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2025年09月07日
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看到最近地王一個(gè)接一個(gè)還在產(chǎn)生，對(duì)中國(guó)的40萬億城鎮(zhèn)化蒙上了一層陰影。
城鎮(zhèn)化是未來中國(guó)夢(mèng)的體現(xiàn)渠道，那么做一個(gè)什么樣的夢(mèng)，就在于政府在推進(jìn)過程中的主要手段。
城鎮(zhèn)化既然是我們的中國(guó)夢(mèng)，那么是開工沒有回頭箭的，但最近美國(guó)曝光的中國(guó)“鬼城”現(xiàn)象給城鎮(zhèn)化敲了一個(gè)警鐘。美國(guó)是通過商業(yè)內(nèi)幕網(wǎng)站的衛(wèi)星圖片展示了一些他們所認(rèn)為的中國(guó)“鬼城”：整座整座城市街道空空蕩蕩，政府大樓宏偉壯觀，有些城市甚至建在完全不適合人居住的不毛之地，簡(jiǎn)直就是當(dāng)代的金字塔。
造城運(yùn)動(dòng)還是空城運(yùn)動(dòng)？城鎮(zhèn)化是否又是又一輪的大躍進(jìn)發(fā)展？
為什么美國(guó)的城鎮(zhèn)化沒有體現(xiàn)出空城的趨勢(shì)，很大程度上體現(xiàn)在：自主遷徙、城鎮(zhèn)定位明確、宜居等很多方面，每一次城鎮(zhèn)改造都需要通過全體居民的聽證會(huì)，達(dá)到一定比例的反對(duì)票數(shù)，新的改造方案都無法通過。美國(guó)的城鎮(zhèn)發(fā)展處處顯示“人性化”。
而反觀國(guó)內(nèi)舊的城鎮(zhèn)模式，背后體現(xiàn)的是多方的博弈，地方政府因?yàn)橐恋刎?cái)政，開發(fā)商因?yàn)橐├醇乙诜e居奇，跟風(fēng)炒作者因?yàn)橐克l(fā)家致富，最后真正體現(xiàn)出的個(gè)人自發(fā)的意愿卻少之又少，這導(dǎo)致了鬼城這種脫離了實(shí)際應(yīng)用價(jià)值產(chǎn)物出現(xiàn)的根本原因。
中國(guó)的城鎮(zhèn)化沒有形成讓公眾自己去造一個(gè)城鎮(zhèn)，而變成了造一個(gè)城鎮(zhèn)把農(nóng)民扔進(jìn)去的尷尬局面。
這種局面的伊始，與中國(guó)的幾輪“圈地運(yùn)動(dòng)”有著直接關(guān)系，鬼城就是過往城鎮(zhèn)化過程中圈地運(yùn)動(dòng)的產(chǎn)物。我們認(rèn)為建國(guó)以來的三輪圈地運(yùn)動(dòng)恰恰符合，并且加速了舊的城鎮(zhèn)化模式被曲解的背景。
當(dāng)年我們的立黨之本是打擊地主豪紳建立土地公有制，這在中國(guó)歷史上是不曾有過的。建國(guó)之后，土地公有制的具體形式是：農(nóng)村土地歸集體所有，城市土地歸國(guó)家所有，需要城市土地的時(shí)候，采取行政劃撥的形式。但行政劃撥在改革開放后發(fā)展私營(yíng)經(jīng)濟(jì)的時(shí)候，遇到了很大的問題。
土地顯然是不能免費(fèi)的行政劃撥給這些私營(yíng)經(jīng)濟(jì)體的，但如果收費(fèi)的話，那等于回到了土地私有制。怎么辦呢？我們走了中間的這條路，土地依然還是國(guó)有，但可以將土地的70年使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。這就是中國(guó)特色的做法。
在這種想法基礎(chǔ)上，1986年中央出臺(tái)《土地管理法》，這是一個(gè)標(biāo)志性事件，自此土地的資產(chǎn)特征得到承認(rèn)并直接對(duì)土地的價(jià)值進(jìn)行了全新的闡述，以此為藍(lán)本全國(guó)進(jìn)入了第一輪的圈地大潮。
當(dāng)時(shí)的土地投資模式與當(dāng)前的形式如出一轍，以住宅為主的房地產(chǎn)進(jìn)入擴(kuò)張的狂潮，全年地產(chǎn)投資增幅達(dá)到117%，全國(guó)范圍內(nèi)開始涌現(xiàn)出各種規(guī)模的開發(fā)區(qū)。
這種先占地兒后干事兒的作風(fēng)直接導(dǎo)致的就是一批項(xiàng)目在居民購(gòu)買力還沒有達(dá)到當(dāng)時(shí)高度的背景下，未來注定爛尾的后話。
資料顯示，到了1993年，全國(guó)縣級(jí)以上的開發(fā)區(qū)已經(jīng)達(dá)到6000多個(gè)，占地1.5萬平方公里，比當(dāng)時(shí)城鎮(zhèn)城區(qū)用地面積總量1.3萬平方公里還多出0.2萬平方公里——這意味著在短短的一年間，城市規(guī)模被人為的擴(kuò)大了一倍。
這種增速是很恐怖的，爆炸式的圈地不僅意味著全國(guó)范圍內(nèi)的城鎮(zhèn)化是脫離當(dāng)時(shí)城鄉(xiāng)居民購(gòu)買力水平和需求的無本之木，更是造成了城市規(guī)劃的混亂。比如廣西北海92年設(shè)立20多個(gè)開發(fā)區(qū)，兩年后宣布清理時(shí)，市政府想建一個(gè)圖書館都已經(jīng)找不著地。
第一次圈地運(yùn)動(dòng)在上世紀(jì)90年代中期落下帷幕，當(dāng)時(shí)的“慘狀”就為后來的諸多鬼城埋下了伏筆，在這一次圈地結(jié)束后，銀行沉淀了數(shù)百億的資金，留下了數(shù)千萬平方米的爛尾樓，閑置了數(shù)千畝土地。
問題是，房地產(chǎn)的投資并沒有結(jié)束，地方政府對(duì)于土地依賴和工程拉動(dòng)GDP的需求沒有結(jié)束，這就意味著圈地造城運(yùn)動(dòng)，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有走到終點(diǎn)。1998年，第二次圈地運(yùn)動(dòng)開始。
當(dāng)時(shí)，住房分配已經(jīng)停止了，商業(yè)地產(chǎn)的地位被重新肯定。但是，因?yàn)椤锻恋毓芾矸ā返男薷模加酶貦?quán)力被上收，拿地變得困難。
于是，各地繞過法律規(guī)定，巧用各種名義圈地。如法律規(guī)定占用土地35公頃以上須報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，有的地方就分成10次審批。新一輪開發(fā)區(qū)熱出現(xiàn)。第二次“圈地運(yùn)動(dòng)”的圈地?cái)?shù)量未見公開統(tǒng)計(jì)數(shù)字，但在這輪“圈地運(yùn)動(dòng)”中設(shè)立的開發(fā)區(qū)，延續(xù)到了第三次“圈地運(yùn)動(dòng)”，并為后者的瘋狂圈地留下了鋪墊。
第三次“圈地運(yùn)動(dòng)”的數(shù)字已經(jīng)在國(guó)土資源部公布。各地開發(fā)區(qū)數(shù)量達(dá)5500多個(gè)，占地面積達(dá)到3.5萬平方公里，超過全國(guó)城鎮(zhèn)建設(shè)用地的總和，是第一次“圈地運(yùn)動(dòng)”開發(fā)區(qū)占地總量的一倍多。單單浙江省就有700多個(gè)開發(fā)區(qū)，規(guī)劃面積4000多平方公里，相當(dāng)于全省現(xiàn)有城鎮(zhèn)面積的3倍還多。
大規(guī)模的建設(shè)、造城、規(guī)劃，這背后究竟有多少人愿意為其買單？答案是極少。城市的擴(kuò)張沒有跟進(jìn)開發(fā)區(qū)爆炸性增長(zhǎng)的腳步，農(nóng)村的農(nóng)民同樣沒能從開發(fā)的過程中得到好處富起來——這就更不可能平白無故地搬進(jìn)新城。更大的問題是，這樣大規(guī)模的建設(shè)工程，本身其完成就是相當(dāng)困難的。
按照已知的數(shù)據(jù)，我們算一筆賬，3.5萬平方公里的開發(fā)，以平均每畝10萬元的最低開發(fā)成本計(jì)算，則至少需要5.3萬億元的啟動(dòng)資金。而那時(shí)候我國(guó)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額也不過區(qū)區(qū)4.3萬億元。
新區(qū)的爛尾化是必然現(xiàn)象，并且在這種全國(guó)性的土地狂歡中，中國(guó)的地方建設(shè)思路和房地產(chǎn)開發(fā)思路被明顯地扭曲了。地方政府賣地成性，開發(fā)商囤地成癮，炒房團(tuán)囤房成為風(fēng)潮。全國(guó)范圍內(nèi)已經(jīng)落戶的新區(qū)尚有難以計(jì)數(shù)的空置房問題，而這一數(shù)字?jǐn)U大到在建、爛尾、交工等等各個(gè)階段的工程中，我們不難想象為什么中國(guó)的鬼城會(huì)不斷冒出來。
中國(guó)過往陸陸續(xù)續(xù)的幾次城鎮(zhèn)化，雖然沒有像現(xiàn)在這樣那么明確地提出來，但確確實(shí)實(shí)在進(jìn)行著。能看出來也走了不少歪路，這反而給 我們現(xiàn)在的城鎮(zhèn)化積累了寶貴經(jīng)驗(yàn)：“瘋狂圈地形成鬼城”在城鎮(zhèn)化過程中是一定要阻止的。
說到底，中美城鎮(zhèn)化中，最大的不同點(diǎn)就在于城鎮(zhèn)化究竟是為人服務(wù)，還是僅僅為了追求賬目、政績(jī)等建設(shè)之外的事物？舊的城鎮(zhèn)化思 路所暴露出的“先斬后奏”的開發(fā)盲目，成為了那個(gè)時(shí)代的重要特征。
從過往城鎮(zhèn)化中我們深刻認(rèn)識(shí)到，為什么新型城鎮(zhèn)化將重心落在“人”之上。只有真的讓農(nóng)民有能力、有意愿的搬入新城，增加他們的收入擴(kuò)大消費(fèi)，城鎮(zhèn)化才落在實(shí)處。
