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2025年07月16日
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住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心原主任、中國(guó)人民大學(xué)國(guó)家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院高級(jí)研究員、城市化委員會(huì)委員秦虹7月3日在一場(chǎng)線上市場(chǎng)形勢(shì)分析會(huì)上表示，為控制房?jī)r(jià)上漲，防止杠桿資金違規(guī)流入樓市，防止頻繁交易形成炒作，各地在需求端的政策空間會(huì)非常有限，因城施策主要最大的空間在供給端，就是土地政策。
秦虹當(dāng)日在中指研究院主辦的“2020半年度房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)報(bào)告會(huì)”上做出上述表示。她指出，盡管受到疫情的影響，但上半年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的恢復(fù)“相當(dāng)不錯(cuò)”。
1—5月份全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額比2月份回升25至27個(gè)基點(diǎn)；許多城市5月份房地產(chǎn)銷(xiāo)售已經(jīng)回到正增長(zhǎng)；部分地區(qū)土地市場(chǎng)火熱，樓面地價(jià)上升、溢價(jià)率提高；許多地方政府的土地出讓收入也有了明顯的增長(zhǎng)。
她認(rèn)為，樓市的快速回暖與當(dāng)前相對(duì)寬松的貨幣政策有很大的關(guān)系。由于房地產(chǎn)的資產(chǎn)屬性，其對(duì)貨幣政策十分敏感。過(guò)去幾十年來(lái)，每當(dāng)貨幣寬松、貨幣供應(yīng)量增加、利率下降的時(shí)候，房地產(chǎn)市場(chǎng)就是上揚(yáng)的；而貨幣政策收緊，利率提高、貨幣供給減少的時(shí)候，房地產(chǎn)市場(chǎng)就是下行的。
今年5月底，全國(guó)廣義貨幣M2已超過(guò)210萬(wàn)億元，且連續(xù)3個(gè)月實(shí)現(xiàn)“兩位數(shù)”增長(zhǎng)。這種情況并不只在中國(guó)出現(xiàn)。在美國(guó)，15年期的固定抵押貸款利率為2.6%，30年期為3.13%，幾乎是歷史的最低點(diǎn)。在當(dāng)前寬松的貨幣政策下房地產(chǎn)市場(chǎng)容易走出上漲行情。
秦虹指出，政策恰恰是要防止這一點(diǎn)的出現(xiàn)。今年的政府工作報(bào)告提出，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的定位，因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
炒房實(shí)際上有三個(gè)必要條件：一個(gè)是房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，二是杠桿支持，三是頻繁交易。所以，秦虹表示，房住不炒既要控制住房?jī)r(jià)的上漲，又要減少杠桿的支持。
由于我國(guó)各地、各區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)差異極大，因城施策是當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的重要措施。秦虹指出，要控制房?jī)r(jià)上漲，防止杠桿資金違規(guī)流入樓市，防止頻繁交易提供炒作的條件，需求端因城施策的空間非常有限。目前，各地在需求側(cè)的政策大多以人才政策為主，即通過(guò)降低落戶(hù)的門(mén)檻和購(gòu)房補(bǔ)貼政策來(lái)刺激購(gòu)房需求。
“因城施策的最大空間在供給端，也就是土地政策”，秦虹表示，近月來(lái)地方積極推地，降低購(gòu)地的門(mén)檻，緩解開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地的資金壓力，放寬預(yù)售條件，簡(jiǎn)化審批程序等等，這些成為今年地方因城施策的主要政策。
因此，可以看到，雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求端、銷(xiāo)售端恢復(fù)得還不錯(cuò)，但是比銷(xiāo)售端恢復(fù)更好的是供給端。現(xiàn)在，房地產(chǎn)投資增速的恢復(fù)是最快，此外，房企土地購(gòu)置、新開(kāi)工面積等的恢復(fù)都好于需求端。
鑒于如今的政策形勢(shì)，秦虹建議，房企短期要抓機(jī)遇、促營(yíng)銷(xiāo)、防風(fēng)險(xiǎn)。她指出，防風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該是當(dāng)前企業(yè)最需要提上議事日程的內(nèi)容。因?yàn)椋孔〔怀吹恼邥?huì)長(zhǎng)期堅(jiān)持，如果房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)，那么現(xiàn)在拿高價(jià)地的企業(yè)，在未來(lái)會(huì)面臨較大的銷(xiāo)售壓力和資金的風(fēng)險(xiǎn)。
