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2025年07月19日
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9月份的北京樓市依然處于一個降價搶跑去庫存的階段。上周末(9月20-21日)北京共有4個項目入市，其中一個月前剛剛在開盤當日勁銷400來套房源的合生世界村本次進場再度日光，一套精裝房僅90萬到百萬出頭的低總價是該項目突圍當下樓市觀望深水區(qū)的重要密碼。
以價換量仍為市場常態(tài)
8月17日，通州馬駒橋的商住項目合生世界村以近乎三年前的均價12600元/平米割肉入市打破銷售僵局，由于降價到位，當天推出的510套房源僅用2個小時就賣出了450套，去化情況近9成，成功登頂8月北京樓市銷售量排行榜。
一個月后的9月21日，即使上一期開盤締造了淡市之下的銷售傳奇，合生世界村再度入市定價十分謹慎，“價格和上一期相比浮動基本可以忽略不計”(合生世界村相關(guān)營銷負責人語)。
新浪樂居記者了解到，9月21日合生世界村推出了I9號樓最后50套房源，戶型為71平、76平米精裝平層現(xiàn)房，項目均價13800元/平米，開盤當天有“6萬抵12萬”、首付分期、三天簽約99折等多項優(yōu)惠。粗略折算下來，房源總價在90萬到100萬出頭不等，這樣的價格在北京已經(jīng)幾乎絕跡，而對比周邊亦莊已經(jīng)飆至30000元/平的住宅產(chǎn)品，吸引力巨大。
據(jù)前述項目營銷負責人表示，本次開盤合生世界村僅經(jīng)過一周蓄客約80組，開盤當天50套房源全部被認購。
“我對北京4季度的市場還是比較有信心的，目前看來市場比較平穩(wěn)，而且很多開發(fā)商的降價尺度已經(jīng)到底了。”該項目負責人介紹，10月中旬，項目將推出新產(chǎn)品合生摩爾公館，戶型為55-58平米的精裝LOFT三居，該部分產(chǎn)品約400套房源將在10月底全部清完，均價依然為13800元/平米，和本次開盤價格持平。此外，今年12月份合生世界村還有一棟層高5.49米的精裝LOFT入市，產(chǎn)品為140平左右的大戶型，該棟樓將作為合生在北京今年的主要盈利產(chǎn)品，因此價格會有所上調(diào)。
有業(yè)內(nèi)人士表示，合生世界村之所以能成為今年北京少數(shù)去化率達到9成以上的項目之一，主要還是降價降到位了，市場處于觀望深水區(qū)，“以價換量”已經(jīng)成為今年大部分房企的主要銷售策略。
除了合生世界村，上周入市的其他三個項目大興舊宮東亞五環(huán)國際、昌平紫晶七星廣場和大興首開璞瑅墅，其中東亞五環(huán)國際早在數(shù)月前就多次公開宣布降價，不過據(jù)新浪樂居了解，本次開盤銷售情況并不樂觀。
此外，通州首個自住房項目富力惠蘭美居38769戶優(yōu)先家庭已經(jīng)在9月20日選房完畢，對比之前已經(jīng)選房完畢的多個自住房項目，有申購家庭表示富力惠蘭美居戶型設(shè)計較為合理，而且開發(fā)商還根據(jù)朝向和樓層設(shè)計戶型差價，更符合商品房的定位。盡管如此，新浪樂居了解到，近4萬的優(yōu)先家庭并沒有把均價16000元/平米的3317套自住房選完，下階段將進入非優(yōu)先家庭選房。
開發(fā)商入市意愿低于預(yù)期
9月份第三周已經(jīng)過完，但之前預(yù)期的供應(yīng)量有望創(chuàng)全年月度新高的情況并未出現(xiàn)，相反，開發(fā)商入市意愿從目前看來偏弱。
前三周，周末樓市幾乎由不限購的商住項目擔綱，比如中秋小長假的兩個日光盤朝北8080以及五和萬科長陽天地均為商住項目，占據(jù)了當周末開盤項目半壁江山。而上周末入市的4個項目中，除了首開璞瑅墅，余下3個全部為商住項目。
根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部數(shù)據(jù)，9月1-14日北京共有5個項目供應(yīng)5368套住宅，刨除自住房，僅供應(yīng)586套，而這個數(shù)據(jù)在2011、2012、2013過去3年分別為4462、4371和2009，自住房影響可見一斑。
新浪樂居曾在9月之前實地走訪包括亦莊、通州等多個北京新房供應(yīng)主力區(qū)域發(fā)現(xiàn)，不少項目表示不打算在9月推新，以去化前期庫存為主。鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認為，開發(fā)商放慢入市節(jié)奏，可能與前期蓄客不足有關(guān)，也可能與當前市場較冷房企觀望有關(guān)。
張旭指出，目前來看，金九房企的價格優(yōu)惠力度仍然不是很明顯，仍然處于價格僵持階段。截止9月14日，北京新建商品住宅庫存量達到86113套，與6月份相比，短短兩月多的時間增加存量1萬余套，預(yù)計四季度，北京新建商品住宅庫存有可能接近10萬套，房企的庫存壓力繼續(xù)增加，預(yù)計下半月，房企的推盤力度或?qū)⒓哟螅?yīng)大幅增加的同時也將面臨價格優(yōu)惠的競爭，讓利幅度或會加大。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉則認為年底樓市背水一戰(zhàn)不可避免，開發(fā)商仍要堅持跑得快的策略，樓市年底將進入調(diào)整階段。他指出，雖然下半年貨幣政策定向?qū)捤桑_發(fā)貸及房貸利率仍然難有實質(zhì)性松動，不過由于就是政策出臺、利率開始松動、房企以價換量，預(yù)計2015年上半年市場基本面有階段性復蘇好轉(zhuǎn)的機會。
