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2025年07月19日
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中原地產研究中心統計數據顯示，五一期間54城市合計住宅簽約套數為9887套，比2013年同期的14642套下調了32.5%。其中一二線城市下調幅度最大。一線城市3天合計簽約1046套，同比下調了40%；二線城市平均下調幅度也達到了35%，三四線城市下調幅度低于平均跌幅（來源：南方都市報）。對此話題我們邀請城市化委員會商業不動產發展研究中心主任念強做專業解讀。
多樣化是中國目前房地產市場的典型特征。不同的城市，同一個城市不同的板塊，同一板塊不同的產品，市場的表現和未來的前景會有很大的差異。
一線城市仍然延續著供應短缺的市場狀態，價格持續小幅攀升，一房難求的狀態將長期存在；二線城市有所分化，有些中心城市仍然處于供不應求狀態，價格還在持續增長，如南京、天津、武漢、成都等，買盤比較踴躍。還有不少省會城市已經達到供需平衡或供大于求，市場增長停滯或開始下降，如西安、石家莊、呼和浩特、鄭州、銀川等。三四線城市經過前期高速發展，絕大部分市場已經飽和，供大于求，市場發展停滯，并開始向下調整。可以說，我國的房地產市場泡沫主要集中在三四線城市，如鄂爾多斯、營口、溫州、東營等。當然，在三四線城市中，那些擁有良好自然資源，如依靠名山、海岸、大湖的人文景觀城市，其市場是面向全中國、全世界開放的，未來還會繼續發展，如海南、山東半島、北戴河、秦皇島、太湖沿岸、黃山等周邊城市。盡管如此，這類城市市場趨勢還要受階段性供需矛盾的影響。比如，一個知名的海濱城市，正常年去化量是2萬套，近期年供應量超過5萬套，明顯供大于求，市場仍然處于危機狀態。不過，這屬于階段性過剩，隨著時間的推移，類似這種短期的泡沫會被市場消化掉。為什么這樣說呢？因為中國的海岸線太稀缺了，許多人都有面朝大海春暖花開的居住夢想。但是，像鄂爾多斯這樣的內陸地區，情況就不一樣了，沒有人沒有理由去消化掉這樣的泡沫。大量的縣級城市是目前中國房地產泡沫集中的地方。縣級城市市場空間小，在高速發展的情況下，三五年就飽和了。之后，如果還繼續大量供應土地，大量建設住房，一定會出現泡沫問題。由于這些市場相對來說是封閉的，也就是本地人消化，很少有外來人口到這里投資，所以，泡沫很難消化，真正的風險是在這些地方產生的，而不是一線城市，像北京這樣的城市，就算有泡沫，價格稍一降低，就會有人接盤。
從產品來說，即使在北京這樣供應短缺的市場，有些產品做出來后，因為同質化、品質缺乏而滯銷，這種情況也不鮮見。其實，這也是中國的房地產發展到今天，必然要出現的分化，那些不受市場和消費者認可的產品必定被淘汰出局。近十年來，我國商品房市場的發展總體是好的，我所擔心的是廉租房。由于廉租房的監管不到位，特別是三四線城市，同時又對利潤有嚴格要求，一般只有3%或者5%的利潤，開發商想要更高的利潤就會偷工減料，質量可想而知。這就像前不久浙江省寧波奉化市一幢5層居民房發生倒塌一樣，我們現在有很多上世紀80年代、90年代建造的房屋，使用壽命就只有30年左右。從這個角度看，中國的房地產還會有很大的發展空間，只不過未來的發展將從數量擴張轉向質量的躍升。
經濟適用房本身是個濟困扶弱的好事，由于監管不嚴，一些央企、大型國有企事業單位本來收入就高，還利用自己權利，打政策擦邊球，建設經濟適用房分給職工，享受超額福利，這對體制外的、急需救助的老百姓來說是不公平的。當然，這個問題的產生也和每年下達的建設指標有關，每年國家都有當年完工的硬性指標，那么，完不成怎么辦呢，就用這個充數。至于房子分給誰，國家在監管上并不是很嚴格。所以，我很贊成李克強總理上任后主抓的棚戶區改造，因為住在棚戶區的那些人才是真正需要國家提供保障性住房的，這是抓住了問題的要害。未來，我認為，保障性住房建設亟需加強在政府監管、質量管理、分配機制、管理方式等方面的建設和完善。
