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2025年09月03日
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9月份的北京樓市依然處于一個降價搶跑去庫存的階段。上周末(9月20-21日)北京共有4個項目入市，其中一個月前剛剛在開盤當日勁銷400來套房源的合生世界村本次進場再度日光，一套精裝房僅90萬到百萬出頭的低總價是該項目突圍當下樓市觀望深水區的重要密碼。
以價換量仍為市場常態
8月17日，通州馬駒橋的商住項目合生世界村以近乎三年前的均價12600元/平米割肉入市打破銷售僵局，由于降價到位，當天推出的510套房源僅用2個小時就賣出了450套，去化情況近9成，成功登頂8月北京樓市銷售量排行榜。
一個月后的9月21日，即使上一期開盤締造了淡市之下的銷售傳奇，合生世界村再度入市定價十分謹慎，“價格和上一期相比浮動基本可以忽略不計”(合生世界村相關營銷負責人語)。
新浪樂居記者了解到，9月21日合生世界村推出了I9號樓最后50套房源，戶型為71平、76平米精裝平層現房，項目均價13800元/平米，開盤當天有“6萬抵12萬”、首付分期、三天簽約99折等多項優惠。粗略折算下來，房源總價在90萬到100萬出頭不等，這樣的價格在北京已經幾乎絕跡，而對比周邊亦莊已經飆至30000元/平的住宅產品，吸引力巨大。
據前述項目營銷負責人表示，本次開盤合生世界村僅經過一周蓄客約80組，開盤當天50套房源全部被認購。
“我對北京4季度的市場還是比較有信心的，目前看來市場比較平穩，而且很多開發商的降價尺度已經到底了。”該項目負責人介紹，10月中旬，項目將推出新產品合生摩爾公館，戶型為55-58平米的精裝LOFT三居，該部分產品約400套房源將在10月底全部清完，均價依然為13800元/平米，和本次開盤價格持平。此外，今年12月份合生世界村還有一棟層高5.49米的精裝LOFT入市，產品為140平左右的大戶型，該棟樓將作為合生在北京今年的主要盈利產品，因此價格會有所上調。
有業內人士表示，合生世界村之所以能成為今年北京少數去化率達到9成以上的項目之一，主要還是降價降到位了，市場處于觀望深水區，“以價換量”已經成為今年大部分房企的主要銷售策略。
除了合生世界村，上周入市的其他三個項目大興舊宮東亞五環國際、昌平紫晶七星廣場和大興首開璞瑅墅，其中東亞五環國際早在數月前就多次公開宣布降價，不過據新浪樂居了解，本次開盤銷售情況并不樂觀。
此外，通州首個自住房項目富力惠蘭美居38769戶優先家庭已經在9月20日選房完畢，對比之前已經選房完畢的多個自住房項目，有申購家庭表示富力惠蘭美居戶型設計較為合理，而且開發商還根據朝向和樓層設計戶型差價，更符合商品房的定位。盡管如此，新浪樂居了解到，近4萬的優先家庭并沒有把均價16000元/平米的3317套自住房選完，下階段將進入非優先家庭選房。
開發商入市意愿低于預期
9月份第三周已經過完，但之前預期的供應量有望創全年月度新高的情況并未出現，相反，開發商入市意愿從目前看來偏弱。
前三周，周末樓市幾乎由不限購的商住項目擔綱，比如中秋小長假的兩個日光盤朝北8080以及五和萬科長陽天地均為商住項目，占據了當周末開盤項目半壁江山。而上周末入市的4個項目中，除了首開璞瑅墅，余下3個全部為商住項目。
根據鏈家地產市場研究部數據，9月1-14日北京共有5個項目供應5368套住宅，刨除自住房，僅供應586套，而這個數據在2011、2012、2013過去3年分別為4462、4371和2009，自住房影響可見一斑。
新浪樂居曾在9月之前實地走訪包括亦莊、通州等多個北京新房供應主力區域發現，不少項目表示不打算在9月推新，以去化前期庫存為主。鏈家地產市場研究部張旭認為，開發商放慢入市節奏，可能與前期蓄客不足有關，也可能與當前市場較冷房企觀望有關。
張旭指出，目前來看，金九房企的價格優惠力度仍然不是很明顯，仍然處于價格僵持階段。截止9月14日，北京新建商品住宅庫存量達到86113套，與6月份相比，短短兩月多的時間增加存量1萬余套，預計四季度，北京新建商品住宅庫存有可能接近10萬套，房企的庫存壓力繼續增加，預計下半月，房企的推盤力度或將加大，供應大幅增加的同時也將面臨價格優惠的競爭，讓利幅度或會加大。
同策咨詢研究部總監張宏偉則認為年底樓市背水一戰不可避免，開發商仍要堅持跑得快的策略，樓市年底將進入調整階段。他指出，雖然下半年貨幣政策定向寬松，但開發貸及房貸利率仍然難有實質性松動，不過由于就是政策出臺、利率開始松動、房企以價換量，預計2015年上半年市場基本面有階段性復蘇好轉的機會。
