售，具有鮮明的社會(huì)保障性質(zhì)。住建部等七部委出臺(tái)的有關(guān)文件明確規(guī)定，經(jīng)適房取得完全產(chǎn)權(quán)或上市交易應(yīng)繳納增值收益，這也是國(guó)家住房保障的基本政策。
南都記者了解到，目前，上海、杭州、廣州等地均已出臺(tái)了經(jīng)適房取得完全產(chǎn)權(quán)和上市交易的相關(guān)管理辦法，北京也即將出臺(tái)相關(guān)規(guī)定。雖然各地具體操作方式有所差別，但都明確規(guī)定經(jīng)適房取得完全產(chǎn)權(quán)或上市交易，必須繳納一定比例的增值收益。
記者算賬
桃源村三期90平米戶型約需繳90萬(wàn)元
桃源村三期2008年出售價(jià)格不到5000元每平方米，現(xiàn)以附近的桃源村二期商品房為例，二手房均價(jià)已達(dá)2.5萬(wàn)元每平方米。桃源村三期戶型主要為70-90平方米之間，以90平方米戶型為例，購(gòu)買(mǎi)時(shí)如果均價(jià)是5000元每平方米，按照二期2.5萬(wàn)元每平方米的均價(jià)，目前房?jī)r(jià)已達(dá)225萬(wàn)元，至少漲了180萬(wàn)元。根據(jù)征求意見(jiàn)稿，如果要申請(qǐng)完全產(chǎn)權(quán)或辦理上市交易，要繳納給政府的增值收益約在90萬(wàn)元左右。
名詞解釋
經(jīng)適房取得完全產(chǎn)權(quán)
指簽訂買(mǎi)賣(mài)合同之日起滿5年的經(jīng)適房，其權(quán)利人根據(jù)本辦法規(guī)定繳納增值收益后取得該住房占有、使用、收益、處分的全部權(quán)利，住房性質(zhì)變更為普通商品住房。其市場(chǎng)價(jià)格按照申請(qǐng)時(shí)稅務(wù)部門(mén)核準(zhǔn)的二手房交易計(jì)稅價(jià)格計(jì)算。
經(jīng)適房上市交易
指簽訂買(mǎi)賣(mài)合同之日起滿5年的經(jīng)適房，其權(quán)利人根據(jù)本辦法規(guī)定繳納增值收益后取得完全產(chǎn)權(quán)并將該住房轉(zhuǎn)移登記至第三人。其市場(chǎng)價(jià)格按照申報(bào)交易價(jià)格計(jì)算，但申報(bào)交易價(jià)格低于申請(qǐng)時(shí)稅務(wù)部門(mén)核準(zhǔn)的二手房交易計(jì)稅價(jià)格的，按照稅務(wù)部門(mén)核準(zhǔn)的二手房交易計(jì)稅價(jià)格計(jì)算。稅務(wù)部門(mén)核準(zhǔn)的二手房交易計(jì)稅價(jià)格低于經(jīng)適房原購(gòu)買(mǎi)價(jià)格的，申請(qǐng)人無(wú)需向政府繳納增值收益。
