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2025年07月19日
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記者從多家房企高層處獲悉，盡管一、二線城市土地溢價率上升，但利潤率依然相對較高，因此成為房企必爭的擴張“戰(zhàn)場”
■本報記者 王麗新
近期，持續(xù)高熱的土地市場再度升溫，尤其配建自住型商品房的土地入市以來，各大房企之間的競爭就顯得更為激烈，甚至出現(xiàn)個別房企誤解國土局文件，仍舊叫高價拿下地塊，最后卻不得不斡旋退地的現(xiàn)象。
事實上，《證券日報》記者結(jié)合北京中原地產(chǎn)市場研究部提供的數(shù)據(jù)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，截至11月28日，2013年年內(nèi)，十大標桿房企共計斥資2563.6億元購地，這意味著這些房企歷史上拿地金額首度突破2500億元大關(guān)，而且超過了其2012年全年拿地支出1005.6億元。
對此，多位業(yè)內(nèi)人士向《證券日報》記者表示，北京的土地越來越難拿，但利潤空間依然相對較高，況且要想成為全國性知名房企，北京等一線城市是不可饒過的城市。
無獨有偶，記者查閱上述標桿房企拿地區(qū)域和未來戰(zhàn)略規(guī)劃方向后發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商今年拿地布局調(diào)整幅度非常大，其爭搶的重要“戰(zhàn)場”已經(jīng)由三、四線城市轉(zhuǎn)向了一、二線城市。
購地支出驟增
實際上，上述納入統(tǒng)計的十大標桿房企分別為萬科地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、華潤置地、金地集團、綠城中國、雅居樂以及招商地產(chǎn)。
北京中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉提供給《證券日報》記者的一組數(shù)據(jù)顯示，2013年前10月，上述十家標桿房企累計銷售金額達到了6703億元，接近了2012年全年的6708億元，累計前十月拿地合計額度達到了2387億元，拿地金額占銷售額比例高達36%，而在2011年、2012年這一比例分別為21%及23%。
此外，《證券日報》記者結(jié)合中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，截至11月28日，上述十大標桿上市房企11月以來購地金額為176.6億元，其年內(nèi)購地金額則為2563.6億元。而其2012年全年拿地金額為1558億元，差距為1005.6億元，且為2012年全年拿地金額的1.65倍。
更值得注意的是，政府加快推地雖然是推動土地市場高潮迭起的主要原因，但眾多房企拿地積極性正在高漲，尤其從拿地區(qū)域來看，大型房企爭搶進駐和深耕擴張的重點區(qū)域已經(jīng)集中轉(zhuǎn)移至一、二線城市。
扎堆一、二線城市“囤貨”
事實上，張大偉向《證券日報》記者表示，今年上半年，在10家標桿房企的購地可建面積分布中，二線發(fā)展中城市占比最高，為55%；一線城市、二線發(fā)達城市及三、四線城市分別占7%、22%、15%，而且下半年該現(xiàn)象有加劇的跡象。
此外，張大偉還強調(diào)，2009年以來，多數(shù)標桿房企在三、四線布局比重逐步加大，但2012年以后，這一趨勢逐漸發(fā)生逆轉(zhuǎn)。近期，這一轉(zhuǎn)變更加明顯，甚至一向深耕于三、四線城市的恒大地產(chǎn)開始重點布局一、二線城市。
《證券日報》記者統(tǒng)計后也發(fā)現(xiàn)，恒大今年7月首次進京，分別斬獲三幅地塊：7月3日，以35.6億元的總價配建26萬平方米公租房的代價，拿下建筑規(guī)模超51萬平方米的昌平沙河鎮(zhèn)地塊；9月4日，以40.4億元的總價配建5.15萬平方米公租房，奪得北京年內(nèi)首宗“限房價競地價”地塊；11月21日，以51.35億元加11.2萬平方米自住型商品房，奪得建筑規(guī)模不足21萬平方米的東壩地塊。
至此，恒大今年已經(jīng)花費127.35億元布局北京土地市場。恒大集團在發(fā)布中期業(yè)績時也透露，未來將加大在一線城市的開拓力度，從而平衡其一、二、三線城市的比例，以確保較快的周轉(zhuǎn)率和較高的盈利水平。
事實上，據(jù)記者了解，恒大、佳兆業(yè)、花樣年等企業(yè)都在積極調(diào)整土地儲備結(jié)構(gòu)，將供應(yīng)過剩的三、四線城市土地儲備占比進一步降低；招商地產(chǎn)則通過調(diào)整激勵方案，加快了土地的開發(fā)速度，銷售增長也快于行業(yè)平均水平。
從這一角度看，土地市場競爭激烈的同時也提升了開發(fā)商的運營效率，從拿地到出售6個月成為了行業(yè)新的標桿。
對此，張大偉認為，這主要是三、四線城市房地產(chǎn)企業(yè)銷售增長緩慢、存量大、利潤率也不高，但一、二線城市卻表現(xiàn)良好，導致標桿房企調(diào)整布局重心。此外，在上半年業(yè)績表現(xiàn)良好的背景下，標桿房企拿地勢頭迅猛，源于其對樓市后市的看好。
更為值得注意的是，有業(yè)內(nèi)人士認為，土地成本增加，房企拿地競爭激烈，將導致房企利潤率下滑。鑒于此，在同一市場環(huán)境下，不同企業(yè)的銷售額、營業(yè)收入的增速差距將越來越大。
