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2025年09月03日
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調(diào)控下的房企動向
今年保障性住房前所未有的建設(shè)力度，已經(jīng)成為進一步加劇房企分化的助推器。有業(yè)內(nèi)人士認為，加大保障房建設(shè)和供應(yīng)力度的同時，商品房市場持續(xù)低迷，在保障房建設(shè)中擔任重要角色的大型房企無疑可以搶占更多市場份額。也正因為如此，依靠主業(yè)越來越
難生存的中小房企開始“不務(wù)正業(yè)”，轉(zhuǎn)而涉足采礦、旅游、電影院等其他行業(yè)謀求新的利潤增長點。
大型房企土地成本優(yōu)勢明顯
“從表面上看，大型房企和中小房企的拿地政策是完全一樣的，但實質(zhì)上大有不同。”一家房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)土地運營部負責人向記者介紹。尤其是在資金上，不少大型房企能夠享受政府貼息，向銀行借貸開發(fā)，政府會給予一定補貼；有的則能享受較低的銀行貸款利率。“有些地方國企拿地，甚至是地方政府出面向銀行借貸開發(fā)。”該人士向記者透露。這樣的資金和信譽優(yōu)勢，中小開發(fā)企業(yè)根本無法與之相比。
上海某區(qū)負責土地出讓的工作人員向記者坦言：“我們當然更愿意把地賣給大型房企。”該人士透露，中小房企拿地需要100%支付土地出讓金才行，而大型房企拿地只需要成立一個項目公司就行了。
而今年保障性住房前所未有的建設(shè)力度，將加速房企分化。“在保障房建設(shè)和供應(yīng)力度不斷加大的同時，商品房市場不景氣，在保障房建設(shè)中擔任重要角色的大型房企無疑將進一步搶占市場份額。”中國房地產(chǎn)信息集團分析師付琦向記者表示。
和地方政府的親密關(guān)系，令一些大型房企通過建設(shè)保障房獲得更大的市場空間。金隅股份執(zhí)行董事兼財務(wù)總監(jiān)王洪軍在2010年業(yè)績發(fā)布會上稱，該公司保障房的毛利率高達20%以上。金隅保障房項目能取得如此高毛利率的主要原因之一，就是將工業(yè)用地轉(zhuǎn)作保障房開發(fā)用地，土地成本較低。
目前，我國實行嚴格的土地用途管理制度，工業(yè)用地使用權(quán)出讓最高年限50年，居住用地70年。土地用途的改變，必須取得出讓方的同意或批準，同時還須取得地方政府規(guī)劃部門的同意。工業(yè)用地和住宅用地之間差價巨大。
金隅股份是大型國有控股企業(yè)，未來會繼續(xù)投入更多資源開發(fā)保障房，預(yù)計將有100萬平方米工業(yè)用地轉(zhuǎn)作保障房用地。
在上海，一位政府人士向記者透露，不少保障房的建設(shè)用地都是地方大型房企通過“退二進三”的方式獲得。所謂“退二進三”，是指中心城區(qū)的現(xiàn)有工業(yè)用地、倉儲用地以及涉及工業(yè)企業(yè)的其他用地，通過政府收儲的方式將原傳統(tǒng)工業(yè)退出城區(qū)，并將該地塊改造成第三產(chǎn)業(yè)用地的行為。在政府部門協(xié)調(diào)下，這些工業(yè)地塊不需要通過“招拍掛”，由政府直接劃轉(zhuǎn)為住宅用地進行保障房建設(shè)，有的甚至不需補交工業(yè)用地轉(zhuǎn)化為住宅用地的土地出讓金。
保障房融資破局有利大房企
不僅是在土地方面，大型房企在資金上的優(yōu)勢也是中小房企望塵莫及的，尤其是保障房融資瓶頸被打破之后，大型房企在保障房建設(shè)領(lǐng)域?qū)⒄碱I(lǐng)制高點。
近日，有消息稱《關(guān)于利用債券融資支持保障性住房建設(shè)有關(guān)問題的通知》（以下簡稱《通知》）已經(jīng)下發(fā)至地方政府和有關(guān)部門。《通知》明確，各地按有關(guān)規(guī)定進行規(guī)范后繼續(xù)保留的投融資平臺公司申請發(fā)行企業(yè)債券，募集到的資金應(yīng)優(yōu)先用于保障房建設(shè)。并強調(diào)“只有在滿足當?shù)乇Ｕ闲宰》拷ㄔO(shè)融資需求后，投融資平臺公司才能發(fā)行企業(yè)債券用于當?shù)仄渌椖康慕ㄔO(shè)。”
光大證券地產(chǎn)分析師萬知認為，一級開發(fā)和保障房業(yè)務(wù)占比較大的企業(yè)一般都是政府的融資平臺，保障房融資的放開意味著這一類公司恢復(fù)了融資功能，很有可能在一級開發(fā)業(yè)務(wù)上獲得地方政府支持。
中銀國際地產(chǎn)分析師田世欣也認為，保障房專項融資渠道開閘，主要受益的開發(fā)商是國有地產(chǎn)企業(yè)，特別是原先已經(jīng)有較多保障房開發(fā)業(yè)務(wù)的地產(chǎn)商。他們可以通過專項融資將原先投資于保障房的資金置換出來，緩解商品房開發(fā)部門的資金壓力，如金隅股份、首開股份、保利地產(chǎn)、棲霞建設(shè)等。
相比大型房企，中小開發(fā)商投身保障房則顯得毫無底氣。在此前中房指數(shù)研究院舉行的保障房專題研討會上，上海一家中型開發(fā)商投資部經(jīng)理就表示，由于保障房建設(shè)在開始之前，政府就已將開發(fā)企業(yè)的利潤水平設(shè)定好，而且屬于微利，因此開發(fā)商參與保障房建設(shè)最關(guān)鍵的是對整個工程的把控度以及成本控制，成本控制比較好的企業(yè)才能保證一定利潤。因此一般都是大企業(yè)和政府聯(lián)合操作，政府在招標的時候往往會設(shè)置條件，如參建企業(yè)的資質(zhì)、銀行信貸等級等，這樣就把中小企業(yè)排除在外了。
中小房企開始“不務(wù)正業(yè)”
在長期的樓市調(diào)控下，在土地和資金上不具優(yōu)勢、同時有難以涉足保障房領(lǐng)域的中小房企，越來越感受到房地產(chǎn)市場上的生存壓力，紛紛轉(zhuǎn)向采礦、旅游、影院等行業(yè)，以增加新的利潤增長點。
華業(yè)地產(chǎn)6月15日公告稱，擬投資不超過3.5億元，用于收購包括但不限于金礦等礦產(chǎn)資源的采礦權(quán)、探礦權(quán)及礦業(yè)公司股權(quán)等。次日，萊茵置業(yè)公告，擬在貴州省貴陽市成立一家全資子公司，公司名稱暫定為“貴州萊茵達礦業(yè)發(fā)展有限公司”，注冊資本為5000萬元。而近期拋出“涉礦”公告和投資計劃的房企還包括綠景地產(chǎn)、新湖中寶、中天城投、鼎立股份、嘉寶集團、萬澤股份、中珠控股、西藏城投等。
雖然有些涉礦房企有依靠“沾礦就漲”抬升股價的嫌疑，但分析人士指出，在市場低迷和政策調(diào)控之下，房地產(chǎn)企業(yè)尋找新的業(yè)績突破口是一種正常需求。正如新湖中寶和華業(yè)地產(chǎn)在公告中都表示，公司為改變當前以房地產(chǎn)業(yè)為單一業(yè)務(wù)存在風(fēng)險的局面，因此積極尋找在新行業(yè)的利潤增長點。
“房地產(chǎn)市場受政策影響太大，上半年世茂股份新推項目較少，只有南京項目的推出帶來2億元的銷售收入。”世茂股份財務(wù)總監(jiān)陳汝俠向記者坦言。為了追求新的利潤增長點，世茂股份旗下全資子公司世茂影院近期與杜比實驗室和科視簽訂合作協(xié)議，訂購100套數(shù)字影院產(chǎn)品，計劃5年間將影院開至60家，票房收入達到15億元。
更有一些小型房企利用“船小好掉頭”的優(yōu)勢，紛紛涉足電煤、旅游開發(fā)等領(lǐng)域。 在政策、資金雙重壓力下，小型房企面臨的選擇要么是被大型房企并購，要么是及早轉(zhuǎn)型。在房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展10年之后，房企洗牌大潮已勢不可擋
