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2025年09月07日
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楊建平：中關(guān)村不動(dòng)產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)、共發(fā)國(guó)際（柬埔寨）投資集團(tuán)執(zhí)行董事
土地制度與房地產(chǎn)開發(fā)
今天的柬埔寨也像其他國(guó)家已經(jīng)走過的初級(jí)發(fā)展階段一樣，到處是房地產(chǎn)開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。目前柬埔寨的土地有兩類性質(zhì)：第一類土地是私人所有，只有柬埔寨國(guó)籍的人才有土地永久擁有權(quán)。國(guó)家為了鼓勵(lì)外國(guó)人購(gòu)房和協(xié)助本地人致富，接地的一層房屋不允許賣給外國(guó)人，二層以上房屋可以賣給外國(guó)人并擁有永久居住權(quán)。開發(fā)商可以與本地人合資注冊(cè)開發(fā)公司，但是柬埔寨人必須做法人，其持股權(quán)不受限制。第二類土地是國(guó)家所有，外國(guó)人可以通過投資申請(qǐng)得到國(guó)家租賃的開發(fā)建設(shè)土地，租賃期分成99年、70年、50年，年限的不同是由于出臺(tái)的政策時(shí)期不同而產(chǎn)生的，與開發(fā)內(nèi)容無關(guān)。這樣的土地一次性得到長(zhǎng)期租賃權(quán)的費(fèi)用并不高，每平米幾塊美金而已，但是臺(tái)下交易費(fèi)很高。這樣的土地一般在建設(shè)期免租費(fèi)，建設(shè)期結(jié)束后，按年向政府繳納土地租賃費(fèi)，一般是年?duì)I業(yè)額的3%。這些土地可以轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押、繼承，其銷售的土地和房產(chǎn)可以由國(guó)家土地部門發(fā)放有限年限的土地或房屋產(chǎn)權(quán)證書。
近三年來柬埔寨主要城市的房地產(chǎn)發(fā)展很快。三年前的豪華公寓每平方米售價(jià)1000美金，如今有的已經(jīng)漲到每平方米3000多美金。許多外國(guó)人，尤其是韓國(guó)、臺(tái)灣、日本、中國(guó)人簇?fù)碇浇疬呝I房。在房產(chǎn)銷售方面，圖紙出來后就可以出售，按揭20年，可以零首付。房產(chǎn)證也分兩種，一種是公寓型產(chǎn)權(quán)證，一種是別墅型產(chǎn)權(quán)證。公寓型產(chǎn)權(quán)證手續(xù)簡(jiǎn)單，二層以上公寓套房，只要有購(gòu)買合同就可以買賣，柬埔寨將之稱為“軟卡”。別墅產(chǎn)權(quán)證就不一樣了，手續(xù)較為復(fù)雜，因?yàn)閯e墅是房地合一的產(chǎn)權(quán)，需要到柬埔寨房地管理部門登記，給你的證件是一個(gè)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的版本，業(yè)主每轉(zhuǎn)賣一次都要到國(guó)家房地管理部門去登記，并將前一個(gè)業(yè)主在居住期間對(duì)房屋的改建，詳細(xì)地記錄下來（包括圖片），轉(zhuǎn)給下一個(gè)業(yè)主。也就是說，別墅購(gòu)買人會(huì)知道一座別墅從最初建設(shè)到接手的每一次改變。這種制度很像西方國(guó)家的房地產(chǎn)管理方式——“房地志法”。
我從事成片土地開發(fā)已經(jīng)二十多年了，先后在海南、廣西北海、北京參與房地產(chǎn)開發(fā)和樓宇建設(shè)。我認(rèn)為柬埔寨的土地應(yīng)用模式不會(huì)與中國(guó)一樣，如前所述，柬埔寨的土地性質(zhì)是私有制和國(guó)家所有制兩種，由于土地開發(fā)屬于新興領(lǐng)域，土地價(jià)值很低，只要有錢就可以買，導(dǎo)致有一定資金基礎(chǔ)的柬埔寨人瘋狂購(gòu)置土地，所以過去10年多的時(shí)間里基本上是無續(xù)、無法地占有土地，至今仍然有大量的土地撂荒。
政府為了讓外國(guó)人進(jìn)入土地市場(chǎng)，得到更多的資金，將國(guó)家控制的大片土地和柬埔寨人看不上的土地，以租賃的方式承租給外國(guó)人，租賃期有50年、70年、80年、99年不等，這幾個(gè)年限不同的租賃性質(zhì)，并不像我們國(guó)家根據(jù)建設(shè)性質(zhì)決定土地使用期的長(zhǎng)短（住宅70年，工業(yè)50年，商業(yè)40年）。他們根據(jù)客戶需要制定租賃時(shí)限，而且一開始就明確每年交土地租金。中國(guó)投資人非常清楚這里面的機(jī)會(huì)，都會(huì)要求租期越長(zhǎng)越好。像我們的金銀灣項(xiàng)目，一開始是80年使用權(quán)，后來爭(zhēng)取到99年，這也是他們最長(zhǎng)的租賃土地年限。
由于政府內(nèi)部的政黨之爭(zhēng)，沒收成片閑置土地成為一件國(guó)家大事。2015年初，政府聯(lián)合工作組對(duì)上百幅成片開發(fā)土地進(jìn)行檢查。經(jīng)過核查，沒有按照計(jì)劃和規(guī)劃進(jìn)行開發(fā)的土地一律收回，截至今年8月已有幾十幅土地被沒收。但是，政府并沒有設(shè)計(jì)出新的成片土地開發(fā)政策，可能還會(huì)以傳統(tǒng)的承租方式租給有申請(qǐng)的投資人。作為成片土地開發(fā)的研究者，我很希望將中國(guó)成片土地開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)傳授給他們。由于體制和習(xí)慣的不同，我不可能去影響這個(gè)國(guó)家的土地政策，但是，我可以在自己的土地上嘗試用中國(guó)土地開發(fā)模式建設(shè)家園，在自己的體系內(nèi)建立符合中國(guó)開發(fā)區(qū)的管理和服務(wù)模式。這也是我興奮地留在柬埔寨工作的緣由。
金銀灣：中國(guó)開發(fā)區(qū)在他鄉(xiāng)落地生根
金銀灣國(guó)際旅游度假開發(fā)區(qū)位于柬埔寨西港市的云壤國(guó)家森林公園內(nèi)，由陸地半島和部分興島組成。陸地半島占地2200公頃，有三條淡水河，大片紅樹林，因?yàn)橛?0余公里長(zhǎng)的銀色沙灘，故稱之為銀灣；在興島的占地面積有1100公頃，有一個(gè)巨大的淡水湖，這個(gè)島嶼與陸地間隔兩三海里，南側(cè)海水深達(dá)10米，沿岸多是弧形小沙灣，很適合建造私家海灣會(huì)所，在島的西南方向有15公里長(zhǎng)的金色沙灘，故名為金灣。兩個(gè)板塊加起來形成3300公頃土地的旅游渡假區(qū)項(xiàng)目，取名金銀灣，直屬共發(fā)國(guó)際（柬埔寨）投資集團(tuán)全資子公司宜佳旅游（柬埔寨）發(fā)展有限公司，是一個(gè)綜合海岸旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，也是柬埔寨政府首批簽約的綜合類開發(fā)項(xiàng)目，從醞釀到今天已走過10年歷程。
共發(fā)國(guó)際（柬埔寨）投資集團(tuán)，旗下有國(guó)際旅行社、國(guó)際貿(mào)易公司、地產(chǎn)開發(fā)公司、實(shí)業(yè)發(fā)展公司、資產(chǎn)管理公司。投資集團(tuán)代表人物傅憲亭先生，是共和國(guó)的同齡人，今年66歲，軍人出身。他憨厚、耿直、講義氣，在柬埔寨的華人圈里，大家都稱他為“傅大哥”。傅大哥現(xiàn)在是柬埔寨華僑總商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，也是柬埔寨京津冀大商會(huì)會(huì)長(zhǎng)。我被同學(xué)引薦認(rèn)識(shí)了他。2013年底，在傅大哥的感召下，我從兼職顧問變成坐班董事，親自在柬埔寨操刀參與大開發(fā)區(qū)的整體規(guī)劃、招商、投資、建設(shè)。也許有人會(huì)問，年逾花甲，為什么這樣投入？我的回答是：有生之年，參與這樣一個(gè)大項(xiàng)目，執(zhí)掌這樣一個(gè)在異國(guó)他鄉(xiāng)為中國(guó)做出貢獻(xiàn)的有意義的項(xiàng)目，與這樣一個(gè)大哥在異國(guó)他鄉(xiāng)瀟灑行云，艱苦奮斗，是難得的一份經(jīng)歷，值得！
因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目有非常好的區(qū)位條件，引起許多柬埔寨商人和官員的關(guān)注，也增加了我們保護(hù)和穩(wěn)固這個(gè)項(xiàng)目的難度。從2006年派駐第一批駐守部隊(duì)（這是一個(gè)軍民合作項(xiàng)目，前幾年都是皇家衛(wèi)隊(duì)派人替我們保護(hù)土地）開始，就沒有停止過與搶占土地的機(jī)構(gòu)和個(gè)人進(jìn)行周旋，在疏通部門和官員方面不知花掉了多少美金。直至2009年洪森首相發(fā)布一份說明后，才從根本上平息了搶占土地的風(fēng)波。要說購(gòu)買這塊土地的費(fèi)用，比較國(guó)內(nèi)的土地投資沒有多少，但是為了保護(hù)和維護(hù)這個(gè)土地，卻花了不少，而且沒完沒了。十年了，一直到現(xiàn)在，我們?nèi)匀灰獮榇酥Ц陡哳~的成本。
這里的基礎(chǔ)建設(shè)工作異常艱苦，最初的土地勘測(cè)和勘察工作也非常困難。當(dāng)政府同意開發(fā)這塊土地后，我們只拿到一張大尺度作戰(zhàn)地圖，沒有辦法，只能用最原始的辦法——砍伐通道、用大石頭做標(biāo)記，測(cè)量地勘和粗略的等高線地圖。因?yàn)槭窃加炅郑坏街本€距離十公里的雨林要走一整天。沒有路，就沿著雨水沖刷的痕跡前行，沒有了路跡，就用砍刀砍出路，沒有營(yíng)地，就幾個(gè)人圍在一起取火燒飯。一天下來，幾身水、幾身泥，臉曬黑了，腿浮腫了，還要堅(jiān)持前行。就這樣，我們最終把33平方公里的屬地勘測(cè)完成。為了保護(hù)土地和勘察資源，我們安置了九個(gè)哨所，每個(gè)哨所安排兩人值守。哨所是用樹木搭成的茅草屋，太陽下暴曬，下雨漏水，如遇上雨季連陰雨，最怕的就是斷糧和斷水。在這里，蚊蟲和毒蛇的騷擾是家常便飯。
盡管生活和工作異常艱苦，當(dāng)我們坐在屬于自己的沙灘上，享受著海浪和微風(fēng)的撫摸，聆聽著百鳥的動(dòng)人歌聲，欣賞著原始雨林里千奇百怪的小動(dòng)物們奇特的身影，感受海上太陽的日出與日落時(shí)，還是非常幸福的。
十年來，我們完成了度假區(qū)從無到有的過程，完成了從原始雨林到人類社會(huì)的進(jìn)步，完成了33平方公里的土地分析、勘測(cè)、規(guī)劃、投資、建設(shè)、管理、服務(wù)、旅游的全部環(huán)節(jié)，為中國(guó)人在柬埔寨創(chuàng)造了建設(shè)現(xiàn)代文明旅游特區(qū)的神話。而且，我們?cè)陂_發(fā)和建設(shè)的同時(shí)，還有效保護(hù)了雨林的原生態(tài)，保護(hù)了遠(yuǎn)古植物紅樹林，保護(hù)了大地之肺——沼澤濕地，保護(hù)了生物種類多樣性，延續(xù)了高棉祖先的足跡，在此地創(chuàng)造出一個(gè)美麗的神話傳說。
從2015年開始，金銀灣國(guó)際旅游度假區(qū)開始正式接待國(guó)際游客，一架架滿載各國(guó)游客的班機(jī)，從世界各地降落西港國(guó)際機(jī)場(chǎng)。從機(jī)場(chǎng)到金銀灣十幾分鐘的路程，有一種出艙門進(jìn)家門的感覺。走進(jìn)金銀灣度假區(qū)，就走進(jìn)了一座原始雨林的世界，道路兩邊的千年大樹和幽幽森林，可以任意想象，幾十人圍攏不過來的參天黃花梨大樹，令人敬畏得說不出話。穿越雨林后的大海，猶如到了另一處天堂，美麗的王子島和海邊棧道將你帶到桃園仙境，水中的魚兒自由飛翔，小島的南側(cè)正視南海猶如一位年輕的戰(zhàn)士守護(hù)著這片寧靜的森林。登越108級(jí)臺(tái)階來到云壤山頂，盡情領(lǐng)略四周無際的大海、河流、山川。來到海邊，沙灘是銀白色的細(xì)沙，向海里縱深幾十米，左右海灘長(zhǎng)達(dá)十幾公里，一眼望不到邊。原生態(tài)建筑與原生態(tài)環(huán)境融為一體，讓你自由釋放心靈。
在這里，33平方公里范圍的土地上飄揚(yáng)著我們的五星紅旗，這片一望無際的海域被柬埔寨民眾稱為“中國(guó)海”，旅游產(chǎn)業(yè)的中國(guó)開發(fā)區(qū)模式被柬埔寨地方政府所接受，各國(guó)旅游地產(chǎn)投資人將這里看作“淘金”左岸，來自世界各地的背包客、驢友、自駕游客深入此地后流連忘返。為此，我從心底感到自豪，就是我們這樣一群在中國(guó)算不上精英和人才的人，與柬埔寨的勞動(dòng)者一起，用我們的雙手，用微不足道的投資，在沒有政府貸款的情況下，緊咬牙關(guān)，艱苦奮斗，憑著一股堅(jiān)韌不拔的精神，建造出一片海岸旅游圣地、暹羅灣北岸的一顆璀璨明珠。這已經(jīng)超越了“掙錢”的理念，任何語言無法表達(dá)它的價(jià)值。也許幾十年后，當(dāng)人們踏上這座旅游圣殿，享受和風(fēng)細(xì)雨、人間天堂的時(shí)候，不會(huì)再想起我們，但是我們的精神將永遠(yuǎn)與金銀灣度假區(qū)一起存在。
“一帶一路”要加大國(guó)際旅游投資
中國(guó)“走出去”戰(zhàn)略無疑是一項(xiàng)非常偉大的戰(zhàn)略，“一帶一路”是“走出去”的具體“戰(zhàn)術(shù)”，不管海外還是海內(nèi)的中國(guó)人都深受鼓舞。在這里，作為一個(gè)已經(jīng)“走出去”的企業(yè)家，我想通過這幾年在柬埔寨的實(shí)踐，建議國(guó)家在“走出去”的鼓勵(lì)政策中，要多結(jié)合目的地國(guó)家和我國(guó)投資人的實(shí)際情況制定。
例如開發(fā)區(qū)政策。我們知道，商務(wù)部和財(cái)政部對(duì)各省企業(yè)“走出去”的鼓勵(lì)政策是，國(guó)內(nèi)企業(yè)在目標(biāo)國(guó)家與當(dāng)?shù)卣炇?平方公里以上土地，用于建設(shè)產(chǎn)業(yè)基地或工業(yè)開發(fā)區(qū)，享受中央財(cái)政2億元的支持、地方財(cái)政2億元補(bǔ)貼的低息或無息基礎(chǔ)設(shè)施配套資金貸款，鼓勵(lì)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)加工企業(yè)落戶他鄉(xiāng)。在這樣的政策引導(dǎo)下，個(gè)別企業(yè)確實(shí)建造起一些經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，如：江蘇紅豆集團(tuán)的柬埔寨（西港云壤）國(guó)際經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。但是，有許多企業(yè)套用國(guó)家這個(gè)政策，白白浪費(fèi)幾百億的國(guó)民資金。
柬埔寨政府近十年來一直以旅游、農(nóng)業(yè)、輕工產(chǎn)品、服裝及電子產(chǎn)品的加工業(yè)為主要發(fā)展對(duì)象，雖然他們發(fā)展落后，但他們知道，無論是百年戰(zhàn)爭(zhēng)給柬埔寨留下來的，還是大自然留給他們的是富饒、美麗、沒有污染過的土地，寧可慢些，也要保護(hù)它的純凈。我們?cè)谶@個(gè)過程中也應(yīng)該遵循這樣的發(fā)展思路。
我國(guó)近十年來前往東南亞各國(guó)旅游的投資上千億有余，每天有數(shù)十萬出國(guó)旅游的人群，除去少數(shù)旅游公司和國(guó)家航空業(yè)得到實(shí)惠，幾乎對(duì)我們自己的國(guó)家沒什么貢獻(xiàn)。如果，我們?cè)谧罨钴S的國(guó)際旅游國(guó)家和城市，在中國(guó)最需要建立國(guó)際影響力和戰(zhàn)略地位的國(guó)家和地區(qū)，用國(guó)內(nèi)旅游特區(qū)或開發(fā)區(qū)的建設(shè)理念去租賃土地，為他國(guó)也為我們自己建立國(guó)際化的度假區(qū)、養(yǎng)老園區(qū)，吸引世界各國(guó)及國(guó)內(nèi)游客的消費(fèi)，將人民幣變成旅游卡，連通全世界的旅游勝地，適應(yīng)中國(guó)老齡社會(huì)的需要，這樣的產(chǎn)業(yè)布局和發(fā)展，既可以解決國(guó)內(nèi)建設(shè)物資過剩、人民幣貶值、物價(jià)上漲、老年消費(fèi)、截留外匯等問題，還可以支援落后國(guó)家和不發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)建設(shè)，為他們帶來環(huán)保型、科技型、園林型的經(jīng)濟(jì)類產(chǎn)品，不是一舉兩得嗎？
在此，我呼吁相關(guān)主管部門對(duì)火熱的中國(guó)游客國(guó)際旅游投資給予大力支持，發(fā)揮政府、企業(yè)、游客、目的地國(guó)家等各方的積極性，支持在旅游國(guó)家投資度假開發(fā)區(qū)，建設(shè)屬于我們自己的旅游目的地，這將有利于國(guó)家“走出去”的大戰(zhàn)略。
