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2025年09月02日
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近日，關(guān)于“設(shè)立國(guó)家住房銀行”的熱議，緣于國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房公積金監(jiān)管司司長(zhǎng)張其光和處長(zhǎng)崔勇撰文稱：國(guó)家住房銀行成立的條件已經(jīng)成熟。這為備受期待的住房公積金改革添加了新的注腳。
張其光和崔勇聯(lián)合署名在媒體發(fā)表的文章表示，目前，房地產(chǎn)業(yè)仍是我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿?，?jīng)濟(jì)“房地產(chǎn)化”短期內(nèi)難以扭轉(zhuǎn)，因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)必須得到穩(wěn)定，而穩(wěn)定的關(guān)鍵是增加住房消費(fèi)需求，以住房公積金制度為基礎(chǔ)，設(shè)立住宅政策性金融機(jī)構(gòu)(國(guó)家住房銀行)，是增加住房消費(fèi)需求的有效措施，應(yīng)抓緊組織實(shí)施。
這一來(lái)自行業(yè)主管部門相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的表態(tài)和言論，引發(fā)了各界高度關(guān)注。4月15日，經(jīng)濟(jì)學(xué)者馬光遠(yuǎn)[微博]接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》采訪時(shí)表示：“隨著過(guò)去多年的房?jī)r(jià)大漲和房地產(chǎn)的發(fā)展，住房公積金制度已經(jīng)無(wú)法適應(yīng)住房實(shí)踐的需要，成立住房銀行無(wú)疑是彌補(bǔ)中國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域金融短板的關(guān)鍵之舉?！?/p>
然而，資金來(lái)自何方，誰(shuí)來(lái)監(jiān)管等問(wèn)題，涉及多部門之間的協(xié)調(diào)，這是操作難點(diǎn)所在。
條件已成熟 如何平衡利益成關(guān)鍵
張其光和崔勇認(rèn)為，目前設(shè)立國(guó)家住房銀行條件已基本成熟。一是改革依據(jù)充分。十八屆三中全會(huì)《決定》第23條提出“研究建立住宅政策性金融機(jī)構(gòu)”、第45條要求“建立公開規(guī)范的住房公積金制度，改進(jìn)住房公積金提取、使用、監(jiān)管機(jī)制”。二是資金規(guī)模巨大。截至去年底，全國(guó)住房公積金3.7萬(wàn)億元，住房維修資金約5000億元。如允許每年發(fā)行專項(xiàng)金融債券1萬(wàn)億元，今年資金規(guī)模將接近6萬(wàn)億元，2020年預(yù)計(jì)達(dá)到20萬(wàn)億元，可基本滿足首套和改善型自住住房的低息貸款需求。三是已有人員和機(jī)構(gòu)。目前，全國(guó)共有公積金管理中心342個(gè)，業(yè)務(wù)網(wǎng)點(diǎn)2651個(gè)，從業(yè)人員3.8萬(wàn)人，可充分利用這些機(jī)構(gòu)、網(wǎng)點(diǎn)和人員，組建國(guó)家住房銀行分行和支行，中央設(shè)立總行，對(duì)各地分支機(jī)構(gòu)實(shí)行垂直管理。四是籌措資本金。全國(guó)住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金已接近800億元，其中500多億元為超額撥備，可轉(zhuǎn)化為住房銀行資本金。
“住建部官員發(fā)文認(rèn)為設(shè)立住房銀行的條件已經(jīng)成熟，這的確是一個(gè)不小的認(rèn)識(shí)上的進(jìn)步。”馬光遠(yuǎn)說(shuō)。實(shí)際上，成立住房銀行的呼聲并不是現(xiàn)在才有，幾年前就有專家提議過(guò)，如馬光遠(yuǎn)在2009年的時(shí)候就撰文《住房公積金應(yīng)該轉(zhuǎn)為住房銀行》，建議廢除住房公積金制度，以住房銀行和購(gòu)房減稅政策代替。為此，住建部有關(guān)部門的官員當(dāng)時(shí)還就此問(wèn)題約談了他。住建部住房政策專家委員會(huì)專家張泓銘也是較早提出組建住房銀行的專家之一，2012年全國(guó)兩會(huì)期間，他就公開提議組建“住房保障銀行”。
“各方對(duì)于住房保障銀行設(shè)立存在分歧的關(guān)鍵，是涉及到各種復(fù)雜的利益。除了監(jiān)管層之外，當(dāng)前的住房公積金主要放入中國(guó)建設(shè)銀行(6.98, 0.27, 4.02%)的賬戶中，其增值收益由建行及相關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)獲得，一旦建立住房保障銀行，資金池發(fā)生改變，亦將面臨重大利益調(diào)整。”張泓銘日前接受媒體采訪時(shí)表示。
多數(shù)專家認(rèn)為，相關(guān)各方利益難以協(xié)調(diào)是成立住房銀行的改革難點(diǎn)。目前住房公積金歸口住建部監(jiān)管，假如成立住房銀行的話，那么將歸口銀監(jiān)會(huì)或者央行[微博]監(jiān)管。
高房?jī)r(jià)令公積金成為“雞肋” 亟需專門金融機(jī)構(gòu)
“住房公積金制度在中國(guó)住房市場(chǎng)化過(guò)程中發(fā)揮了重要的作用，但隨著過(guò)去多年房?jī)r(jià)的大漲和房地產(chǎn)的發(fā)展，住房公積金制度已經(jīng)無(wú)法適應(yīng)住房實(shí)踐的需要?！瘪R光遠(yuǎn)對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》表示，“當(dāng)前，住房公積金在某種程度上成了拉大貧富差距和避稅的工具，同時(shí)，住房公積金的收益率偏低，也造成了大量的資金沉淀?！?/p>
馬光遠(yuǎn)說(shuō)，住房公積金的制度缺陷是先天性的，如果說(shuō)以前在房?jī)r(jià)比較低的情況下，繳納住房公積金對(duì)解決住房問(wèn)題還有作用的話，目前高漲的房?jī)r(jià)已經(jīng)讓住房公積金的制度淪為雞肋，其效用遠(yuǎn)不如通過(guò)成立專門的金融機(jī)構(gòu)，“通過(guò)利率優(yōu)惠等傾斜政策，并且實(shí)施真正的購(gòu)買免稅，對(duì)解決居民的住房問(wèn)題更有價(jià)值和意義。”
去年設(shè)立的國(guó)家開發(fā)銀行住房金融部，可以說(shuō)是中國(guó)式住房政策性金融機(jī)構(gòu)的一個(gè)初級(jí)嘗試。有行業(yè)分析人士認(rèn)為，這個(gè)嘗試還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，應(yīng)該在現(xiàn)有的龐大的住房公積金的基礎(chǔ)之上，設(shè)立正式的國(guó)家住房銀行，給予相當(dāng)?shù)恼邇A斜，讓住房公積金管理機(jī)構(gòu)變成全國(guó)統(tǒng)一的銀行，按照銀行的規(guī)范化要求進(jìn)行監(jiān)管和內(nèi)部管理。這個(gè)銀行可以吸收公積金，也可以吸收正常的商業(yè)存款，對(duì)符合要求的購(gòu)房者提供公積金貸款。
“既然現(xiàn)在各方認(rèn)識(shí)已經(jīng)達(dá)成一致了，就應(yīng)該抓緊拿出住房銀行的組建方案。”馬光遠(yuǎn)對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示，中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展至今，在金融支持層面其實(shí)非常滯后，成立住房銀行無(wú)疑是彌補(bǔ)中國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域金融短板的關(guān)鍵之舉。
美國(guó)的“住房銀行”
美國(guó)聯(lián)邦住房貸款銀行，可以說(shuō)是美國(guó)政策性住房金融體系中的“公共住房銀行”，它為成員銀行提供住房方面的再融資，相當(dāng)于住房融資領(lǐng)域的央行。更廣義地說(shuō)，如果把聯(lián)邦住房貸款銀行看作是住房貸款一級(jí)市場(chǎng)上的“公共住房銀行”，那么美國(guó)的“三房”(房利美、房地美和吉利美)則是二級(jí)市場(chǎng)上的“公共住房銀行”。
這四家機(jī)構(gòu)雖然都由美國(guó)聯(lián)邦政府發(fā)起，但除了吉利美是美國(guó)政府全資所有，其他三家均為民間資本所有，并沒有政府資金介入。尤其是房利美和房地美，都是由私人和機(jī)構(gòu)持股所有，曾長(zhǎng)期在紐約證交所上市。因有很強(qiáng)的政府顯性擔(dān)保，“三房”被稱為“政府支持企業(yè)”。
美國(guó)“住房銀行”模式的好處是，政府不直接從財(cái)政出錢，只提供隱性擔(dān)保，提升民營(yíng)企業(yè)信用等級(jí)，加上市場(chǎng)運(yùn)作，運(yùn)作效率高。在市場(chǎng)好的時(shí)候，動(dòng)員資金多，加快住房信貸市場(chǎng)的資金流動(dòng)性，有利于降低住房融資成本；市場(chǎng)不好的時(shí)候，也可成為政府反向周期調(diào)節(jié)的工具之一。
不過(guò)，其弊端是，“政府支持企業(yè)”在企業(yè)天然的逐利性和政府要求的公益性之間很難平衡，企業(yè)管理層和股東很容易發(fā)生道德風(fēng)險(xiǎn)，濫用政府的隱性擔(dān)保，為一己之私而大肆購(gòu)買高收益但高風(fēng)險(xiǎn)的“有毒資產(chǎn)”，尤其是住房貸款在過(guò)度資產(chǎn)證券化后，責(zé)任與風(fēng)險(xiǎn)模糊不清，政府很容易擔(dān)負(fù)上過(guò)高的政治風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)。
