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2025年09月02日
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“新型城鎮(zhèn)化機(jī)遇下，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入到向三四線城市縱深發(fā)展的階段”。
6月23日，在由全國工商聯(lián)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)專委會、承德市雙灤區(qū)政府主辦的商業(yè)地產(chǎn)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展高峰論壇上，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)專業(yè)委員會主任朱凌波如是說。
新一輪城鎮(zhèn)化帶來的大量消費(fèi)需求，正為三四線小城市商業(yè)地產(chǎn)帶來前所未有的發(fā)展機(jī)遇。 但是，對于一哄而上要搶食城鎮(zhèn)化“蛋糕”的各小城市地方政府、地產(chǎn)商、投資商們而言，卻也“沒那么簡單”。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在上一輪城市化浪潮中興起的商用建筑大量重復(fù)建設(shè)、供應(yīng)過剩的風(fēng)險(xiǎn)還待部分二三線城市長期消化。
低成本高回報(bào)
商業(yè)地產(chǎn)將成城鎮(zhèn)化引擎
毋庸置疑，城市首先是“城”——圍墻和房屋，以居住為主；其次就是“市”——街道和商業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)是“市”的題中應(yīng)有之義。
但是，上一輪的城市化實(shí)質(zhì)只注重了單一功能的“城”的發(fā)展，簡單而言，成了住宅地產(chǎn)商的城市化。
“單一功能模式無疑是失敗的模式”，朱凌波指出，“第一代城市化主要是在大城市和城市群，很多城市化的推進(jìn)過程中都是單一功能，比如過去的大盤時(shí)代是單一的居住功能，工業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、開發(fā)區(qū)職則是單一的產(chǎn)業(yè)功能。”
對于城市化所需的商業(yè)地產(chǎn)，此前并非沒有涉及，2003年開始的國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)熱潮已是體現(xiàn)，但是，由于中央政府在商業(yè)地產(chǎn)管理上的缺位、金融創(chuàng)新的缺位以及地方政府的助推，造成了過往的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中存在大量的克隆現(xiàn)象，形成了千店一面、萬城一面的同質(zhì)化問題，城市與城市之間的招商引資也愈演愈烈；商業(yè)地產(chǎn)、城市綜合體面臨過剩風(fēng)險(xiǎn)；城市規(guī)劃、交通規(guī)劃、商業(yè)規(guī)劃嚴(yán)重分離導(dǎo)致城市居民以單一潮汐式的消費(fèi)方式為主；交通堵塞、大氣污染等大城市病日益嚴(yán)重，影響城市發(fā)展和人們的生活。
朱凌波認(rèn)為，新一輪城鎮(zhèn)化和此前一輪的城市化已截然不同。“三四線城市正取代一線城市成為城鎮(zhèn)化的主角，商業(yè)地產(chǎn)將取代住宅房地產(chǎn)成為引擎?！?br />
據(jù)介紹，在未來城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，隨著行政區(qū)劃的調(diào)整和“擴(kuò)市減縣”的可能推進(jìn)，很多地級市可能都會有超過500萬人口，這意味著新一輪城鎮(zhèn)化中，地級市、縣級市的小城市將有巨大的發(fā)展空間。
眼下，萬達(dá)、中鐵、中冶、摩根士丹利等本土、外資大型開發(fā)企業(yè)早把未來十年的布點(diǎn)放在了二三四線城市。
“低成本、高回報(bào)率是開發(fā)商對二三線城市甚至四線城市商業(yè)地產(chǎn)趨之若鶩的關(guān)鍵詞”，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理蔡宇翔說，在三四線城市，從拿地到建筑，同樣十萬平方米的商業(yè)項(xiàng)目，地價(jià)可能比一線城市相差12-13倍；而三四線城市由于門店少，不像一線城市密集，銷售極好帶來的租金回報(bào)并沒有10倍以上的差距；此外，三四線城市做開發(fā)還能享受地方政府稅務(wù)、地價(jià)等各方面支持，能實(shí)現(xiàn)開發(fā)商的最大利益化。
發(fā)展三四線小城市商業(yè)地產(chǎn)是地產(chǎn)商和地方政府利益的“不謀而合”。北京博地瀾屋設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)總設(shè)計(jì)師曹一勇坦言，對于地產(chǎn)商而言，住宅銷售由于房地產(chǎn)新政已面臨困境，轉(zhuǎn)型成為必需；地方政府則要求地塊不僅解決居住問題，還得有商業(yè)和生活、服務(wù)等配套，商業(yè)項(xiàng)目能給當(dāng)?shù)貛矶愂?、政績，由此商業(yè)成為開發(fā)商拿地的條件之一。
而由于一線城市商業(yè)的逐漸飽和，小型地產(chǎn)企業(yè)拿地愈發(fā)困難。以北京為例，在2000年前，北京人均商業(yè)面積是0.7平方米，當(dāng)時(shí)人口1276萬；2005年，北京商業(yè)面積達(dá)1300萬平方米，人均商業(yè)面積1平方米；如今，2013年，北京商業(yè)面積已超過4000萬平方米大關(guān)，按2000萬人口計(jì)算，人均商業(yè)面積已達(dá)2.45平方米。與美國諸多一線城市、日本、我國香港等國家和地區(qū)相比，其人均商業(yè)面積均未超過2平方米。
