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2025年07月16日
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春節(jié)之后，中國沿海一些城市出現(xiàn)了樓市“暴動”的場面，朋友圈上到處都在傳各地排隊購房的畫面，一些中介甚至驚呼電話被打爆。據(jù)說上海一個項目開盤前的半夜就吸引了近千位購房者連夜排隊，隊伍中居然有人裹著被子。北京、深圳也出現(xiàn)了搶購新樓盤的新聞。
中國樓市將往何處去，是盤旋在所有人心頭的疑問。只有更好的理解現(xiàn)在，才有可能探尋未來的走向。當(dāng)下房價飆升局面的形成，是由一系列因素推動。
去年年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議，將去庫存列為今年經(jīng)濟(jì)工作的五大任務(wù)之一，樓市的基本面因此徹底改變。今年春節(jié)前后，相關(guān)部委的樓市寬松政策密集出臺：非限購城市首套房商貸最低首付比例降至20%，二套房最低首付降至30%；住房公積金賬戶存款利率從原來按活期和一季度存款基準(zhǔn)利率計算統(tǒng)一改為按一年期定期存款利率計算；購買90平方米以下的唯一住房，其契稅降至房價的1.5%……
應(yīng)該說，這些政策調(diào)整的受惠對象仍在居住型和改善型的需求者，并未突破前幾年確定的范圍，但就其優(yōu)惠措施密集度來說，是前所未有的。這一系列優(yōu)惠政策的出臺，對于真正需要購房的人群來說，目前確實是購房的大好時機。
問題在于，所有這些優(yōu)惠政策，基本上是將一線城市排除在外的，它們的主要目的是為了促進(jìn)三四線城市去庫存。但三四線城市的樓市不見動靜，卻首先引起了一線城市的樓市火爆。因此，目前出現(xiàn)的樓市景觀，充其量只能稱為局部的“暴動”，這種一線“火焰”，三四線“海水”的市場格局，并不能實現(xiàn)去庫存的預(yù)期目標(biāo)。
因此，這種樓市局部“暴動”，需要有關(guān)方面冷靜分析原因，并采取必要的對策。
在突然出現(xiàn)的火爆場面的背后，原來受到打壓的投資投機力量可能在這些城市以曲線方式死灰復(fù)燃。不管是居住型、改善型的購房者，還是投資型、投機型的購房者，他們之所以會以迫不及待的姿態(tài)投入到搶購，有一個共同點就是對未來的房價上漲仍有預(yù)期，但是，這種快速上漲其實已經(jīng)使這些城市的房價產(chǎn)生了泡沫，當(dāng)泡沫刺穿，房價下跌的時候，他們很容易以背棄信用，中斷還貸為手段來將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁到銀行。金融杠桿的過度使用已經(jīng)在中國股市上制造了一場空前的股災(zāi)，政策面上需要防范這種災(zāi)難在房地產(chǎn)市場上重演。
中國曾經(jīng)將房地產(chǎn)業(yè)作為“龍頭產(chǎn)業(yè)”大力扶持，使中國的社會經(jīng)濟(jì)在相當(dāng)程度上被房地產(chǎn)業(yè)綁架，政府成為房地產(chǎn)業(yè)的背書者，政策調(diào)控也經(jīng)常會出現(xiàn)一百八十度的大轉(zhuǎn)彎。中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)深陷于“政策市”的困境，市場規(guī)律受到高度扭曲。就去庫存來說，如果尊重市場規(guī)律，完全可以通過等開放商不斷的降價來喚醒購房力量，應(yīng)該說這也是中央經(jīng)濟(jì)工作會議確定的一個政策選項。
但現(xiàn)在由于政策面上出臺了過多的扶持舉措，特別是信貸杠桿的過度使用，開發(fā)商降價的動力已經(jīng)消失，相反乘著這股熱風(fēng)在不斷提價，而這種效果首先出現(xiàn)在一線城市，這從根本上說，對一線城市也是不利的。北上廣深這些城市目前正在推動轉(zhuǎn)型，希望以科技創(chuàng)新來帶動發(fā)展，但如果房價漲得太快，又會增加就業(yè)成本，從而給這些城市的社會經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型帶來不利因素。
樓市局部“暴動”已經(jīng)為中國敲響了警鐘。多年來房地產(chǎn)調(diào)控走過的彎路給我們留下了切實的教訓(xùn)，中國是一個大國，不同的地區(qū)處于不同的發(fā)展階段，因此房地產(chǎn)調(diào)控必須切實做到因城施策。就一線城市來說，仍然必須切實執(zhí)行“緊”字當(dāng)頭的調(diào)控政策。而就三四線城市來說，要完成去庫存的目標(biāo)，則應(yīng)尊重市場規(guī)律，發(fā)揮價格這個杠桿的作用，通過推動開發(fā)商降價來吸引購買力量。
