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2025年09月02日
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城市化網(wǎng)訊 近年來，在房企主動(dòng)尋求轉(zhuǎn)型、住宅去庫存壓力加大等行業(yè)背景之下，商業(yè)地產(chǎn)在城市地產(chǎn)發(fā)展中所占的比重逐年加大。2016年新形勢(shì)之下，傳統(tǒng)商業(yè)將面臨怎樣的挑戰(zhàn)？新建商業(yè)如何適應(yīng)新一輪的發(fā)展？商業(yè)地產(chǎn)整體又將呈現(xiàn)怎樣的行業(yè)趨勢(shì)？對(duì)此，城市化委員會(huì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)專家顧問、中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會(huì)長兼秘書長王永平表達(dá)了他自己的看法，他將中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前的趨勢(shì)概括為“三分天下，三個(gè)轉(zhuǎn)型”。
三分天下
所謂“三分天下”，一是分流，二是分層，三是分化。
“分流”就是消費(fèi)者的購買力被分散到更多的渠道。2015年全國社會(huì)消費(fèi)品零售總額將近30萬億，10.5%的增幅盡管是近十年來是最低，但跟全世界比，仍然最高的，仍然保持高速增長。但很多實(shí)體店的經(jīng)營者都感覺生意更加難做，私底下問十個(gè)商場，九個(gè)都在喊銷售下降、利潤下滑。總體市場在增長，為什么每一家都難過了呢？重要的一點(diǎn)是分流了。不是消費(fèi)者出問題，而是我們的商戶、我們的經(jīng)營戶、購物中心、百貨公司、超市自己出了問題。整個(gè)行業(yè)出現(xiàn)了普遍的泡沫化，行業(yè)供應(yīng)量過剩，蛋糕攤薄了。
另外大量的同質(zhì)化使消費(fèi)者厭倦，沒有形成集中的偏好。再加上政策原因，國內(nèi)的高端消費(fèi)品價(jià)格偏高，品質(zhì)又不能得到保證，所以消費(fèi)力大量地流失到境外。
“分層”體現(xiàn)在80后、90后新興人類和中產(chǎn)階級(jí)的崛起，導(dǎo)致近年中國的消費(fèi)者結(jié)構(gòu)發(fā)生重大變化。與以往的大眾消費(fèi)不同，新興人類更多關(guān)注便捷、經(jīng)濟(jì)，同時(shí)還要更有趣。這與傳統(tǒng)的商業(yè)定位和商業(yè)模式不一樣，所以我們要相應(yīng)做很大的調(diào)整。
中產(chǎn)階級(jí)的崛起則是更大的變化。按照馬云的說法，中國有兩億左右中產(chǎn)人群，他們的消費(fèi)理念是追求品質(zhì)并務(wù)實(shí)。costco這樣的店鋪能夠在國外大行其道，就是因?yàn)橹挟a(chǎn)階級(jí)的支撐。例如在美國的costco店里面，家庭主婦在買蔬菜時(shí)，可以買一幅畢加索幼時(shí)的鉛筆畫，24萬人民幣，菜籃子里一放就帶回家了。也可以買完牛肉，再買一個(gè)價(jià)值270萬人民幣的4.2克拉鉆石，就是這樣的一種店鋪：又便宜，但是又有最高的食品安全等級(jí)和最高的信用。所以我們的商場也要改變，要成為一個(gè)信用的場所，又要成為一個(gè)品質(zhì)的場所。
從旅游市場上看，觀光旅游向度假旅游的轉(zhuǎn)變是中產(chǎn)階級(jí)崛起的一個(gè)重要信號(hào)。以前觀光游盛行，一家公司歐洲四國游的促銷往往被另一家同價(jià)格的五國游搶走風(fēng)頭，而只有度假的人們強(qiáng)調(diào)品質(zhì)，“一個(gè)國家就夠了”，在乎目的地的酒店什么品質(zhì)，什么品牌。消費(fèi)結(jié)構(gòu)的分層、階層的分層，帶來商業(yè)運(yùn)營管理理念的變化。
“分化”則是好的商業(yè)項(xiàng)目將會(huì)更好，差的會(huì)更差，甚至被淘汰。前幾年大量商業(yè)地產(chǎn)下滑，在招商難運(yùn)營難的挑戰(zhàn)中，專業(yè)化運(yùn)營的重要性被大大提高，商業(yè)地產(chǎn)開始從重開發(fā)轉(zhuǎn)向重運(yùn)營，市場一定會(huì)兩極分化。
三個(gè)轉(zhuǎn)型
在經(jīng)營、定位上，王永平認(rèn)為會(huì)出現(xiàn)幾個(gè)重大轉(zhuǎn)型：復(fù)合型、體驗(yàn)型、社交型。
“復(fù)合型”是一種跨界創(chuàng)新，商場去購物中心化，辦公樓去辦公化，寫字樓里邊可以去看牙科，可以去生孩子，從“互聯(lián)網(wǎng)+”到“商業(yè)+”，商業(yè)可以加很多新的業(yè)態(tài)。
“體驗(yàn)型”的轉(zhuǎn)型，是由于實(shí)體體驗(yàn)跟互聯(lián)網(wǎng)體驗(yàn)完全不同。“有人說餐飲是體驗(yàn)業(yè)態(tài)，電影院是體驗(yàn)業(yè)態(tài)，冰場是體驗(yàn)業(yè)態(tài)，是不是引進(jìn)個(gè)冰場引進(jìn)點(diǎn)餐飲就好？你餐飲20%比例很火，我引進(jìn)40%就會(huì)比你好？同樣是溜冰場，我的冰面大還是小，我的配套設(shè)施好還是壞？停車場是立體停車還是地面停車？”王永平說，“這不是一個(gè)簡單的業(yè)態(tài)問題，把每個(gè)業(yè)態(tài)做好、做足是關(guān)鍵。”
“社交型”：互聯(lián)網(wǎng)最厲害的是給人們省錢、省時(shí)間，但是省下來干什么，是在提高生活品質(zhì)。面對(duì)面的現(xiàn)場社交是展示人們生活品質(zhì)和感受生活美好的重要行為。商業(yè)設(shè)施天然具有社交這樣一個(gè)屬性，例如在一個(gè)體育館里邊打籃球的時(shí)候，可能就運(yùn)動(dòng)相關(guān)人員在看，但是到一個(gè)商場門口打籃球的時(shí)候，很多閑雜人等都在圍觀，這個(gè)場景的社交意義就不一樣。因此商業(yè)地帶已經(jīng)處在一個(gè)“社交型”變革的前夕。
“創(chuàng)新突圍，洞見未來”，這是今年3月份由商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟主辦的2016中國商業(yè)地產(chǎn)年會(huì)的主題。為什么定這八個(gè)字？王秘書長說：“我們已經(jīng)被困境包圍了。霧霾包圍著我們的生活，而且還包圍著我們的行業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)看不到未來的方向，那么要怎么突圍？我覺得要用創(chuàng)新的手段，這個(gè)手段還要全方位，系統(tǒng)創(chuàng)新，光靠一點(diǎn)都不行。現(xiàn)在整個(gè)行業(yè)是處在這樣一個(gè)三分天下、三個(gè)轉(zhuǎn)型的需要突圍的狀況。”
