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2025年07月19日
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把一些存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房——今年的政府工作報(bào)告提出，住房保障逐步實(shí)行實(shí)物保障與貨幣補(bǔ)貼并舉，并要穩(wěn)定住房消費(fèi)、促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。面對多地樓市庫存壓頂、成交趨緩的現(xiàn)狀，存量房究竟如何轉(zhuǎn)為公租房和安置房？
存量轉(zhuǎn)保障，哪里在探索？
記者了解到，內(nèi)蒙古鄂爾多斯市針對房地產(chǎn)市場存量房多的狀況，于2012年底啟動試點(diǎn)，把回購存量商品房用作城市棚戶區(qū)改造安置房和保障性住房房源。
“近兩年來，鄂爾多斯市城市棚戶區(qū)改造任務(wù)，原則上通過回購商品房異地安置方式推進(jìn)。”鄂爾多斯市房管局副局長孟和平介紹說，2014年鄂爾多斯棚戶區(qū)改造任務(wù)為9680戶，通過回購存量房安置7666戶，接近總數(shù)的80%。
“湖南省已有9個(gè)市、州制定了實(shí)施意見和細(xì)則，其中長沙市出臺具體文件，進(jìn)入實(shí)質(zhì)性操作階段。”湖南省住建廳住房保障處處長張傳領(lǐng)告訴記者，長沙市準(zhǔn)備第一批從市場上回購普通商品房作為安置房，初步計(jì)劃的規(guī)模是4000套。
“政府在保障房方面承擔(dān)提供責(zé)任，但并非要親力親為去建造、生產(chǎn)。加之現(xiàn)在多地商品房庫存較大，完全可通過市場手段來籌措保障房房源。”全國人大代表傅企平表示，今后將存量房轉(zhuǎn)為保障房的探索實(shí)踐將逐漸增多。
市場提供房源，帶來哪些變化？
當(dāng)前，不少三、四線城市出現(xiàn)了商品房庫存高企、銷售乏力情況，個(gè)別地區(qū)存銷比達(dá)三四十個(gè)月。有專家表示，通過收購存量商品房作為保障性住房房源，緩解了政府的市場調(diào)控壓力和保障房建設(shè)壓力。
全國人大代表鄭雪君認(rèn)為，政府回購商品房作為保障性住房房源是保障房建設(shè)資金使用的一個(gè)渠道，在房地產(chǎn)市場疲軟的當(dāng)下，能夠起到一定的消化樓市庫存的作用，避免加劇住房供應(yīng)過量。
“市場化采購可以提升棚改、保障房建設(shè)資金績效。”孟和平表示，鄂爾多斯市在收購商品房作保障房時(shí)，統(tǒng)一通過市公共資源交易中心招標(biāo)采購，并按照現(xiàn)房、主體封頂、主體未封頂?shù)捻樞蛞来尾少彛刭弮r(jià)格以商品房成本價(jià)為基礎(chǔ)，上浮幅度控制在15％以內(nèi)。
2014年長沙市開福區(qū)黃興北路棚改征收項(xiàng)目率先探索團(tuán)購商品房作棚改安置房模式時(shí)，吸引了16家樓盤參與團(tuán)購活動。具有價(jià)格比較優(yōu)勢兩家樓盤成為“勝出者”，收購價(jià)格分別比市場價(jià)低500元/平方米和1000元/平方米。
將一部分存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房，會不會帶熱樓市？快房網(wǎng)首席評論員程偉明認(rèn)為，政府回購存量房的數(shù)量很有限，并不會從根本上改變樓市當(dāng)前趨穩(wěn)的供求關(guān)系。
試點(diǎn)到推廣，難點(diǎn)在何處？
記者從住建部門了解到，把一些存量房轉(zhuǎn)為保障性住房房源的地方探索正在擴(kuò)容。快房網(wǎng)首席評論員程偉明認(rèn)為，實(shí)施這一創(chuàng)新舉措關(guān)鍵要看當(dāng)?shù)貥鞘袑?shí)際，同時(shí)需要制定相應(yīng)的回購、回租辦法，防止操作過程中可能出現(xiàn)的尋租、腐敗。
“存量房轉(zhuǎn)為保障房，關(guān)鍵要看地方的存量商品房情況，因地制宜、分類推進(jìn)。”程偉明認(rèn)為，庫存高則可以收購，起到緩解供需矛盾、增加保障房源、提高財(cái)政資金績效的效果，如果庫存少，則不宜收購，否則會加劇供需矛盾。
商品房回購涉及房源選擇、戶型配套、價(jià)格確定等諸多方面，需要在探索、試點(diǎn)基礎(chǔ)上制定相應(yīng)操作流程，規(guī)范收購、回租過程。張傳領(lǐng)認(rèn)為，價(jià)格確定是一個(gè)難點(diǎn)問題，回購價(jià)格不能是強(qiáng)迫性的，而是要多方協(xié)商。
“一方面價(jià)格要優(yōu)惠，財(cái)政資金要有績效，老百姓要得到實(shí)惠；另一方面，也要保持開發(fā)商的合理利潤，否則可能‘遇冷’。”程偉明表示，存量房轉(zhuǎn)為保障房是一個(gè)復(fù)雜的過程，需要不斷探索、完善。
針對社會普遍擔(dān)憂的收購存量房用作保障房過程中可能存在的不透明操作以及尋租、腐敗等問題，業(yè)內(nèi)人士建議，相關(guān)部門應(yīng)在出臺指導(dǎo)意見時(shí)強(qiáng)化監(jiān)管，做到公開透明，防止“暗箱操作”。
