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2025年09月02日
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城市化網(wǎng)訊 住建部政策研究中心主任、城市化委員會(huì)專家委員秦虹在日前召開(kāi)的“第三屆中國(guó)價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)”上建議，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行投資時(shí)，要瞄準(zhǔn)成熟的、密度大的城市群。
談及城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系，秦虹說(shuō)：“城市發(fā)展的不均衡決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)的格局。不均衡發(fā)展格局對(duì)市場(chǎng)影響特別大，特別明顯。城市人口增長(zhǎng)主要來(lái)源仍然是城鎮(zhèn)化，但是現(xiàn)在的城鎮(zhèn)化和過(guò)去的城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是不一樣的。”
此前，秦虹曾指出，目前新型城鎮(zhèn)化是提高城鎮(zhèn)化的質(zhì)量，改變城鎮(zhèn)化不平衡、不協(xié)調(diào)、不可持續(xù)的粗放發(fā)展模式。它對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，不能簡(jiǎn)單地套用過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)。
秦虹認(rèn)為，未來(lái)住房政策調(diào)整一定要解決的問(wèn)題，除了有效率地抑制過(guò)度占用住房資源外，還要滿足新型城鎮(zhèn)化下的新增住房需求。這個(gè)主要體現(xiàn)在保障性住房需求，還有首次置業(yè)。其三，就是要尊重市場(chǎng)發(fā)展的基本規(guī)律。
此外，2020年之前，城鎮(zhèn)住房需求包括以下四個(gè)方面。第一、城鎮(zhèn)新增人口要有地方住；第二、住房要改善，2000年的時(shí)候人均住房面積是30平方米，到2020年要達(dá)到35平方米；第三、城市拆遷；第四、城鎮(zhèn)家庭的小型化。
秦虹指出，當(dāng)城市化率不到50%時(shí)，農(nóng)村人口多，城鎮(zhèn)人口少，城市人口的流動(dòng)主要體現(xiàn)在農(nóng)民進(jìn)城。當(dāng)城市化率超過(guò)50%時(shí)，城市人口流動(dòng)是以中小城市向大城市流動(dòng)為主。這就決定了未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)格局一定是不平衡的，分化格局就此出現(xiàn)。這是城市化發(fā)展通常的規(guī)律，當(dāng)城市化率超過(guò)30%開(kāi)始快速增長(zhǎng)，到70%以上開(kāi)始放緩。
“我認(rèn)為由于我們的公共資源集中偏向大城市，而不是偏向中小城市，這種格局在短時(shí)間內(nèi)難以改善，特別是就業(yè)機(jī)會(huì)和教育、文化、醫(yī)療這些豐富的公共資源(分布很不均衡)。目前中國(guó)還沒(méi)有出現(xiàn)人口的逆流，什么時(shí)候會(huì)出現(xiàn)人口逆流呢？大約在城市化率70%以上。”秦虹說(shuō)。
針對(duì)房地產(chǎn)投資的趨勢(shì)，秦虹認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)絕對(duì)沒(méi)有掉頭向下，沒(méi)有到無(wú)路可走的階段，下一步房地產(chǎn)市場(chǎng)投資要關(guān)注城市群。“我始終認(rèn)為，城市發(fā)展格局對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響大，下一步要瞄準(zhǔn)成熟的城市群。”
按照秦虹的表述，城市群是從“十一五”開(kāi)始確定的，城市化如何推進(jìn)，“一直以來(lái)我們的認(rèn)識(shí)不怎么穩(wěn)定，一會(huì)兒大力發(fā)展中小城市，一會(huì)兒大力發(fā)展小城市，一會(huì)兒限制大城市發(fā)展，但現(xiàn)在已經(jīng)明確了，下一步是以城市群為發(fā)展形態(tài)。”
同時(shí)，秦虹指出，發(fā)展城市群，不是說(shuō)所有規(guī)劃的城市群都是值得投資的重點(diǎn)。不要看政府規(guī)劃了多少城市群，它可能規(guī)劃10個(gè)、20個(gè)。但是對(duì)企業(yè)來(lái)講，一定要選擇密度大的城市群。
